2014年1-10月合肥房地产市场总结

重庆世联行市场部2014年重庆世联行房地产市场研究2014年1-10月全国及合肥房地产市场总结及后市展望合肥世联行市场研究部2014-11-6特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归合肥世联行房地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。全国市场宏观环境分析1合肥房地产市场总结2四季度房地产市场展望3市场宏观环境分析1数据及信息整理：世联行市场研究部5行业指标继续下行，倒逼政策加码宽松数据及信息整理：世联行市场研究部66数据及信息整理：世联行市场研究部房地产行业投资热情不断降低，投资增速持续下行开发投资0510152025303540450100002000030000400005000060000700008000090000100000房地产开发投资额（亿元）投资累计值同比增速(%)商品房开发投资额及增速走势2014年1-9月，全国房地产投资额累计值68751亿元，9月累计投资增速12.5%，增速较去年同期回落7.2个百分点，环比回落0.7个百分点，处于近几年最低点。数据来源：世联研究，Wind数据及信息整理：世联行市场研究部77数据及信息整理：世联行市场研究部全国商品房成交增速近年总体小幅下降，整体市场发展放缓，进入调整阶段市场成交全国历年商品房销售面积及同比增速走势-20020406005000010000015000020022003200420052006200720082009201020112012201320141-9月销售面积（万㎡）同比增速(%)全国历年商品房销售金额及同比增速走势-2002040608010002000040000600008000010000020022003200420052006200720082009201020112012201320141-9月销售金额（亿元）同比增速(%)面积：↓8.6%金额：↓8.9%2014年1-9月，全国商品房成交面积77132万㎡，较去年同期下降8.6%；商品房总销售金额49227亿元，同比下降8.9%。数据来源：世联研究，Wind数据及信息整理：世联行市场研究部88数据及信息整理：世联行市场研究部全国房地产市场低迷，今年价格整体呈下探趋势，楼市降价跑量成为常态成交价格全国历年商品房销售均价及同比增速走势-505101520250100020003000400050006000700020022003200420052006200720082009201020112012201320141-9月销售均价（元/㎡）同比增速(%)2014年1-9月，全国商品房销售均价6382元/㎡，同比微幅回落0.3个百分点。9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个。近几年全国房价涨幅趋于平缓，行业发展速度减慢。数据来源：世联研究，Wind数据及信息整理：世联行市场研究部99数据及信息整理：世联行市场研究部全国商品房新开工面积增速近年持续低位徘徊，房企侧重建设已开工项目数据来源：世联研究，Wind新开工面积全国商品房新开工面积及同比增速走势-10001000200000400000新开工面积（万㎡）同比增速（%）今年以来房地产新开工面积较去年同期水平大幅下降。1-9月，商品房新开工面积131411㎡，同比负增长9.3%，增速持续处于低位徘徊。迫于市场低迷及高企库存压力，房企新开工意愿不强。全国商品房施工面积和竣工面积及同比增速走势-20020406005000001000000施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）施工面积增速走势竣工面积增速走势近几年商品房施工面积及竣工面积增速保持相对平稳态势。今年1-9月，全国商品房施工面积同比增速为11.5%，竣工面积增速为7.2%，相较于新开工项目，房企更多侧重于加快已开工项目周转速度，以实现资金回笼。数据及信息整理：世联行市场研究部1010数据及信息整理：世联行市场研究部9月全国商品房待售面积创新高，整体库存高企，去化压力较大。待售面积0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0012/0212/0312/0412/0512/0612/0712/0812/0912/1012/1112/1213/0213/0313/0413/0513/0613/0713/0813/0913/1013/1113/1214/0214/0314/0414/0514/0614/0714/0814/09商品房待售面积（万平米）全国商品房待售面积月度走势截止2014年9月，全国商品房待售面积为57148万㎡，为首次突破5亿平米，大部分城市商品房库存持续攀升、去化明显放缓。数据来源：世联研究，Wind数据及信息整理：世联行市场研究部1111数据及信息整理：世联行市场研究部成交土地建筑面积大幅下滑，除一线城市外，整体溢价率下行-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200040006000800010000120001400016000180002009/012009/072010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/0740大中城市成交土地建面及增速成交土地规划建筑面积(万平米）同比（%，右轴）(20)0204060801001201401601802008/012008/062008/112009/042009/092010/022010/072010/122011/052011/102012/032012/082013/012013/062013/112014/04各线城市成交土地溢价率一线城市二线城市三线城市土地市场数据来源：世联研究，Wind数据及信息整理：世联行市场研究部12从限购松绑到央行新政，利好政策轮番上阵数据及信息整理：世联行市场研究部1313数据及信息整理：世联行市场研究部限购松绑对市场的影响预期有限，政策放松力度进一步加大在第一轮城市松绑限购之后，第二轮松绑政策主要为各省级部门出台的地方救市细则，从全国范围看，限购已经不是影响市场的关键政策。松绑限购为主地方出台救市央行930新政第一轮第二轮第三轮第一轮主要以松松绑限购为主：截至目前除一线城市和三亚外，其他城市的限购政策已经调整或者取消限购。第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为：部分城市调整限贷政策，降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率；财政补贴方式稳定楼市，购房财政补助，契税补贴等。（四川、湖北、福建等省市）第三轮：央行930新政主要内容：重申首套房贷款优惠利率7折下限；二套房认定标准“认贷不认房”；首次提出发行住房抵押贷款支持证券（MBS)等方式筹集资；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，开展REITs试点。政策出台第四轮公积金政策调整第四轮：公积金政策调整：降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度；针对发放率在85%以上的城市，积极协调组合贷；积极推进异地贷款，并简化公积金贷款申请流程，降低中间费用。数据及信息整理：世联行市场研究部1414数据及信息整理：世联行市场研究部9.30新政出台后各银行根据情况实际制定细则，房贷新政影响有限“930”房贷新政后，部分银行调整房贷政策，目前中行、建行已正式对外公布细则，招行、工行和农行也已经按照新政执行，但细则仍有待公布。从中行、建行房贷新政细则来看，首套房的贷款利率下限均已下调，二套住房的“认贷不认房”也较为明确。在总体放宽的背景下，不同地区对于新政的执行存在差异，房贷新政对市场的影响也相对有限。中国银行建设银行首套房贷政策首付比例：30%贷款利率：0.7倍基准利率首付比例：30%贷款利率：0.7倍基准利率首套房贷适用范围首套普通自住房的家庭；拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。其他拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。——中行、建行房贷新政细则各地首套房贷款利率有所下调，但贷款条件较为严格。从各地来看，首套房贷款利率普遍下调，部分银行可达9折优惠，利率水平明显低于上半年。但是，从利率施行条件来看，优惠利率较为严格。其中北京招行的9折贷款利率需要存贷款额15%的保证金一年，中行、农行等银行的最低利率仅有优质客户可以享受。北京广州上海武汉杭州重庆中国银行基准(6.55%)基准(6.55%)95折(6.22%)基准(6.55%)95折(6.22%)1.1倍(7.21%)工商银行基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)1.05倍(6.88%)建设银行基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)1.1倍(7.21%)农业银行95折(6.22%）95折(6.22%)基准(6.55%)基准(6.55%)基准(6.55%)1.1倍(7.21%)交通银行95折(6.22%)98折(6.42%)基准(6.55%)基准(6.55%)95折(6.22%)1.1倍(7.21%)招商银行9折(5.90%)95折(6.22%)95折(6.22%)基准(6.55%)95折(6.22%)——汇丰银行9折(5.90%)9折(5.90%)94折(6.16%)——93折(6.09%)1.1倍(7.21%)政策出台主要城市部分银行首套房按揭贷款利率数据来源：世联研究、中国指数研究院注：贷款利率截至10月31日。数据及信息整理：世联行市场研究部1515数据及信息整理：世联行市场研究部9.30新政短期内能够有效推动改善型需求释放，带来销量的回升高端改善需求刚性需求精英群体，资金雄厚，购买力非常强，购买住房对贷款的依赖性低。购买力较强，但购买住房仍需通过适当的加杠杆，此次930政策二套房首付“认贷不认房”主要释放这部分群体的改善住房需求。购买力有限，需求旺盛但对资金价格比较敏感，购房购房对贷款的依赖性高。政策解读数据及信息整理：世联行市场研究部1616数据及信息整理：世联行市场研究部三部门联合发文调整公积金政策，旨在加大公积金利用率政策出台•职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。贷款条件有所降低•住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，适当提高首套自住住房贷款额度。提高首套贷款额度•各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。推进异地贷款•住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调组合贷款。盘活存量贷款资产•取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担；•简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。降低贷款中间费用，优化贷款流程《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容2014年10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，住建部、财政部、央行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，旨在调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。公积金政策调整降低贷款标准推动异地贷款加大公积金利用资料来源：世联研究、中国指数研究院数据及信息整理：世联行市场研究部1717数据及信息整理：世联行市场研究部多地调整公积金政策，放松公积金贷款条件，提高公