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[家天下商业广场项目]市场研究报告致:合肥环美房地产发展有限公司目录6.0主力租户访谈6.1租户访谈背景6.2租户介绍及项目意愿6.3租户访谈小结4.0竞争项目分析（现有及未来）4.1竞争项目判定4.2竞争项目分析4.3小结5.0目标消费者研究5.1调研完成情况5.2潜在消费人群构成特征5.3日常消费行为模式5.4总体消费潜力判定5.5项目概念测试5.6目标消费群体消费需求及动因5.7消费者研究结论对定位的建议5.8消费者背景资料1.0合肥市宏观发展概要1.1合肥城市概况1.2合肥经济发展水平1.3合肥居民生活水平1.4合肥社会消费发展概况1.5合肥城市规划发展政策1.6小结2.0合肥市商业发展概要2.1未来商业发展规划2.2小结3.0区域商业发展研究3.1区域商业发展分析3.2区域主要商业项目分析3.3区域商业未来规划3.4区域人口分析3.5小结7.0市场研究总结7.1市场研究总结7.2项目初步定位概念支撑7.3项目初步定位概念7.4下一阶段工作[保密信息]1.0合肥市宏观发展概要1.1合肥城市概况1.2合肥经济发展水平1.3合肥居民生活水平1.4合肥社会消费发展概况1.5小结[保密信息]合肥北京南京上海合肥在全国区位图合肥市合肥市合肥在安徽省区位图长丰县肥东县肥西县庐阳区蜀山区瑶海区包河区合肥市区县图合肥是安徽省省会，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，承东启西、接连中原、贯通南北；全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市；合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区和肥东、肥西、长丰三个县，拥有合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；2011年年末常住人口610万人，城镇化率64.1%；全市行政辖区总面积为7,029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里。1.1合肥城市概况合肥整体概况规划线路名称规划起点-终点途经线路规划里程*1号线滨湖新区-市府广场徽州大道20.4公里*2号线三孝口-上派金寨路26.8公里*3号线三孝口-店埠)长江东路20.1公里4号线三孝口-科学城长江西路16.7公里5号线市府广场-北城核心区阜阳路21.9公里6号线滨湖新区-西门公交枢纽怀宁路、始信路、方兴大道26.6公里7号线滨湖新区-火车新站马鞍山路、包河大道20.4公里8号线滨湖新区-上派金寨路、方兴大道18.3公里9号线公交集团公司-撮镇合裕路17.2公里10号线公交集团公司-科学城望江路22.9公里[保密信息]至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快速公交为主骨架，常规公交、出租车等方式为补充的城市公共交通系统；快速公交：至2020年，合肥市预计建设快速合肥交通规划-公共交通图例：合肥公共交通规划示意图公交线路总长度180公里，形成“三横三纵”共10条快速公交线路，预计其中4条线路为南北走向，6条为东西走向；表：合肥快速公交规划方案大力发展公共交通，将极大方便市民出行，轨道交通等公共交通站点有聚集人流的特性，受其影响，未来对合肥商业市场将有积极的影响力，但是短期内对商业市场影响有限。1.2合肥城市规划及发展政策[保密信息]为四建设：规划分个阶段第一阶段：2009~2016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形基本骨架；第二阶段：2016~2020年，建设3、4号线，与1、2号线形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖中心城区主要客流走廊；第三阶段：2020~2025年，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善城市轨道交通线网；第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩远期规划方案：至2025年，中心城区城市轨道交通由6条线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里远景规划方案：2025年后的轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里，市域线5条(含1条机场专用线)，全长107.2公里。轨道交通1号线：2009年下半年开建，预计2014年底开通运营；轨道交通2号线：预计2012年开建，预计2016年底开通运营。资料来源：合肥市规划局展延伸线，实现线网规划远景轨道交通预计开通运营时间：1.3合肥城市规划及发展政策图例：合肥轨道交通规划示意图合肥交通规划-轨道交通总体轨道交通总体规划四个阶段小结[保密信息]业、企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的省会城市之一，居民收入及支出增速明显，整体经济实力决定了合肥商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。24合肥整体概况合肥经济发展水平合肥居民生活水平社会消费发展概况合肥市城市未来规划合肥地理位置优越，是安徽省省会城市，也是安徽省政治、经济、文化、信息、金融和商贸的中心，辖有四区三县，2011年城镇化率达64.1%。合肥作为内陆省会城市整体经济能力落后于东部沿海城市，但是合肥已被接纳为长三角经济城市。得益于中央优惠的政策及本身良好的科技实力，合肥已成为全国发展速度最快的省会城市之一。农村人口多，外来人口少是合肥人口的重要特征，但是大量的高校学生群体及迅速发展的高科技产业逐渐形成的大批中层管理人员，这些人群将会使合肥人口结构产生变化。合肥居民的收入及支出较低，近几年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥居民对商业的需求也将提升。合肥社会消费品零售总额水平远落后于江浙沪等发达地区，与中部城市郑州和南昌相当，随着产业结构的调整和经济水平的不断提升，合肥商业市场也将得到较快速的发展。合肥的城市建设正处于前所未有的发展时期，未来合肥城市扩建将重点建设南部临巢湖的滨湖新区，另外会加强西南片的三个经济开发区的城市开发和工业建设。合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工1.4小结[保密信息]2.0合肥市商业发展概要附件：合肥市重点商业调研2.1未来商业发展规划2.2小结[保密信息]2.1未来商业发展规划合肥商业发展趋势根据对合肥市场现有及未来大型商业的综合分析，并结合合肥市政府未来商业规划，合肥商业市场有以下发展趋势：华侨广场、万达广场将改变合肥整体商业格局包河万达广场凭借优异区位交通环境、超大体量和开发商丰富商业发展经验及众多零售品牌的支持，成为了合肥商业的标杆，已落户政务新区的万达广场未来也将成为政务新区商业格局中重要标杆。随着万达广场入市，坝上街项目的启动，合肥中心城区商圈范围将继续扩大，将由现有的淮河路核心扩展到东门马鞍山路区域；华侨广场的进驻，将提升合肥整体商业的档次。多个区域商圈形成，滨湖新区和政务新区形成新的杭州万象城大量购物中心的兴建，将促进各个区域商圈逐渐成熟，形成商业功能更强大的区域中心；由政府主导的滨湖世纪城和未来政务新区万象城的开建，预示未来滨湖新区和政务新区市级商圈全新的格局。调研数据见附件小结[保密信息]肥现有的商业格局使合肥形成多商圈模式。同时巨大的商业供应会使市场消化缓慢，商业市场形成激烈竞争。合肥商业发展历程合肥主要商圈分析合肥市大型商业供应分析未来商业发展规划近年来合肥商业发展迅速，正在进入由传统商业形态（百货/大卖场）向现代商业形式（购物中心/主题百货）转变的变革时期。元一及国购的“大卖场+零售+餐饮+娱乐”原始购物中心形态，受到合肥市场欢迎，包河万达广场的开业开启了合肥超大体量一站式购物中心的先河。沿护城河内的传统市中心是合肥唯一市级商圈，马鞍山路、元一站前、三里庵等区域已经在新兴大型商业综合体的带动下形成多区域商圈格局。合肥现有大型商业主要集中于传统市中心、马鞍山和滨湖商圈总计供应超170万平方米；而未来合肥市中心及新兴区域有超过40个商业项目开建，新增供应量超过400万平方米，介于合肥经济水平和居民消费能力因素，众多大体量商业入市将给合肥商业市场带来巨大压力。合肥规划了“2+4+8+33”由市级商圈-区域商圈-社区商圈组成的完善商圈体系，未来合肥将在提升市级商圈的同时，大力发展区域商圈。政务新区定位为合肥8大区域商圈之一，预计商圈基本商业面积20万平方米以上，服务人口在20万以上。随着合肥经济实力的增强及人民收入的提高，合肥商业项目开始超常规发展，超过40个商业开建，大量的商业项目将改变合2.2小结[保密信息]3.0区域商业发展研究3.1区域商业发展分析3.2区域主要商业项目分析3.3区域商业未来规划3.4区域人口分析3.5小结3.1区域商业发展分析项目综合分析-区位项目区位：本案北临物流大道路，南至二环路，东到铜陵北路，西临新蚌埠路；距离合肥市火车站直线距离约1500米；到合肥骆岗机场直线距离约12公里；合肥传统老城区即中心城区商圈距离本案距离约4公里；项目周边环境：本案位于新站综合开发区内，新站开发区大力发展专业市场、现代物流业和商贸服务业，目前已成安徽省最大商品交易和流通中心；十二五城市规划，2020年合肥市将打造由滨湖新区、老城区和政务文化新区构成的中心城区。11KM骆岗机场本案高新区滨湖新区[保密信息]政务新区经开区现代商业零售带3KM传统主城区职教基地瑶海工业园商品批发辐射带轻纺、服装专业街轻工批零商业带新站综合开发区商业步行街序号商圈级别商圈名称1市级商圈中心城区商圈2区级商圈元一站前商圈3东区商圈4马鞍山商圈5南七商圈6三里庵商圈7北区商圈[保密信息]5KM3KM1KM中心城区北区马鞍山路本案东区三里庵南七区域商业市场范围界定：区域商业集中分布在项目周边5公里范围内，现有及未来的典型性商业主要分布在项目周边3‐5公里的中心城区、三里庵、南七和马鞍山路等商圈，经过对合肥商业市场综合分析评定，特选择项目5公里范围内商业市场进行综合分析。3.1区域商业发展分析项目综合分析-商圈本案周边5公里范围覆盖1大市级商圈和6大区级商圈，商圈分布密度呈现由东往西递增的特征。核心元一商圈本案周边1公里范围占5公里范围居民总量的8.4%，1-3公里范围占5公里范围居民总量的45.6%，3-5公里范围占5公里范围居民总量的46%。现有居民人口主要分布在项目周边3-5公里范围内。1公里[保密信息]1-3公里3-5公里本案5公里范围内，居民人口分布密度呈现从东往西方向递增的特征；本案5公里范围居民人口主要分布在二环线以北和以西，二环线以南和以东方向居民人口密度较低；图：本案5公里范围内人口分布比例1公里8%图：本案5公里范围居民人口密度情况火车站二环线3-5公里46%1-3公里46%3.2区域人口分析现有居民人口分析本案[保密信息]通过统计项目5公里范围内新兴住宅的数量，可以预测出未来3-5年间本案周边将导入人口的容量。截止2015年，本案5公里范围内新兴住宅分布呈现从东往西方向递增的特征，且增量显著：截止2015年，预计新兴住宅的总建筑面积将超过19,253,681平方米；截止2015年，预计新兴住宅导入口户数将超过187,479户，导入口容量将超过562,437人。3.3区域人口分析新兴住宅分布密度范围1公里内3公里内5公里内预计导入户数(单位:户)3,033115,091187,479预计导入人数(单位:人)9,099345,273562,437[保密信息]根据新兴住宅项目统计结果，推算至2015年底；本案5公里范围内新兴住宅总建筑面积预计达19,253,681平方米，3公里预计达9,898,599平方米，1公里预计达288,835平方米；本案周边未交付新兴住宅主要集中在2012年到2014年间交付，预计在建在售新兴住宅项目到1-3公里范围49.9%3-5公里范围48.6%图:分范围新兴住宅分布比例1公里范围内1.5%表:分范围新兴住宅导入人口情况[保密信息]截止2012年，本案5分钟车程商圈现有居民人口容量达到468,297人,结合现有在建在售住宅以及截止2012年底未来住宅类地块挂拍情况推算，推算到2015年，本案5分钟车程商圈内居民人口总量预计达到652,655人；根据1/3/5公里商圈人口推算，截止2015年，项目周边3公里范围人口总量预计达到923,434人，5公里范