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主题•找一个产业，行业（汽车，石化，房地产…什么都行）分析产业特征（数量，竞争状况，利润）判断发展阶段，进而对照股份，给出投资策略。•工商0902•李城燕•09200216中国房地产(2005-2008)一、我国房地产产业发展的历程•房地产在我国过去就有,但真正把它作为一个产业则是改革开放之后,房地产业在我国是一个新兴的产业,它的发展历程可以分为四个阶段。从房地产业发展的第二阶段开始到现在,我国房地产市场发生了很大的变化,房地产产品已从原来以新建住宅为主转变为一种以投资为目的的经营性房产,并且这种趋势逐渐扩张,二手产品的比重逐年加大,房产已由过去的单纯消费品转变为投资品•第一阶段:1949～1953年。•第二阶段:1953～1980年。•第三阶段:1980～1992年。•第四阶段:1992～现在。第一阶段:1949～1953年。•解放前,一些大城市如上海、天津等城市,房地产业有一些发展,但大多属于英、美地产公司。解放后,国民经济恢复时期保留了民族资本家私人房地产的经营,这一时期市场机制在一定范围内存在。第二阶段:1953～1980年。•这一时期住宅由国家统一投资建设,统一分配。房地产的市场配置功能完全消失。由于单位收取的房租费很低,远远低与房屋的维修、保养费用,造成了投资越多,维修费等开支越多的恶性循环。第三阶段:1980～1992年。•这一时期住房制度改革,商品房开始出现,1988年,宪法规定土地的使用权可以依法出让,这些标志着房地产业开始复苏。第四阶段:1992～现在。•这一时期房地产业进入不断完善发展阶段。房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业,得到了重点培育。二、我国房地产产业发展特征•纵观历史,现阶段我国房地产产业发展主要具备以下特征:1.建房主体二元化2.购房主体个人化3.第三主体的出现4.市场化程度较高5.开发投资速度较快和房地产信贷规模加大6.产品的标准化、系列化程度有待提高•随着房地产市场的不断完善以及国家宏观配套政策的完善和落实,建房主体开始呈现二元化状态。这一时期个人、单位基本退出房地产市场建房主体这一领域,出现了国家投资建房和私营房地产开发企业建房的态势。在这种态势下,出现了一个间接的建房主体———商业银行。商业银行通过吸收存款的方式,融通巨额社会资本,然后再以贷款方式,将其分配到房地产开发项目中,这就为房地产建设提供了一个可靠的投资来源。尽管商业银行没有直接参与房地产的建设与开发,但是,它以自己的贷款标准等诸多手段影响及制约着建房主体和房地产开发项目。•从商品房的出现开始,购房主体从企业逐步转向个人。随着房地产市场商品化程度的不断提高,目前,购房主体已基本个人化。在购房主体个人化的过程中,先后经历了两个阶段:第一个阶段,个人化的购房主体主要是高收入者,这一阶段又被称作是以大款为购房主体的豪宅时代和以私营业主、高级白领为购房主体的中产阶级时代。从2000年左右开始进入第二阶段,目前,正处于鼎盛时期,本阶段购房主体主要是中档收入者,被称作普通工薪阶层为主体的平民时代。•随着住房制度改革的推进,住宅在居民家庭生活中的角色从实物性福利配给转变到资产所有。由此出现了第三主体即二手房出售者,使房地产产品的消费者在一定条件下转化为投资者。在现有的房地产新建房(主要是住宅)一级市场上出现了日趋活跃的二级市场。第三主体的出现以及住宅二级市场的活跃能够使存量住宅“流动起来”,成为住房供给的重要组成部分。这样居民家庭在选择住宅资产时会有更多的选择,既能够购买各种档次的商品住宅,又能购买二手住宅,在符合政策条件的情况下还能够选择经济适用住宅。居住在已购公房里的居民家庭也能将现有住宅出售变现,重新选择最能满足自己需求的新住宅。由于第三主体的出现,无论是对于以前曾经享受了实物性住房优惠的居民家庭,还是对于新组建和新迁入城市的家庭,选择住宅资产的自由度都增大了,从而使得房地产产业化的进程进入了全面启动的阶段。•据国家统计局公布的2005年1～5月房地产开发资料:房屋施工面积分类指数为102.90;全国累计完成施工面积10.63亿平方米,同比增长18.8%。其中,住宅施工面积8.21亿平方米,增长18.3%;办公楼施工面积0.47亿平方米,增长15.8%;商业营业用房施工面积1.34亿平方米,增长21.2%。商品房销售价格分类指数为107.11,比2004年同月上升2.16点。1～5月份,全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。其中,商品住宅平均销售价格上涨11.3%;商业营业用房的销售价格上涨4.1%;办公楼销售价格下降4.6%。商品房空置面积分类指数为103.89,其中,商品住宅空置面积为5933万平方米,比2004年同期下降0.4%。通过以上数据可看出,房地产业的房屋施工面积持续增长,完成房屋住宅空置面积下降,应该说房地产业的市场化进程是有效的。衡量市场化的第二个指标是房地产开发投资中国有资金的占有比率。从总投资中国有资金占百分比来看,近5年没有超过20%,说明在房地产投资资金中,有很大一部分是民营资本。房地产业的投资并非仅仅局限于国有资本,其中很大部分由市场参与者共同组成。这个指标充分说明我国房地产产业市场化程度是比较高的。5.开发投资速度较快和房地产信贷规模加大•据国家统计局2005年6月公布的资料显示,2005年5月房地产开发投资分类指数为100.09,比4月份上升0.92点,比2004年同月下降2.32点。2005年1～5月份,全国累计完成房地产开发投资4644亿元,同比增长24.3%。其中,完成住宅投资3104亿元,增长21.8%;完成经济适用房投资145亿元,下降16.7%。据建设部副部长刘志峰在国务院新闻办记者招待会上表示,目前,全国房地产开发和个人住房贷款已占银行贷款的30%～40%,开发贷款和个人贷款余额占贷款余额总量的15%左右,住房金融作用不断加强。由此可见,房地产金融业务快速发展,房地产业开发投资速度较快、房地产信贷规模加大。•我国房地产业,尤其在住宅建设上还没有摆脱粗放型的生产方式。从产业的整体状况看,主要概括为“二高二低”———物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对房地产产业发展的贡献率低。①相应的建筑体系尚未形成系列化,新型建筑体系开发不够;产品的标准化工作滞后,尚未形成标准化体系;技术仍以单项技术发展,技术集成和整合程度差,尚未形成系列化成套技术,大批量、成套化生产的能力还较弱,生产效率还较低。三、建立、健全房地产业市场信息系统和预警预报体系•据专家预测,我国的经济增长周期将继续向繁荣阶段发展,国民经济有望增长8.5%左右。房地产业是国民经济的“寒暑表”,也将会保持较高的增长速度。[1]面对高速发展的房地产开发投资,当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。搞好此项工作的关键是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。为此,笔者建议将空置率规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标,建立“空置率双指标体系”以全面反映空置房状态。“增量空置率”主要是反映报告期当期(某年)商品房的空置状态,为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末当期商品房竣工量为分母来进行计算。此指标反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。“存量空置率”主要反映全社会房屋总量的态势和余缺状况,为判断正常空置和非正常空置以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子,以社会上全部房屋存量为分母。[2]以上两个指标对市场调控都很重要,应同时存在,并分别确定警戒线。因此,在目前经济高速增长,房地产业快速发展的同时,房地产开发应把握好开发速度和节奏,保持适当的增长速度和开发规模,避免因调控措施失当而造成楼市大起大落,建立健全房地产业市场信息系统和预警预报体系“关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知”（1998.04）自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。2003年6月中国人民银行出台了“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)”。2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格也双双走高；2004年被认为“没有不好卖的楼盘，没有不赚钱的开发商开始出现”，与此同时“房地产市场泡沫论”争论广泛展开。2005年前主要政策与背景2004年11月2004.10开始从降低利率转变为提高利率。我国央行自1996年以来，进行了八次降低利率。2002年2月21日，央行宣布第八次降息，一年期定期存款利率下调0.27个百分点，为1.98%。2004年提高利率：一年期存款利率由1.98%提到2.25%，一年期的贷款利率由5.31%上调到5.58%。个人住房贷款5年以上的贷款利息由以往的5.04%增加到5.31%；公积金贷款５年以上的利率由4.05%调整到4.23%。2005年前主要政策与背景2005年3月17日，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”。2005年4月27日，国务院《关于进一步加强房地产市场宏观调控问题》，八条措施“新八条”2005年4月30日，国务院办公厅转发七部门联发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》2005年主要政策2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。•2005年9月30日，房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上。2005年主要政策2006.5.18，国务院“国六条”2006.6.1，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号）2006.6.1，《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》国税发[2006]74号2006年主要政策2006.07.18国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号2006.12.1,国家税务总局《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》2006.12.12,《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》2006年主要政策2006.05.17国务院促进房地产业健康发展（“国六条”）明确2006年05月29日九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》“国十五条”细化2006.05.31国税总局住房营业税征收二手房营业税5年2006.07.06建设部、发改委、工商局整顿规范房地产交易秩序商品房预售2006.07.11建设部联合其他5部委规范房地产市场外资准入和管理外资受限2006.07.12建设部新建住房结构比例90m2，双70%标准2006.07.24国务院建立国家土地督察制度土地利用审批2006.07.26国税局住房转让所得征收个人所得税2006.08.01国土资源部招、拍、挂、协议出让国有土地使用权规范土地范围2006.09.05建设部、外汇局规范房地产市场外汇管理外资备案2006.09.05国务院加强土地调控保护耕地2006.09.14国税局房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理2006.11.20国土资源部、财政局、央行调整新增建设用地土地有偿使用费2006.12.12发改委、国土资源部限、禁土地目录2007.01.24国税局房地产开发企业土地增值税清算四级超率累进税率•2007.01