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卷首语：居住改变生活房地产风云变幻的发展历程今年，我们回望中国住宅商品化的历史，以“得与失”之主题来梳理这段道路，寻找改革开放三十余年来中国地产变革的轨迹，寻找中国经济保持增长的动力，寻找中国房地产在当前全球震荡经济形势下的支撑点，以此去除通向未来之路上的藩篱，昭示房地产未来。中国地产30年改革春风吹动住房商品化1978年至1988年：改革春风吹动住房商品化2008年对于中国房地产业来说是有着特殊意义的一年。快乐居住、幸福生活，作为重要的民生问题，越来越受到政府、行业、百姓的关注。勾勒中国房地产发展的时间简史，小平同志的南巡讲话吹动了改革的春风，也展开了中国房地产发展历史的巨型画卷。改革开放三十年，房改二十年，取消福利分房十年。每一个时间节点，都准确地记录下了中国地产的历练和成熟。1978年至1988年，是中国地产发展的第一个十年。改革的春风吹动着住房商品化的步伐。1980年4月,在对中央负责同志讲到国民经济调整问题时邓小平指出：住房要进行商品化,住房分配制度应该考虑调整,房子可以作为商品出售。1986年1月6日，中国成立“国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室”，落实邓小平同志提出的出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。这就为中国后来的“小康地产”理论奠定了基础。1987年，在小平同志提出推进我国住房商品化的指导性意见，以及成立国务院住房指导改革领导小组后，中国土地“第一拍”诞生。1987年，在小平同志提出推进我国住房商品化的指导性意见，以及成立国务院住房指导改革领导小组后，中国土地“第一拍”诞生。30年、20年、10年，都是一段风雨历程。厚重的历史车轮滚滚向前，中国地产百折不回，书写着属于自己的长篇传记。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年安居工程开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。★1978年12月18日至22日，党的十一届三中全会在北京举行。自此，中国从“以阶级斗争为纲”到以经济建设为中心、从僵化半僵化到全面改革、从封闭半封闭到对外开放的历史性转变。中国开始迈出了改革开放的步伐。★1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权。★1980年4月，邓小平指出：住房要进行商品化，住房分配制度应该考虑调整，房子可以作为商品出售。★1982年，国务院在常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住宅补贴出售试点。两年来的实践证明，这项改革是成功的，取得了较好的效果，积累了一定经验。★1987年12月1日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”★1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。★1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。★1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。★1992年，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。★1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。自此，国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。★1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。★1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。★1996年10月24日，国家税务总局发出《关于加强固定资产投资方向调节税征收管理工作的通知》。★1997年5月，中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。★1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，这是我国住房体制改革的纲领性文件。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。至此，福利分房制度被取消。★1999年4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。★2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。★2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。★2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。★2002年7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。★2003年1月1日开始，经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的供地新机制时代，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝。★2004年7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为房地产业界有名的“8·31大限”。住宅土地用地价格由此一路狂涨。★2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）。至此，国家开启了控制房价的大幕。★2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。★2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。★2008年2月18日，北京市两限房购买、管理等相关政策试行办法出台。★2008年3月，国务院成立住房与城乡建设部。★2008年8月8日，第29界北京奥运会开幕，而北京的房地产市场也开始进入“寒冬”，楼市成交低迷，观望气氛浓烈，房价开始下降。汕头老房子汕头现在的房子深圳的老房子现在深圳的房子深圳观澜的老房子深圳观澜现在的房子深圳梅沙的老房子深圳梅沙现在的房子鼓浪屿上的老房子深圳的别墅香港民居香港民居西安高新区都市之门1991年，西安高新区入口2007年，西安高新区唐延路一带1995年，西安高新区入口1996年4月，西安高新区二期工程开工1999年，西安高新区入口经开区经开区经开区浐灞西安城市绿肺数字：15年，单价从800余元到近4000元对西安商品房的记忆，大多数人是从高科花园、雅荷花园、紫薇花园开始的。上世纪90年代，南北这几处“花园”一改往日福利房“灰头土脸”的外观，第一次为外立面加入鲜活、亮丽的元素，让远观其风采的人眼前一亮；楼间花草树木点缀，让见惯了门前有菜有瓜的人咋舌。上世纪90年代初，西安房地产每年大约有几十万平方米的开发量，仅有的十余家开发商也都是本土企业，再后来，西安房地产每年就以五六百万的开发量猛增。陕西地产15年可供挑选的产品越来越多，但房价越来越高，普通住宅价格从每平方米800多元增长到近4000元，这15年房价增长了近4倍。在利益驱动下，不少开发商放弃了被大多数商人视为“鸡肋”的经济适用房。在很多购房者的印象中，每年西安都应该有新的经济适用房项目面市，可这15年以来，大家能数得出的经济适用房项目不超过10家，除了东西南北“四大园”——华清园、丰盛园、鑫泰园、百花园外，几乎没有其他经济适用房项目。从2003年至今，5年来，在媒体上公开宣称自己是经济适用房的只有长安易居、枫韵蓝湾、珠江新城等这几个项目。后来除了经有关部门批准转成商品房的近10家楼盘外，大部分经济适用房在市场上难见踪影，当然，也不排除那些“偏安一隅”默默无闻的经济适用房，也许是其销售价格和市场上的商品房相差不大，没有足够的“诱惑”，才不为人知吧。15年前，陕西地产界的第一代开发企业诞生，开始了探索性的拓荒之旅；在随后的发展中，西安高新区一马当先，开创了一个全新的地产开发时代；经开、曲江、浐灞、西咸等板块的异军突起，使人们的生活半径迅速扩大……居住改变陕西，现代化的城市发展离不开房地产的贡献，在西安这座古城，房地产正以日新月异的速度改变着城市的面貌，传统与现代的融合让这座城市散发出迷人的魅力。15年前地产先驱揭起开发序幕15年前，陕西全省的商品房开发不足百万平方米，而15年后的今天，仅西安市的房屋施工面积就达2049.15万平方米。陕西地产能够在短短15年里创造这样的规模，离不开地产界各路“诸侯”多年来的努力。1992年，西安高新区还是一片荒地，此时高新地产便拉开了开发区建设的序幕。作为第一代房地产公司的优秀品牌代表，15年来，高新地产完成了面积200多万平方米的商品房开发，成功塑造了“枫叶系列”产品品牌，枫叶苑、枫叶