中国房地产发展阶段和路径推演

请阅读最后一页评级说明和重要声明中国经济投资策略2009-07-01中国房地产发展阶段和路径推演—基于日韩经验的比较报告要点本文的逻辑脉络：房地产的复杂性众所周知，如何能在当前这样一个经济触底，但复苏前景仍不明朗的阶段来判断房地产的未来发展路径？我们采用的方法是，抛开房地产行业本身的纠结，从整个经济发展阶段的角度出发，将房地产置于整体经济发展的历史长河中加以审视，借鉴日韩类似经济发展阶段中房地产的发展轨迹，并比较中国当前内外环境与日韩类同阶段的差异，得出中国房地产发展所面对的特殊性问题，从而推演出中国房地产未来中短期最可能的发展路径。中期结论：主要是基于中日韩经济发展阶段的类似性。按照罗斯托的经济发展阶段理论，中国目前的经济从而房地产发展阶段类似于这75年后的日本和91年后的韩国。处在一个历经高速增长，但正在转向低速增长的过渡期，仍在不断走向成熟的阶段。类似的发展阶段决定了房地产有大体类似的发展路径：从中期来看,中国的房价出现大跌的可能很小。这不仅源于类似的发展阶段，更是源于中国城市化进程的特殊性所带来的需求的强劲和人民币中长期升值的必然性；中国房地产出现全国性更大泡沫的可能也很小。未来几年，在走向成熟，增速逐渐回落的这样一个过渡阶段，在国内外需求与资源的约束下，中国经济依靠投资的增长方式，将导致经济出现增长与通胀的反复博弈，震荡式前行，房地产的发展同样会表现出一定的震荡性，在结束这样的过渡期后，随后将小幅上行，这是经济内生增长机制的使然。短期结论：对于中国房地产短期发展路径的判断，主要基于当前中国房地产所面临的特殊性。和75年的日本相比，特殊性主要集中于：中国当前通缩而日本当时通胀；中国放松流动性与日本紧缩流动性；中国内外需难振而日本内外需强劲。和02年通缩加宽流动性背景下的中国房地产相比，特殊性主要集中于：很多工业产能过剩，对外部资源的依赖度高出很多；外需难支；民间投资难以跟进，实际货币需求难以增加，储蓄增速将回落。短期的房地产发展路径，我们认为存在三种可能，但第二种可能最大，详细阐述见结论。在接下来的3，4季度，房地产仍将继续反弹的趋势。短期内也不会出现全国范围内的房地产大泡沫，此轮房价上涨的幅度将主要取决于投资性需求的强度，而支持此轮投资性需求的主导因素就是低利率下宽松的货币政策和08年累积下来的储蓄增长，从供需角度分析都不支持出现房地产大泡沫。相关研究《三论中级反弹的延续》《从超预期到验证预期》《通胀博弈政策—资源价格是中级反弹的掘墓人》分析师：周金涛（8621）[e-mail]联系人：李亚明(8621)[e-mail]2请阅读最后一页评级说明和重要声明正文目录这一次，我们会不会真的不一样?........................................................6经济发展阶段的类似性——走向成熟...................................................7人均GDP的相近性...............................................................................................7GDP实际增速回落的必然性.................................................................................8GDP增速回落后的选择........................................................................................8大众消费的时代远未到来......................................................................................10主导产业的选择.....................................................................................................11发展路径的经典性................................................................................12房价增速的路径.....................................................................................................12调整的非独立性.....................................................................................................13新开工面积反弹的必然性和反复性........................................................................14互为支撑的刚性需求与投资性需求........................................................................15长期因素...............................................................................................16人民币长期升值的必然性......................................................................................17城市化进程............................................................................................................22短期因素...............................................................................................26外部通胀来源—美元和大宗商品...........................................................................27居民收入和储蓄的高增长回落—有效需求难撑房价的过快上涨............................29增长与通胀的反复博弈..........................................................................................32保障性住房供应方式从被动到主动—政府职能转型的必然性................................42总结......................................................................................................45中期性结论............................................................................................................46短期性结论............................................................................................................463请阅读最后一页评级说明和重要声明投资策略图表目录图1：中日韩人均名义GDP(USD)..............................................................................7图2：中日韩按购买力平价得到的人均GDP(USD)....................................................7图3：日本实际GDP增速和房价增速........................................................................8图4：韩国实际GDP增速和房价增速........................................................................8图5：日本GDP构成..................................................................................................9图6：韩国GDP构成..................................................................................................9图7：中国GDP结构。..............................................................................................9图8：中日韩居民消费/GDP........................................................................................10图9：中日韩出口/GDP...............................................................................................10图10：日本地价增速..................................................................................................12图11：韩国全国和首尔房价增速................................................................................12图12：中国一手房价格增速.......................................................................................13图13：日本地价指数和东京证券交易所指数..............................................................13图14：韩国全国房价均价指数和KOSPI股指............................................................13图15：中国住宅房价指数和上证综合指数..................................................................14图16：日本用于出售的新建住房开工面积累计同比...................................................15图17：韩国住宅许可开工面积累计同比.....................................................................15图18：中国商品住宅新开工面积增