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中国房地产泡沫简析建筑法规课题研究作者：徐晶学号：20080230110指导老师：黄文胜1摘要当今中国，经济腾飞，GDP历年以来都成上升趋势。一系列的优良指标、数据都成为我们日常生活条件不断改善的证明。“安居乐业”也无疑是我们大多数民众的最终梦想。但，这看似不大的愿望，真正做到的人并不多。在这里，我想首先摈弃就业难的问题不提，只是想对于中国的房价，以至于房地产业发表我个人的见解。本文分为七个章节：第一个章节主要介绍一下房地产泡沫的定义；第二章节主要简述中国房地产业得发展历史；第三章主要想对于中国房地产业得现状发表一下个人的看法；第四章主要阐述中国的房地产业是否存在泡沫；第五章主要阐述中国发地产也出现泡沫的原因；第六章简述外国房地产泡沫破裂的实例以及所得出的警示；第七章主要阐述应对我国房地产泡沫的措施。关键词：房地产泡沫中国房地产现状应对措施前言2008年美国次贷危机迅速演变成一场波及全球金融市场的飓风，各国经济岌岌可危。迪拜，依靠金融与房地产捆绑发展的模式缔造出来的辉煌神话，受到全球金融危机的重创，于2009年11月轰然倒塌。中国学界迅速掀起“中国房地产泡沫即将破灭”的热潮，原因是我们与迪拜有着相同的致命隐患，既经济发展严重依赖房地产。中国的房地产因为中国特有的国情，已经俨然成为一个非常复杂和棘手的问题。所以想要解决中国的房地产泡沫问题我们就必须从中国房地产业的现状出发，经过剖析深层的原因才能为中国的房地产业指一条明路。中国的房地产泡沫无一对中国整体经济的发展影响重大，对于我们的日常生活亦是影响至深。各级大中城市所热衷的房地产项目的建设和开发，由中行下达各级银行执行的不断更新的房贷政策……不断更新的政策，不断变换的房价，和政府致力控制房间上涨的决心，这一切都在告诉我们，房价，房子，房地产已尽无疑成为现今中国最热门的话题。然而，对于房子的热衷必然催升房价的上涨。所以，在今天我们才可以看到中国的发地产业所显现的不正常现象。对于大多数中产阶级而言，也许一辈子的辛苦劳作到头来只不过是为了那么一套并不是多么奢华的住房。这是我们广大民众的悲哀，更是中国的悲哀！面对当今中国房价的虚高，面对房地产业的泡沫，我们该何去何从？2第一章房地产泡沫定义经济泡沫的载体范围很宽，包括商品、债券、股票、房地产以及艺术品等。从这些载体的经济特性可以看出，作为经济泡沫的载体起码有两个特点：供求关系不易达到均衡和交易成本较低。这其中，在一个固定时期内，股票和房地产的供给量都很难增加，因此，在股票和房地产市场上最容易产生经济泡沫。另一方面，由于股票和房地产交易价值比较高，交易手段比较规范化，交易成本比较低，因此股票和房地产成为了经济泡沫的主要载体。而所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。第二章中国房地产市场发展简史一、理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。二、非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146．9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。三、相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。四、价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。3第三章国内房地产市场现状一、房地产投资幅度与供求状况房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12．7％提高到2007年一季度的26．9％。如图i-i：图1-1：中国房地产投资累计同期比增长率(％)（资料来源：中经网中国经济统计数据库）2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1．28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转。全国商品房空置面积为1．23亿平方米，比2003年下降了3．8％。截至2006年10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9．3％。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7．7％。二、房地产价格变化及土地供应2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12．5％，增幅同比提高5．8个百分点，其中住宅售价增长13．5％，增幅提高7个百分点。据国家统计局2006年4月22日发布的国房景气指数月度报告，一季度，全国商品房平均销售价格为每平方米2481元，同比上涨6．5％：办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24．8％和9．1％。2007年3月，新建商品住房销售价格同比上涨6．O％，涨幅比上月高O．1个百分点；环比上涨O．5％，涨幅比上月低O．1个百分点。与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨幅度最低，为1．3％，比上月低1．3个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格分别上涨6．2％和6，9％，涨幅比上月分别高0．1和0．2个百分点。4图I-2：商品房和住宅销售季度同期比价格指数(上年同期=100)1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10％以上。2005年1季度地价增幅开始回落，全国主要城市地价同比增长5．9％，增幅同比下降0．2个百分点。2006年2季度，土地交易价格同比上涨6．4％，涨幅比上季度高O．7个百分点。其中，居住用地交易价格上涨7．1％，涨幅比上季度高1．3个百分点；商业旅游娱乐用地交易价格上涨4．2％，涨幅比上季度低2．8个百分点：工业仓储用地交易价格上涨5．3％，涨幅比上季度高0．8个百分点。5三、房地产投资及投机加剧尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2％，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17％，在投资购房中，28．5％在短期内转手，23．5％用于出租，48％空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20％左右。部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利，且转手率较高；部分城市次薪房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46．6％。受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。比如新加坡国企淡马锡控股的嘉德置地在华设立凯德置地进行直接投资；美林投资富丽城、高盛投资SOHO中国、摩根斯坦利投资华茂等；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．296。据人民银行上海分行统计，2004年卜11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47．6％和73％，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2．8倍和3．1倍。第四章对于中国房地产市场是否出现泡沫的争论按照中国房地产协会秘书长顾云昌宣布的数字，房地产业的发展将拉动相关24个行业的发展，其拉动比例为l：1．3。而从支撑中国经济增长的数字分析来看，房地产业也确实在成为推动经济增长的主力军。原国家计委经济研究所发布了中国第一份跟踪式房地产行业景气报告，这份引起业界广泛关注的报告称，持续了近5年的房地产繁荣景象即将开始变化，中国房地产业真实的泡沫己经出现。而建设部也在对各地房地产市场调查后承认，中国房地产存在局部过热，并提出各地要防止过热，谨防房地产泡沫。事实上，自2001年底以来，一场中国房地产市场是否出现泡沫的争论在政府决策部门、经济学界和房地产业中持续展开。在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱镕基和时任副总理的温家宝都多次提出要防止房地产过热。到2002年底，时任总理的朱镕基在会见驻港中资机构时也表态：现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。但是，这种高层的“吹风”丝毫没有消减市场对房地产热情。最早提出当前我国房地产存在泡沫的是清华大学教授魏杰，2001年12月25日，魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，亮出了“泡沫”观点，但房地产业界人士对此基本持否定观点。2002年9月28日，《中国经营报》刊登《房地产泡沫之争》文章，国家信息中心经济预测部副主任范剑平研究员认为，整体上看，我国房地产不存在很大泡沫，而中国社科院金融研究中心研究员、香港大学经济金融学院易宪容6博士认为，国内房地产业泡沫的产生与否完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性，如果这部分消费潜力释放完以后，房地产建设还是如此热火朝天，泡沫也就自然出现了。2003年1月，国家发改委经济研究所王小广《中国行业景气分析报告》中明确指出，2002年，真实的房地产泡沫已经出现。吴敬琏表示房地产市场中是不是存在泡沫要比股市存不存在泡沫更难回答，但那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的论据还不够充分。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元瑞提出对“泡沫”要有正确的理解，不能把“过热现象”当成了“泡沫”，把“空置房”当成了“泡沫”等等，并指出，当前我国房地产经济中有不同程度的“泡沫”成份，但还不是“泡沫经济”。第五章中国房地产形成泡沫的原因通过学者们对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国因为其自身的特殊性，房地产泡沫的形成也存在复杂的原因。一、中国经济严重依赖房地产房地产投资占GDP比例，这个