中国房地产现状深度剖析与对策

中国房地产现状深度剖析与对策标签：财经分类：房地产建筑财税专栏来源：天涯社区作者：金融而铸发表日期：2011-8-2915:38:00目前房地产调控形势依然严峻，深层次的问题尚未得到根本解决，在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力。限购、限贷、限房价、限地价等。决策层希望通过“组合拳”对遏制房价过快上涨起到一定作用。而现实是房价依然居高不下，上半年来看，特别是未“限”的二三线城市，房价涨幅领跑全国。统计显示，今年6月份全国房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。在中国，5年前就有比较严厉的调控政策出台，到现在，政策是越来越严格，可是，这些调控却无一例外的全部成为了空调，每调一次，价格涨一次，最有讽刺意味的段子是：据说有开发商在卖房的时候做梦都希望来次调控。为何房价越调越高，涨价的地区范围越来越大？笔者虽然位卑，但“未敢忘忧国”，笔者以一个“好事者”的角度，对以上话题作了深度的调查。试图对房地产现状进行客观的剖析，并提出相应对策。由于笔者身份的局限，难免片面，由于观察角度，难免周全。希望得到各位看官指正。一、高度重视中国房地产的战略地位，调控政策不能只是在战术上围堵中国的工业化和城市化进程趋势几乎势不可挡，不可逆转。这是一场人类历史上史无前例最伟大的人口大迁徙，中国农民工成为了美国《时代周刊》2009年年度人物，《时代周刊》评价称，中国经济仍在高速发展，并逐步带领全球走出金融危机的阴影，首先要归功于千千万万勤劳坚忍的中国农民工。中国房地产的问题的实质是“三农”问题。在未来快速城市化的进程中，农民工进城必然是长期趋势，房地产是工业化和城市化必不可少的载体和发展的平台，城市化的实质就是房地产化。工业化和城市化是解决我国“三农”问题的必由之路，当农民变成了农业工人，农村变成了乡镇，在“三农”中没有了农民和农村，“三农”问题也就不存在了。（近期见笔者文《我国“三农”问题深度剖析及对策》）同时，如果庞大的农民工群体不能融入其工作的城市，不能住有所居，必然在城市形成“新二元结构”，威胁城市的和谐发展。每年的春运就是最好的例子，进城大部分农民工在城市没有家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房（集体宿舍、工棚）或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样上演了。如果未来20年还有4亿农民工进城，住房任然得不到解决，春运将不堪重负，新增4亿农民工回家的路，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是非常重大的社会问题！纵观人类历史，从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《三海经》就是古代人类的迁徙指南；现代发达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。一个国家的稳定在于政治稳定，政治稳定取决于经济稳定，经济稳定在于金融稳定，而金融稳定在于银信贷资金的安全，信贷资金的安全的重中之重在于房地产信贷资金的安全，房地产信贷资金的安全在于房地产信贷抵押物价值的稳定，如房价大幅度下跌，下跌幅度超过了首付（房价的30%），房地产形成泡沫，当泡沫破灭，银行形成坏账，金融危机就发生了，这是美国金融危机给我们的教训。（见笔者文《美国金融危机深度剖析及对策》）基于金融稳定在国家政治和经济生活中的重要性，银行经营风险防范体系不仅包括银行内部经营风险防范体系，同时还应该全面构筑银行外部的金融风险防范体系。在国家其他经济政策的制定上充分考虑可能出现金融风险。尽可能的将风险规避在银行之外。中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截修修补补。所以，中国房地产即是战略问题也是社会问题，更是稳定问题，必须高度重视！二、调控政策忽视了中国房地产市场巨大的刚性需求中国房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。1980年，我国有1.9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，城市化率以年均0.9％的增速上升到46.6％。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿*53.3%=7.14亿%的农业人口。（以上人口数据来自：中国发展研究基金会2010年发布《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》，该报告由中国发展研究基金会组织国内10余位知名学者历时一年半撰写而成，其中主报告由国家发展与改革委员会秘书长杨伟民和中国社科院人口与劳动研究所所长蔡窻主笔完成。）如果按人均20平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增四亿城镇人口修建4.17*22（平方米）=91.74亿平方米的住房。（2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥称：目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。）根据相关调查统计，进城农民只有30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：4.17*70%*22（平方米）=64.218亿平方米的住房。（还不包括城镇改善居住条件的需求）由此可见，目前中国房地产市场巨大的潜在刚性需求！同时，在未来快速城市化的进程中，农民工进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告勾画的我国未来城市化的愿景：从“十二五”开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国城市化率在2030年达到65％。这意味着，以平均每年2000万人的速度，到2030年基本解决已经在城市和未来进城的4亿农民工及其家属的市民化问题，使他们享有与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。未来20年4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿套住房，按三口之家每套60平方米计算，需要4亿*60平方米=240亿平方米。（还不包括城镇改善居住条件的需求）另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年还有3.2亿人需要住房3.2亿*22平方米=70.4亿平方米。未来20年，共需要建240+70=310亿平方米的住房，由此可见，未来中国房地产市场有如此巨大天文数的刚性需求！所谓刚性需求是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须得住房，在住房的刚性需求上确表现在两个方面：购房和租房。但是人们把住房的刚性需求往往理解为购房，对刚进城务工的农民来说，再低的房价也不会购房，其实对不少人来说租房才是现实的刚性需求。对目前中国社会来说，租房的刚性需求占购房的刚性需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，要有投资者投资住房出租才有房源，因此，不管购房和租房都必须建房。三、调控政策的“板子”打错了对象根据司法刑事案件的利益推导原理：谁在案发后收益，谁就有可能是案件背后的主谋，那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁希望价格上涨？我们按公安破案手段，现将房地产交易过程中的可能参与者一一排队：1、土地提供者：地方政府2、房地产开发商3、炒房者4、投资者5、刚性购房者在以上参与者中地方政府、房地产开发商在推动价格上涨和希望价格上涨；炒房者和投资者间接的推动价格上涨，已购房的炒房者和投资者希望价格上涨；对未购并且准备购房的炒房者和投资者来说并不希望价格上涨；刚性购房者非常不希望价格上涨。同时，分析房价上涨就不得不分析房价构成，这里还是按公安排除破案手段，将房价构成要素中主要上涨要素找出来，从而找到问题所在，“板子”才能有的放矢打到对象。商品房房价构成：1、建筑安装成本2、土地成本3、税费4、利润其中：建筑安装成本每平方米1000—1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元。1、建筑安装成本15002、税费20000*15%=30003、利润20000*15%=3000土地成本=20000-1500-3000-3000=12500，占房价的62.5%，由此可见土地成本是构成房价重要因素。我国现行土地政策的特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理，又有经营。集“裁判员”与“运动员”于一身，其经营的目的就是追求土地收益最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。“城市经营”是指地方政府以以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配；土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体，地方政府可以说是房价上涨的推动者，是房价上涨最大的赢家。这就是土地价格不断上涨导致房价不断上涨的根本原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。土地出让金收入占地方财政收入的50%以上。因此，调控政策的“板子”应该打在地方政府身上。四、调控政策的“板子”打滑了1、调控政策增加了投资者的投资回报，转移了投资风险毋庸置疑，调控政策锋芒指向是资本的投机和投资需求。在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占市场份额不大，不到10%。由于租房的刚性需求占70%，在房地产市场上的为租房提供房源投资的投资者数量庞大，占市场份额70%以上。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在没有其他投资渠道情况下，购置房产是富裕起来城市居民的理性选择。即保值增值，又有租金收入。以我在城市成都为例，基本上有户口的成都人，每家大都有一套以上的房子出租，在我认识的成都人中有七八套出租房的不在少数。以收租金的投资俨然变成了一场“人民战争”。资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率就是：租金。当租金的回报远远高于利息，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。调控政策使一些人买房受限，使刚性需求在观望，人总得住房，不能购房只能租房，要租房就得有人购房提供房源；租房的人多了必然抬高了房租。投资者只要算的过账，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高，房价越来越高增加了投资者的投资回报，转移了投资风险。2、限购政策使投资需求转移了战场资本是流动的，在投资房地产有丰厚的回报时，资本如同水，这个地方按下去，那个地方冒出来，限购政策在大城市不能满足资本的投资需求，资本投资把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。限购使部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住刚性需求。在有些二三线城市投资者数量增添了30％以上，使全国房价一片涨。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。举例来说，厦门出台了“限购”政策，投资需求转而投向泉州市;北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地；据报道在未限购的山东烟台、福建泉州、辽宁丹东等地，今年1月以来到6月底前六个月涨幅均在两位数之上。“不管你相不相信，反正我相信”：“限购”政策非常有限。五、调控政策的指导思想还源于计划经济的基本教义调控政策的出发点在于房价上涨过快过高，背离了价值，希望在打出“组合拳”的行政手段后，使价格回归价值，其指导思