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随着我国商业银行的快速发展，越来越多的工业企业利用、依赖银行资金的意识和程度不断增强。这些工业企业往往在出现某种资金需求时，以其合法拥有的工业房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而形成了一个工业房地产抵押估价市场。工业房地产抵押估价，目前已成为许多房地产估价机构的一项重要业务来源。本文根据在工业房地产抵押估价实务中经常遇到的问题，以及有一定特殊性的问题，结合学习贯彻建设部等三部门发布的《房地产抵押估价指导意见》，对有关的实务操作要点及估价风险防范问题，进行初步探讨，供广大同行批评指正。一、防范工业房地产抵押估价风险一般应注意的问题完整的工业房地产通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物，若干构筑物，以及所占有的土地等。一般地说，防范工业房地产抵押估价风险，应重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性和抵押房地产的变现能力等三个问题。关于抵押的合法性，估价人员一方面应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并在现场查勘时与抵押房地产一一对照核实；另一方面应到当地房地产交易中心查询核实《上海市房地产登记册》记载的有关估价对象的土地状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产他项状况信息。此外，还应在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押房地产在估价时点是否存在权利上的各种瑕疵，特别是是否存在法定优先受偿权利及其数额等情况。关于抵押房地产的变现能力，估价人员应假定在估价时点实现抵押权的情况下，对下列问题进行正确的分析和判断：与抵押房地产相类似的房地产的市场供求情况；抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；能否不用花费过多的费用和时间，将抵押房地产转让变现，并得到较合理的净现金收入。除此以外，估价人员还应关注以下问题：1．一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体。因此，为了防范今后可能出现的变现风险，应要求抵押人将某宗工业房地产进行整体抵押，而不是随意将其中部分房地产进行抵押。2．对于相当数量的抵押工业房地产而言，土地使用权价值往往在房地产总价值中占有较大的比重。因此，为了防范今后可能出现的变现风险，特别应注意正确地把握估价对象企业拥有土地使用权的完全合法性及其土地使用权价值的客观合理性，并在估价结果中除了列出房地产总价值之外，还要明确、直观地列出土地使用权价值单价(万元/亩)和建筑物重置价结合成新的单价(元/平方米)。当然，对于一些在新兴工业园区和出口加工区内的标准厂房类工业房地产，如果当地类似的工业房地产交易实例和租赁实例都比较多，估价结果可以只列出平均单价和总价。3．由于工业行业类别繁多，除了标准厂房(多建在一些新兴工业园区和出口加工区，有标准的柱距、层高和楼面载荷等)具有较好的通用性外，大多数均为具有本行业特点的非标准厂房，通用性差。这些厂房在设计要求、建安造价、建筑物经济使用寿命等方面都有极明显的差异。加上不同行业的工业房地产对区位、交通、基础设施、厂区占地面积和总体设计，以及地质、水文条件等，均可能有不同要求。一般地说，工业房地产如要进行处置，其局限性较大，变现能力较差。因此，应充分考虑抵押物工业房地产的行业特点和类似工业房地产的有限市场需求，以及能否经济地改为生产其他产品或改作其他用途的可能性，并在此基础上，慎重确定其抵押价值和变现能力。4．有些企业部分设备和设施的建造安装，是和厂房的建造安装同时进行的，如某些重型设备的基础是和厂房的基础连为一体的，某些医药、化工类企业的部分管线与温度调控设施是和厂房建筑结构连为一体的。因此，在估价中应慎重确定其抵押价值和变现能力，注意区分厂房价值和设备设施的价值；如未作区分，应特别加以说明。5．相当多的工业企业，特别是集体所有土地上的工业企业，通常在其厂区范围内都有一些无证建筑，而有些银行和企业往往要求在整体评估一宗工业房地产的同时，顺便评估这些无证建筑的价值。在这种情况下，估价人员为了防范估价风险，合理确定估价对象抵押价值和变现能力，首先应根据估价的合法原则，向抵押人明确说明这类无证建筑不属于估价范围；其次，在估价报告中，应明确披露哪些建筑物属于无证建筑，并列出有证房地产的估价结果，对无证建筑物的重置价结合成新只提供咨询性参数的价值。6．在考虑工业房地产抵押风险时，银行部分信贷人员除了考虑作为抵押物的工业房地产的抵押价值外，更多考虑的是作为抵押人的工业企业的历年经营业绩、业务发展前景、实际还贷能力、企业资信等级以及有无区财政担保等，即企业还贷能力。但是，企业的还贷能力和抵押房地产的变现能力不是一个概念，何况企业经营也是充满风险的。特别应该指出，抵押贷款评估的真正目的是，在假设企业不能持续经营、无力偿还贷款的情况下，评估一宗抵押房地产于估价时点最有可能实现的变现价值。因此，在估价中我们仍应如实评估抵押工业房地产的抵押价值和变现能力。二、实际用途发生变化的工业房地产抵押我们曾评估了普陀区昌化路一家工厂的部分房地产，房屋类型为工厂，实际用途为“锦江之星”经济型酒店(由承租人改造、装修和经营)，其土地用途已经过申请并获批准，由工业改为商业，同时在房地产权证上有明确记载。对这一宗房地产，我们根据合法原则，不以工业用途，而是按商业用途进行评估。但其风险主要体现在：该项房地产所在位置的大众型客源是否丰富；厂房经改建后是否具有相当的规模(如有150-200间客房)和档次，以满足经济型酒店的经营需要；租金是否合理，能否吸引品牌连锁酒店的长期经营。我们还评估了漕河泾开发区及其附近地区的几处工业房地产，其土地用途和房屋类型均为工业，但实际用途却为办公。估价人员实地查勘后发现，当地与估价对象类似的工业房地产大多用作办公(现在许多高新技术企业的工作环境实际上与一般的办公环境基本相同，没有多大差别，用作办公也是很自然的)，其租金及市场交易价格均与当地同档次办公用房相接近，即市场认可这类工业房地产的价值等同于当地同档次办公用房。因此，我们在核定转变土地用途的批准文件的前提下，按市场实际情况进行评估，否则只能提供咨询性报告。但为了避免风险，在估价中采用市场比较法时，选取的可比案例的价格应为当地同类工业房地产的公开市场交易价格；采用收益法时，选取的租金水平应为当地同类工业房地产的公开市场租金水平。三、划拨土地上的工业房地产抵押在实务中，常遇到一些企业的土地来源是划拨的(黄证)，或由划拨改为土地出让金空转(绿证)的。此类工业房地产抵押的估价风险主要体现在能否合法变现以及正确把握土地使用权价值上。能否合法变现的关键是，该宗工业房地产设定抵押时，是否已取得了有相应上式括号内计算值如小于零时，取零值。上述出让土地使用权价值常采用基准地价修正法、成本法及市场比较法(有的地区工业用地的批租价格相当透明，有的地区能找到近期工业用地拍卖成交案例)求取。划拨土地使用权价值在有些情况下，也可以采用市场比较法直接求取。如我们在实务中遇到的几个估价对象位于世博会场址附近，或处于类似地区，一般都将市场比较法作为估价方法之一。即在估价中，直接参考了沪府发[2004]21号文《中国2010上海世博会场址房屋拆迁若干规定》。该文件指出，划拨土地上非居住房屋的土地使用权补偿基本价格为：浦东地区110-130万元/亩，浦西地区120-140万元/亩。在实务中，我们还遇到一些位于市中心区域的划拨土地工业房地产，这些企业占有的地块今后大多要改性。如我们评估的一宗仓储房地产，位于内环线附近的上海西站北侧，其地块目前虽为仓储用地，但规划用途却是住宅用途，且已由有关部门批准纳入某大型示范住宅区建设范围，因此，估价结果理应适当考虑土地改性后的增值因素。四、集体所有土地上的工业房地产抵押一些银行信贷人员认为，集体所有的非农业用地是禁止向外转让的，基本上没有变现能力。因此，对集体所有土地上的工业房地产抵押估价，他们只要求评估厂房建筑物价值，而不要求评估其集体所有土地使用权价值。但是，《担保法》第三十六条第三款明确规定：“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。这是我们在实务中常遇到的一个问题。为了规避风险，估价人员首先应了解估价对象房地产是否具有合法的房地产权证(红证)，即了解估价对象占地面积的土地批准权限、当地政府规划管理部门对该宗土地的规划限制条件以及是否确实获得当地具有相应批准权限的政府有关部门的审批认可；应要求抵押人承诺一旦处置抵押房地产时，一些相应的、必要的配套条件和房地产权益可随之转移的书面保证。其次，应在估价结果中分别列出厂房建筑物重置价结合成新和集体土地使用权价值，供抵押当事人参考使用。五、以厂区内的部分工业房地产抵押前面我们已经提到了，一宗工业房地产往往是一个功能完整的不宜分割转让的整体，应整体进行抵押。但在估价实务中，银行和企业往往愿意以厂区内的部分工业房地产进行抵押。有银行信贷人员认为，只要企业经营状况好和资信等级高，即使是以厂区内的部分工业房地产进行抵押也是没有风险的。我们认为，估价人员在实际操作时，一方面应坚持进行整体评估，另一方面也可以考虑同时出具该宗工业房地产的整体价值和要求单独评估的部分房地产价值。同时，应通过现场查勘和查询有关权证等项资料，了解作为估价对象的部分房地产在整体工业房地产中的作用，是否具有或能否办出独立的房地产权证，是否具有良好的独立使用性和可分割转让性，并充分考虑其土地分摊问题，以及公用配套设施、人流和物流的通行权等合理享用问题；并且，在估价报告中应详细披露上述内容，提请有关方面注意可能带来的风险。六、特殊工业厂房的抵押我们曾评估浦东新区外高桥保税区一宗冷库房地产，估价人员现场查勘时发现其建筑不同于一般厂房，建筑结构(如墙体、层高、平面布置)和内外装修等均比较特殊，且有专门的致冷设备和设施。对于此类特殊工业厂房的抵押估价，为了防范估价风险，估价人员应从有关行业了解其建筑平均造价、经济使用寿命、年维修费用、有效库容系数等资料，准确估算其价值；应在估价报告中披露此类房地产处置变现的局限性和难度；并提请银行方面在审批贷款数额时，应综合考虑企业的经营状况、还贷能力和资信状况等因素。七、在建工业房地产抵押在建工业房地产抵押一般也就是在建工程抵押，由于存在众多的不确定因素，因而具有较大的抵押估价风险。为了防范估价风险，一是要认定在建工程的范围及其合法性；二是要正确把握其在估价时点的形象进度和其他价值影响因素。1、在建工程的合法性。其合法性主要体现在，应以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产进行抵押，且必须符合转让、预售以及建筑承包管理的有关规定。符合转让、预售的有关规定，主要是指该项工程必须属于合法建筑，如持有建设用地许可证，建设工程规划批文等，并满足有关转让、预售的具体条件，或者抵押人能提供在贷款期限届满之前，使该项在建工程的开发建设程度达到允许转让、预售条件的保证。符合建筑承包管理的有关规定，主要是指该项工程已签定建设工程承发包合同等。2、在建工程抵押价值。在建工程于估价时点，可能具有不同的形象进度，如初建、结构未封顶、结构封顶、竣工、交付等。在建工程于估价时点的形象进度，虽然是确定其抵押价值的一个重要依据，但不是唯一的依据。因为形象进度并不表示已建工程质量全部合格，无需返工；同时，也并不表示开发商已足额支付有关费用，如可能还欠付各项工程款、设备款和其他建设费用。国家工商局和建设部联合发布的GF-91-201建设工程施工合同条件第二十八条第二款规定：“由于甲方违反有关规定和约定，经办银行不能支付工程款，乙方可留置部份或全部工程，并予以妥善保护，由甲方承担费用”。显然，施工单位的这种留置权优先于设定在房地产期权上的抵押权，拖欠(或尚未到位)的工程款必须从在建工程形象进度体现的价值中剔出。因此，如以建设工程承发包合同作为房地产期权的前提条件，评估在建工程价值时，应要求在建工程发包人与承包人出具已建工程质量合格得到认可的书面资料，出具是否存在拖欠建筑工程价款及拖欠价款数额的书面资料，并在估价报告中披露。3、评估在建工程价值的估价方法，成本法应是必须采用的一种方法。采用成本法估价，应要求委托方提供支付在建工程各项款项的凭据，必要时还应要求该项在建工