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123杨浦区最为成熟的商务板块，尤其是近年来涌现出创智天地及万达广场两个代表性项目11个项目，GFA为33.2万方共17栋单体，准甲级8栋五角场板块杨浦区办公楼项目分区介绍1万达广场2创智天地3绿地汇创国际广场项目地址邯郸路翔殷路开发商万达集团物业管理公司万达物业管理有限公司租金B座简装：均价约3-3.5元/㎡·天B座毛坯：均价约2.6-2.7元/㎡·天物业费用25元/㎡·月出租方式1年起租压1付3出租率B座95%A座整层入驻一家总层数A座：25B座：22C座：23车位数量/价格约800个地下1000元/月周边商业配套自身商业配套，巴黎春天、沃尔玛等交通情况轨道10号线（在建）公交枢纽万达广场全景效果图办公C座建筑外立面（产权出售）A座（整层出租）B座（分割面积间出租）万达广场全貌实景图办公项目位于上海市新的市级商业副中心——五角场核心区域，区位优势明显；上海万达商业广场是万达集团在上海投资的第一个项目，项目总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商气最旺的商业项目之一，规模优势明显；万达商业广场——项目概况面积分割A座整层1600㎡B座77-90㎡164-185㎡C座300㎡400-600㎡电梯数量/品牌5部/三菱洗手间数量2间/F大堂装修大理石墙面地面，两层挑高空调系统/品牌分户控制中央空调/大金（自装）层高/净高3.9m/2.7m供水系统公共供水消防系统火灾预警系统其他设置空调毛坯仅设有新风口，需自装5A办公智能化万达广场——产品设计电梯大厅停车场指示牌/广场标牌185㎡左右毛坯办公区域精装挑高大堂产品面积段丰富，小面积段77-90m2左右，中小面积段164-185m2左右满足不同使用客户的需求；产品力主要还是体现在整体的规划配套上，拥有完善的商业、交通配套是万达广场的最大优势。万达广场——价量走势万达广场B座于06年7月推出，10月进入正式销售，11个月内完成去化；去化速度方面，进入正式销售后06年10月快速去化，随后去化速度随可选房源的减少降低；均价走势方面，均价维持在12000-14000元/m2左右，价格走势较为平稳。目前在售C座，均价在20行业公司数量所占比例商贸/国际贸易公司29.09%酒店管理/投资管理/企业管理/商务/房产咨询公司522.73%律师事务所14.55%银行业务部14.55%医疗门诊14.55%涉外代表处化工/建筑（韩、日、美）313.64%培训公司313.64%广告传媒14.55%建筑设计/房地产开发/建筑公司522.73%合计22100%行业公司数量所占比例中国建筑股份有限公司1100%租赁客户情况（B座）万达广场——客户租赁客户情况（A座）万达广场相比区域内其它办公物业，租赁客户行业分布较广，万达广场培训公司及涉外化工/建筑代表处企业较多，现代服务业企业也较多，如律师咨询管理类等；整层租赁客户目前仅有中国建筑股份有限公司入驻；万达广场B座出租率较高，面积段以小面积段为主，A座整层出租客户要求较高。万达广场——小结区位配套：五角场核心区域，商业配套交通配套优势明显；产品档次：准甲级办公楼，玻璃幕墙外立面档次较高；租金水平：区域内租金水平最高目前为2.7-3.5元/m2/天，物业服务费用区域内相对较高目前为25元/m2/月；售价水平：区域内在售价格水平较高，目前均价为21000元/m2；租赁客户：相对区域其它办公物业，客户行业分布较广。创智天地——项目概况创智天地项目位于上海杨浦区五角场以北，政立路以南，东依国和路，西至国定路；项目由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。第一期工程于2006年6月竣工使用，整个项目预计于2010年完成；项目总占地面积84万平方米，总建筑面积超过100万平方米。项目包括创智天地广场、创智坊、创智天地科技园，以及重新修缮的新江湾体育中心四大功能区，提供居住、办公、零售、休闲娱乐等多方位功能。物业类型建筑面积（㎡）配比住宅/办公混合42000042%办公45000044%酒店400004%配套商业800008%其他200002%创智天地——总体布局创智天地科技园位于创智天地广场以北，是整个项目较晚动工的一片区域；科技园致力发展成为世界一流的研发中心。有意打造成为中国的数码社区。创智天地广场位于整个项目的中心，是整个创智天地的神经中枢；区域内主要规划有智能化办公楼，中心环绕一个下沉式广场；首层和地下一层将集中配备国内外知名的餐饮品牌。江湾体育中心始建于1935年，是上海市市级文物保护单位和优秀历史建筑；修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆；场馆于2008年建成对外开放。创智坊位于创智天地广场以西，居住、公寓式办公混合型社区；多层次的庭院花园式建筑，营造出一个工作、休闲、生活为一体的空间；创智66/79/82是区域内有别于传统形态的商务楼，其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自由分割，打造个性环境。办公办公功能区域目前主要分布在创智天地广场及创智坊创智天地——创智天地广场概况指标竣工日期：2007年占地面积：33,476平方米建筑面积：76,677平方米建筑数量：4幢建筑层数：3-5层平均租金：4元（0.5美金）/天/平方米物业管理费：21元/月/平方米电梯：2-3部/栋车位数量：300个车位租金：800元/月入住率:80%以上配套设施：-万兆主干光纤-无缝电信讯号覆盖及全程双路通讯线路-社区间多网融合和高速互联-24小时自动监控系统-离线式保安巡逻系统-自动门控系统-红外线保安探测系统-综合性楼宇管理系统-电脑停车管理系统创智天地广场分布有4幢出租型办公建筑创智天地——创智天地广场面积段客户1座•建筑面积：12978㎡•楼层数：4F（地下2F）•单层面积：3287㎡•主力租户：2F-创智天地资源中心、创智天地园区管委会、上海创智天地创业投资有限公司、复旦大学多媒体研究中心、复旦量子创业投资管理有限公司、加利福尼亚大学中国代表处、雅昇华3F-百度4F-杨浦创业投资有限公司、杨浦区中小企业融资辅导中心、杨浦区中小企业信用担保中心、上海市大学生科技创业基金会、杨浦知识创新区风险投资服务园办公室2座•建筑面积：8930㎡•楼层数：3F（地下2F）•单层面积：2987㎡•主力租户：EMC3座•建筑面积：8980㎡•楼层数：3F（地下2F）•单层面积：2983㎡•主力租户：易保网络（EBAO）10座•建筑面积：7310㎡•楼层数：5F（地下2F）•单层面积：1768㎡•主力租户：2F-AnalogicTech3F-上海冰动信息技术有限公司4F-甲骨文、弘一生物、亚洲管理咨询5F-宏伍软件创智天地广场客户以大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、风险投资基金、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等）等为主。创智天地——创智坊概况指标建筑层数：出售6-7层/出租物业16层平均售价：21000元/平方米租金水平：2.5-2.8/天/平方米物业管理公司：新昌瑞安杨浦物业管理公司物业管理费：2.95-5元/月/平方米层高：2.8m平层/4.5-5.6m复式电梯：出售1部/栋；出租3-４部/栋车位数量：280个车位租金：800元/月装修配套：-天然气，松下燃气灶-能率热水器-吉事多厨房星盘-贝朗龙头卫浴-日立空调-西门子电冰箱-奥的斯电梯-TCL可视对讲机-办公区域地毯装修-供电能效8-20KW创智坊的办公形态为公寓式办公分为出售型及“创智66/79/82”出租型两大类创智天地——创智66/79/82创智66•楼层数：16F•电梯数量：4部•层高：2.8m•物业管理费：2.95元/天/㎡•面积分割：130-150㎡•出租率：95%•主力租户：小型创业企业、科技企业、建筑设计行业为主面积段：“创智79”面积段最大82-240㎡“创智66”面积段稍小130-150㎡“创智82”面积段最小82-126㎡客户方面：“创智66/79/82”为只租不售办公物业，66为公寓式办公，79/82为写字楼66客户多为创业型企业；79/82客户多为注册公司，知识密集型行业。创智79•楼层数：16F•电梯数量：4部•层高：3.5m•物业管理费：5元/天/㎡•面积分割：82-240㎡•出租率：约60%•主力租户：广告、设计、装潢公司为主，多为注册公司创业型企业较少，与“创智66”稍有区别。创智82•建筑面积：7800㎡•楼层数：16F•单层面积：495㎡•电梯数量：3部•面积分割：82-126㎡•出租率：未推出创智天地——创智坊一期客户情况项目以出售为主，小业主主要分为自用兼投资，及投资两大类；对于终端租赁用户，主要以创业小型企业为主。产品面积段设置面积段为82-180㎡产品设计为平层，层高2.8m；均价20000元/㎡左右其次产品设计有复式结构，层高4.5-5.6m；均价19000-22000元/㎡左右，已经售罄创智坊一期公寓式办公于2006年11月开盘全部为出售型物业创智坊价量走势图创智坊06年11月开盘以来，开盘均价16000-17000元/m2左右；去化速度方面，去化速度较慢且较为均匀，后期由于房源减少速度减缓，月均去化量为840m2左右；均价走势方面，目前均价在19000-22000元/m2左右，价格上涨幅度不大。创智天地——创智坊价量走势创智天地——小结开发模式：依托区域学区产业规划与政府联合开发；产品设置：公寓式办公/档次较高的园区式办公/乙级标准普通写字楼；租金水平：园区式办公租金水平较高4元/m2/月，普通写字楼及公寓式办公2.5-2.6元/m2/月；售价水平：区域内售价较高，目前仅剩平层公寓式办公产品均价20000元/m2左右；租赁客户：公寓式办公以创业型企业，规模不大，依托学区优势，以科技、建筑、设计行业为主；乙级写字楼客户以学区相关产业行业为主，知识密集型产业居多，如咨询、设计行业；园区办公产品客户主要以大型科技企业，政府相关产业职能部门为主。购买客户：客户以投资兼自用客户居多，主要用于SOHO办公。绿地汇创国际广场——项目概况绿地汇创国际广场位于国定东路，地处五角场市级副中心商圈；绿地汇创国际广场总建筑面积74545平方米，，规划为1幢准甲级办公楼、1幢LOFT办公楼和配套商业街等；预计2009年底建成，该项目将按照国家节能标准，以高起点，新技术的要求，引进国内外各项先进、成熟、实用的工艺技术，建成全方位的绿色节能建筑。绿地汇创国际广场全景效果图B座LOFT办公目前施工状态A座平层办公施工状态商业街效果图绿地汇创国际广场——基本参数建筑立面施工状态复式办公空间效果图LOFT办公楼准甲级平层办公楼地址国定东路291号开发商绿地杨浦置业有限公司竣工日期2009年6月2009年6月建筑面积28338m224247m2建筑栋数1栋1栋标准层面积2107m21462m2楼层数14层19层面积分割116-193m2108-351m2净层高5.2m3.9得房率62%71%空调分户中央空调中央空调电梯6部客梯/2部货梯5部客梯/1部货梯车位地上60；地下670个/租金未定售价18000元/m219000-22000元/m2物业管理公司世邦魏理仕（物管顾问）物业管理费12元/m2/月汇创国际广场全部为出售型办公物业绿地汇创国际广场——产品设计特色面积段：平层面积段为108-190㎡/300-310㎡（4套）；复式面积段为116-138㎡/190-193㎡，整体面积段偏小；产品设计特色：平层层高3.9m；复式层高5.2m，可以搭建隔层，使用率提高50%-60%；围合式中庭布局，敞开式生态中庭；生态天棚、节能环保；所有户型均向周边开窗采光通风良好；绿色节能技术：3R材料再利用；太阳能光电系统；地源热泵