无锡商业市场整体调研报告2014

2014.08.19无锡商业市场研究分析报告Fuyangprojectpositioningandproductrecommendations01无锡商业市场调研分析无锡商业发展历程——无锡商业经过近60年的发展，目前正处于转变期，市级商业中心开始转移，区级商业中心多点开花。无锡商业中心向南转移，出现新的市级商圈多区域商业中心、多类型综合商业出现商业调整升级，奢侈品高档化无锡商业发展时序形成期（80年代）发展期（90年代）高潮期（06年以前）成熟期（10年以前）转变期（10年以后）酝酿期（解放后）第一家百货商场建成，在无锡市一家独大中山路沿线商圈开始逐渐形成。外贸百货开始进驻无锡。酝酿期：建国后无锡成立了第一百货国营传统百货，长期占据“龙头老大”的位置，中山路商圈是无锡最核心商圈。形成期：商贸系统在中山路新建了商业大厦、交电大厦等大楼，中山路沿线的商业氛围开始凝聚成圈发展期：随着新世界百货、百盛、八佰伴相继进入无锡市场，外资百货占据了较大商业比例，中山路人民路的商业氛围更为强化。高潮期：05年前后无锡商业大厦、八佰伴先后调整升级，引入LV、GUCCI等奢侈品牌，无锡商业层档次拉高。成熟期：太湖广场、崇安新城、河埒口、滨湖新城等新兴区域商业中心，万达广场、茂业百货、哥伦布广场、恒隆广场等大体量综合商业开始出现，无锡商业格局开始向多商业中心发展，商业氛围趋于成熟。转变期：随着无锡新城规划的形成以及市政中心的搬迁，无锡新的市级商圈逐渐形成，无锡的商业中心逐渐向太湖新城转移。无锡商业发展规划——形成城市范围的2个市级商业中心，5个区域级商业中心和3大传统片区商业中心2个市级商业中心：老城区商贸核心区太湖新城CBD3大传统片区中心：北大街-青石路地区河埒口片区广益东亭区域5个区域商业中心：新区商务中心高铁商务中心西漳片区惠山新城中心钱桥藕塘职教中心01无锡商业市场调研分析无锡商圈发展格局——随着海岸城的开业，无锡新市级商圈已初具雏形，已经基本形成10个市、区级商圈市级商圈区级商圈惠山新城商圈北塘商圈中山路商圈广益东亭商圈锡东新城商圈太湖广场商圈河埒口商圈长江路商圈太湖新城新商圈无锡市商圈分布图商圈名称商圈性质离本项目距离中山路商圈市级商圈6.0KM太湖新城新商圈市级商圈3.5KM太湖广场区级商圈4.0KM惠山新城商圈区级商圈17.2KM河埒口商圈区级商圈7.5KM广益东亭商圈区级商圈7.7KM锡东新城商圈区级商圈9.3KM长江路商圈区级商圈5.5KM北塘商圈区级商圈8KM锡西新城商圈社区级商圈12.3KM锡西新城商圈01无锡商业市场调研分析商圈类型商圈名称商圈体量主要物业类型代表商业代表租金市级商圈中山路商圈70万㎡购物中心、百货、商业街保利广场、苏宁广场、八佰伴15-25元/㎡/天太湖新城新商圈20万㎡购物中心、商业街海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城2.5-13元/㎡/天区级商圈太湖广场20万㎡购物中心、百货、商业街茂业百货、家乐福、台湾欢乐城3-10元/㎡/天惠山新城商圈30万㎡购物中心、商业街时代广场、万达广场1.5-4元/㎡/天河埒口商圈30万㎡购物中心、商业街万达广场、大润发、滨河商业街3-8元/㎡/天广益东亭商圈30万㎡购物中心、专业市场丰汇欢乐广场、易买得、麦德龙5-7元/㎡/天锡东新城商圈20万㎡购物中心、专业市场五洲国际、宜家家居、荟聚购物中心2-3.5元/㎡/天长江路商圈25万㎡超市、商业街宝龙城市广场、新之城、新地假日广场3-10元/㎡/天北塘商圈30万㎡购物中心、商业街金太湖国际城、欧风街4-10元/㎡/天锡西新城商圈20万㎡超市、商业街华润万家、万科酩悦中心2-4元/㎡/天无锡商圈发展特征——购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中山路商圈的租金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01无锡商业市场调研分析商圈类型商圈名称商圈体量主要物业类型代表商业代表租金市级商圈中山路商圈70万㎡购物中心、百货、商业街保利广场、苏宁广场、八佰伴15-25元/㎡/天太湖新城新商圈20万㎡购物中心、商业街海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城2.5-13元/㎡/天区级商圈太湖广场20万㎡购物中心、百货、商业街茂业百货、家乐福、台湾欢乐城3-10元/㎡/天惠山新城商圈30万㎡购物中心、商业街时代广场、万达广场1.5-4元/㎡/天河埒口商圈30万㎡购物中心、商业街万达广场、大润发、滨河商业街3-8元/㎡/天广益东亭商圈30万㎡购物中心、专业市场丰汇欢乐广场、易买得、麦德龙5-7元/㎡/天锡东新城商圈20万㎡购物中心、专业市场五洲国际、宜家家居、荟聚购物中心2-3.5元/㎡/天长江路商圈25万㎡超市、商业街宝龙城市广场、新之城、新地假日广场3-10元/㎡/天北塘商圈30万㎡购物中心、商业街金太湖国际城、欧风街4-10元/㎡/天锡西新城商圈20万㎡超市、商业街华润万家、万科酩悦中心2-4元/㎡/天无锡商圈发展特征——购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中山路商圈的租金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01无锡商业市场调研分析无锡商业发展潜力——未来无锡的商业地产市场将面临巨大的风险，在已接近饱和的市场状态下，潜力度明显处于低位，市场将处于超高负荷的状态012345成熟度饱和度关注度潜力度风险度关注度潜力度风险度选取的10家奢侈品牌入驻无锡的数量已达到9家，高于全国平均水平的7家，肯德基、麦当劳连锁快餐店的单店覆盖人口9.9万人，低于全国平均水平的12.7万人无锡商业地产市场已接近饱和，目前大型优质商业存量面积是可支撑商业面积的91%，人均购物中心面积达到0.13平方米，处于全国平均水平。选取的11家国内外知名开发商进驻无锡的项目数量有7个，体量95万平方米，高于全国平均水平的59万平方米社会消费品零售总额的收入弹性值为1.2，处于全国平均水平，购物中心面积的社会消费品零售总额弹性值为0，低于全国平均水平的0.7无锡未来商业地产市场将面临巨大的风险，未来三年商业供应量将是现有商业存量1.85倍，商业面积溢出率高达148%成熟度饱和度01无锡商业市场调研分析49.4669.33159.03122.77147.6872.7683.8272.9475.5448.532009年2010年2011年2012年2013年单位：万平米无锡销售型商铺历年供求走势供应面积成交面积0.680.832.181.633.042009年2010年2011年2012年2013年单位：万平米无锡销售型商铺历年供求比走势供求比无锡商业商铺供求价——近三年商铺平均供求比在2以上，2013年供求比甚至超过3，供应风险和需求风险均较大10163118751331714379158152009年2010年2011年2012年2013年单位：万平米无锡销售型商铺历年价格走势成交…近三年新推商铺的整体去化率不足50%，2013年仅去化1/3左右供过于求现象突出商铺投资热情不高01无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求——从面积需求上来看，60㎡以下的商铺需求量大，成交份额达76.84%，尤其是30㎡以下商铺表现更优，供求比最低2013年-2014年07月无锡商业面积段供求价与供求比面积段（㎡）供应套数成交套数均价（元/㎡）供求比30以下61475594207191.1030-4044281669151432.6540-5044251714120472.5850-6031591589101711.9960-701580636119282.4870-801074368120812.9280-90647349111361.8590-100738223142383.31100-1201215333162973.65120-150821387132152.12150-180484240114452.02180-20021786152862.52200以上1405562123002.5060平米以下商铺成交份额76.84%30平米以下商铺供求比最低大面积的商铺供求比基本在2.0以上，销售情况十分糟糕01无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求——显然低总价是约束小面积商铺需求量大的主要原因，大面积商铺销售不佳的主要原因还是目前商铺整体生存环境不佳2013年-2014年07月无锡商业面积段总价段交叉分析面积/总价段50万以下50-70万70-90万90-110万110-130万130-150万150-180万180-200万200万以上30㎡以下29.7%7.1%2.5%0.8%0.2%0.2%0.1%0.0%0.0%30-40㎡7.1%2.0%1.3%1.0%0.4%0.1%0.1%0.0%0.1%40-50㎡7.0%2.7%0.8%0.8%0.4%0.3%0.2%0.1%0.1%50-60㎡6.6%2.4%0.9%0.3%0.3%0.5%0.2%0.2%0.1%60-70㎡2.2%0.6%0.5%0.5%0.2%0.3%0.1%0.1%0.2%70-80㎡0.9%0.3%0.2%0.5%0.2%0.1%0.2%0.1%0.2%80-90㎡1.0%0.3%0.1%0.3%0.2%0.3%0.1%0.1%0.2%90-100㎡0.2%0.1%0.3%0.1%0.1%0.3%0.1%0.0%0.2%100-120㎡0.1%0.3%0.2%0.3%0.2%0.2%0.2%0.2%0.7%120-150㎡0.2%0.6%0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.1%0.9%150-180㎡0.0%0.5%0.0%0.1%0.1%0.2%0.3%0.1%0.5%180-200㎡0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.4%200㎡以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%3.5%合计55.1%16.8%7.1%5.0%2.6%2.7%2.1%1.2%7.4%总价50万以下商铺成交份额55.1%小面积低总价成交好一些购物中心项目将mall或者大面积商铺持有后，希望通过出售小面积分割商铺来缓解现金流压力01无锡商业市场调研分析无锡商铺分类需求——社区配套以及综合体商业是投资份额最高的两种业态，但各业态商业平均价值差距明显缩小，商业街区的价值最高0%20%40%60%80%100%200820092010201120122013万㎡08年以来无锡商业发展走势商业街区社区配套专业市场综合体商业05000100001500020000250002008年2009年2010年2011年2012年2013年全市不同商业类型成交价格变化商业街区社区底商均价专业市场均价综合体商业均价8.3272.6424.42111.373.2528.9610.6331.53商业街区社区配套专业市场综合体商业单位：万平米2013年以来各类商铺的供求供应面积成交面积18675159031347914349商业街区社区配套专业市场综合体商业单位：元/平米2013年以来各类商铺的价格成交均价01无锡商业市场调研分析无锡热销商铺项目——2013年以来销售最好的10个项目中一半的项目是购物中心形式的商铺，街区式商铺需求较大，专业市场商铺也表现出较强的需求2013年以来无锡商业项目销售套数TOP10排名项目名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价商业类型1赛格电子市场惠山1665010684062424399专业市场2宝龙湖畔花城惠山229379065058222052街区式购物中心3无锡电子数码城崇安155156323453622260专业市场4硕放·香梅哥伦布广场新区167864283778222508街区式购物中心5博大广场滨湖145734102274515608街区式购物中心6五洲哥伦布·六龙城惠山92283482380025791购物中心7五洲国际装饰城惠山7802333888911393专业市场8嘉阳生活购物广场惠山21595314190728832购物中心9金龙中心广场惠山6001256699911663街区式购物中心10盛唐