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龙湖项目运营分享龙湖项目运营分享龙湖项目运营分享龙湖项目运营分享xxxxxxxxxxxxxxxx•缺乏有效的缺乏有效的缺乏有效的缺乏有效的““““分级计划管控分级计划管控分级计划管控分级计划管控””””体系；计划调整的随体系；计划调整的随体系；计划调整的随体系；计划调整的随意性；意性；意性；意性；•经常在为项目的交付而抢工期；经常在为项目的交付而抢工期；经常在为项目的交付而抢工期；经常在为项目的交付而抢工期；•无法对项目经理进行量化的绩效考核；无法对项目经理进行量化的绩效考核；无法对项目经理进行量化的绩效考核；无法对项目经理进行量化的绩效考核；•跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；•会议多、会议时间长、会议效率不高；会议多、会议时间长、会议效率不高；会议多、会议时间长、会议效率不高；会议多、会议时间长、会议效率不高；•人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像和做三四年的房产公司没太大区别；和做三四年的房产公司没太大区别；和做三四年的房产公司没太大区别；和做三四年的房产公司没太大区别；行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状行业项目运营现状怎么办？？怎么办？？行业现状分析行业现状分析行业现状分析行业现状分析行业现状分析行业现状分析行业现状分析行业现状分析建设高效的运营管理体系！建设高效的运营管理体系！建设高效的运营管理体系！建设高效的运营管理体系！固本培元：““““工程经理制””””夯实本地发展基础龙湖早期在本地发展的组织架构房地产公司开发管理部设计管理部成本控制部总经办财务部AAAA项目工程部BBBB项目工程部CCCC项目工程部土建组安装组园建组后勤组人力资源部营销部招投标管理部集团总经理集团运营中心负责人集团计划运营专员区域公司总经理区域计划运营专员（PMOPMOPMOPMO召集人）发展部职能负责人研发部职能负责人造价部职能负责人工程部职能负责人营销部职能负责人HRHRHRHR////商运职能负责人AAAA项目负责人项目工程部职能负责人项目营销部职能负责人项目研发部职能负责人项目造价部职能负责人BBBB项目负责人。。。。。集团运营体系PMOPMOPMOPMO运营体系项目管理体系全国布局，三级管控运筹帷幄（集团、公司、项目）龙湖在全国发展的项目运营管理组织架构龙湖PMO体系 集团和项目公司的在运营管理方面职能定位管理部门管理部门管理部门管理部门((((机构机构机构机构))))职能职能职能职能集团总部集团总部集团总部集团总部项目公司项目公司项目公司项目公司运营中心运营中心运营中心运营中心项目公司项目公司项目公司项目公司PMOPMOPMOPMO�制度制定制度制定制度制定制度制定�知识管理和资源共享知识管理和资源共享知识管理和资源共享知识管理和资源共享�集团关键节点管控集团关键节点管控集团关键节点管控集团关键节点管控�一级进度计划管控一级进度计划管控一级进度计划管控一级进度计划管控�阶段性成果管控阶段性成果管控阶段性成果管控阶段性成果管控�项目预案的审核与控制项目预案的审核与控制项目预案的审核与控制项目预案的审核与控制�项目进度计划的审核与控制项目进度计划的审核与控制项目进度计划的审核与控制项目进度计划的审核与控制�项目目标成本的审核与控制项目目标成本的审核与控制项目目标成本的审核与控制项目目标成本的审核与控制�项目质量与阶段性成果的审核与控制项目质量与阶段性成果的审核与控制项目质量与阶段性成果的审核与控制项目质量与阶段性成果的审核与控制�项目投资收益监控与应对项目投资收益监控与应对项目投资收益监控与应对项目投资收益监控与应对PMOPMOPMOPMO：：：：ProjectManagementOfficeProjectManagementOfficeProjectManagementOfficeProjectManagementOffice项目管理办公室项目管理办公室项目管理办公室项目管理办公室�PMOPMOPMOPMO定位：分公司定位：分公司定位：分公司定位：分公司项目运营决策机构�PMOPMOPMOPMO架构：架构：架构：架构：PMO最高负责人+分公司运营专员+业务职能负责人�PMO运作形式：PMO会议项目运营管理体系目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量； 规避控制决策风险 规避控制决策风险 规避控制决策风险 规避控制决策风险目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享•在项目运营中知累知识在项目运营中知累知识在项目运营中知累知识在项目运营中知累知识•在项目运营中应用知识在项目运营中应用知识在项目运营中应用知识在项目运营中应用知识项目运营管理体系精细化精细化精细化精细化＝＝＝＝项目计划越细越好计划？项目计划越细越好计划？项目计划越细越好计划？项目计划越细越好计划？计划过细的弊端：�难以进行合理分权�违背抓重点的（聚焦）的原则�关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口）�无法实现重要时间节点推延对资金流的影响龙湖项目进度计划管理体系：龙湖项目进度计划管理体系：龙湖项目进度计划管理体系：龙湖项目进度计划管理体系：————————项目进度计划的分级项目进度计划的分级项目进度计划的分级项目进度计划的分级编号编号编号编号分级分级分级分级////计划类别计划类别计划类别计划类别相关阐述相关阐述相关阐述相关阐述1111集团关键节点计划集团关键节点计划集团关键节点计划集团关键节点计划集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关键节点其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须集团总经理审批生效2222项目主计划项目主计划项目主计划项目主计划地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)允许各项目在指导性模板基础上增加工作项（或工作包），不允许减少工作项（或工作包）3333项目专项计划项目专项计划项目专项计划项目专项计划专项计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司自定义指导性模板并报集团备案4444项目楼栋计划项目楼栋计划项目楼栋计划项目楼栋计划二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一模板项目计划：项目计划：项目计划：项目计划：新项目取得土地中标通知书后新项目取得土地中标通知书后新项目取得土地中标通知书后新项目取得土地中标通知书后7-147-147-147-14个工作日内，地区公司须以个工作日内，地区公司须以个工作日内，地区公司须以个工作日内，地区公司须以PMOPMOPMOPMO项目启动会方式编制完成集项目启动会方式编制完成集项目启动会方式编制完成集项目启动会方式编制完成集团关键点计划及项目一、二级计划，形成团关键点计划及项目一、二级计划，形成团关键点计划及项目一、二级计划，形成团关键点计划及项目一、二级计划，形成““““项目计划项目计划项目计划项目计划””””。。。。分级计划管理体系分级计划管理体系分级计划管理体系分级计划管理体系集团关键节点计划集团关键节点计划集团关键节点计划集团关键节点计划�定义定义定义定义�集团层面（管理层）对各个项目的管控计划集团层面（管理层）对各个项目的管控计划集团层面（管理层）对各个项目的管控计划集团层面（管理层）对各个项目的管控计划，通常指的，通常指的，通常指的，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。事件。事件。事件。�目的目的目的目的�实现集团与区域公司对计划的分层级管理实现集团与区域公司对计划的分层级管理实现集团与区域公司对计划的分层级管理实现集团与区域公司对计划的分层级管理�明确进度计划管理和控制的重点明确进度计划管理和控制的重点明确进度计划管理和控制的重点明确进度计划管理和控制的重点�在集团内统一计划达成情况的评判标准在集团内统一计划达成情况的评判标准在集团内统一计划达成情况的评判标准在集团内统一计划达成情况的评判标准龙湖集团关键节点14141414个关键节点：个关键节点：个关键节点：个关键节点：⑴取得国土使用权证⑵交地、⑶完成方案设计⑷完成初步设计⑸完成施工图设计⑹取得施工许可证⑺项目开工⑻售楼处、样板区开放⑼取得预售许可证⑽开盘⑾景观施工进场⑿竣工备案⒀交房⒁交房完成率95％管控规则：管控规则：管控规则：管控规则：�不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心�影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注;�剩余9个关键点的变化由集团运营中心审批�集团只考核项目关键节点的按时达成率。碧桂园关键节点——进度导向�获取获取获取获取《《《《建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证》》》》�获取获取获取获取《《《《国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证》》》》�获取获取获取获取《《《《建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证》》》》�取得立项核准取得立项核准取得立项核准取得立项核准�获取获取获取获取《《《《建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证》》》》�发布开工令发布开工令发布开工令发布开工令�主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件�办理办理办理办理《《《《预售许可证预售许可证预售许可证预售许可证》》》》�开盘开盘开盘开盘�获取获取获取获取《《《《竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表》》》》�业主收楼业主收楼业主收楼业主收楼集团计划管理流程PMO会议集团总经理集团财务部集团计划运营负责人集团计划运营专员区域公司总经理项目职能负责人部门职能负责人项目负责人PMO召集人（区域公司计划运营专员）项目专员集团关键节点计划项目一级计划项目二级计划项目三级计划初审并提交PMO审核审核提交集团审批审核审核审核是否影响7个关键节点运营简报和未完成情况通报提交书面解释和调整申请否是审核审核批准批准并发布批准审核倒推出一级计划初审并提交PMO审核审核批准汇总并初审月度运营会讨论和审核运营简报和未完成情况通报是否影响集团关键节点否讨论批准是抄送更新计划（区域计划运营专员更新并报集团运营专员）更新一级计划（项目负责人更新并报区域计划运营专员和各职能负责人）项目周例会回顾和检查转入集团关键节点调整流程是否影响集团关键节点是转入集团关键节点调整流程讨论批准初审并判断是否提交PMO与项目职能负责人达成一致否与职能负责人达成一致否直接调整计划是是每周检查并上报否计划编制每月检查并上报抽查项目一、二级计划一起编制完成每月检查并上报每月检查计划编制由二级计划指导三级计划的编制审核审核抄送每周检查、点评每月不定期检查、点评每周自查、回顾项目运营管理项目运营管理PMOPMOPMOPMOPMOPMOPMOPMO管控流程管控流程实现跨区域多项目管理复制分级计划管理体系分级计划管理体系分级计划管理体系分级计划管理体系项目主项计划项