2018年土地增值税清算实务

纳税人俱乐部400-650-9936土地增值税政策调整与清算实务李国华纳税人俱乐部400-650-9936营改增对土地增值税影响及应对策略•财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入。•所得税、自用房房产税等•70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：•（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入纳税人俱乐部400-650-9936•2017年国税总局稽查方向及项目解析•营改增和所得税管辖权的变更•地税：移交后的秋后算账•殃及池鱼：其他税种（残余税种）•专项整治的稽查工作•以票控税纳税人俱乐部400-650-9936•以《2017年税务稽查重点工作安排》为指导纲领，《全国税务稽查规范（1.0版）》为行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出口退税系统+协查管理系统等多系统联合为手段的大数据，信息共享稽查体系，纳税人俱乐部400-650-9936•税总稽便函〔2017〕29号《2017年税务稽查重点工作安排》•一、依法严厉打击各类税收违法行为•（一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、家具、手机、黄金等行业）•（二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等）•（三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作•（四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业）纳税人俱乐部400-650-9936•《全国税务稽查规范（1.0版）》•包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种。纳税人俱乐部400-650-9936•“金税三期”的使用对企业财务工作提出的新要求•金三上线及稽查二包使企业无形可遁纳税人俱乐部400-650-9936营改增后如何把握土地增值税清算的对象、清算条件及应对策略纳税人俱乐部400-650-9936国税发[2006]187号（1）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：①房地产开发项目全部竣工，完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。纳税人俱乐部400-650-9936（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情形。纳税人俱乐部400-650-9936•拓展：企业所得税完工条件•《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：•（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。•（二）开发产品已开始投入使用。•（三）开发产品已取得了初始产权证明。纳税人俱乐部400-650-9936•《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。纳税人俱乐部400-650-9936“清算单位”《土地增值税暂行条例实施细则》：第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。各地具体规定：纳税人俱乐部400-650-9936《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。国家税务总局2010/09/26纳税人俱乐部400-650-9936•后营改增时代土地增值税清算收入疑难问题及应对策略纳税人俱乐部400-650-9936•营改增对土地增值税收入的影响及争议分析•70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。纳税人俱乐部400-650-9936•案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？•简易计税：•土地增值税应税收入=1110/（1+5%）=1057.14万纳税人俱乐部400-650-9936•一般计税：•销售额=（1110-400）/（1+11%）=639.64万•增值税销项税额=639.64×11%=70.36万•土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64万纳税人俱乐部400-650-9936•营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值税清算收入。•营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地增值税土地成本？•土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。纳税人俱乐部400-650-9936•财会〔2016〕22号：•借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）•贷：主营业务成本、存货、工程施工纳税人俱乐部400-650-9936•土地增值税预征计税依据确认争议及涉税风险把控•70号公告：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。•根据18号公告第十一条规定：增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。纳税人俱乐部400-650-9936“可”的含义？纳税人俱乐部400-650-9936收入要点：《土地增值税暂行条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。【比如低价出售+无偿使用】包括视同销售收入：纳税人俱乐部400-650-9936纳税人俱乐部400-650-9936•《增值税暂行条例实施细则》第四条：8•（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；纳税人俱乐部400-650-9936•（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。纳税人俱乐部400-650-9936•140号文:•纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。•无偿的内涵：纳税人俱乐部400-650-9936我是一家房地产开发企业财务人员，我公司有一批门面房，原定价格18000元/平方米，为了促销，现优惠价为15000元/平方米，发票按15000元/平方米开具给购房人，又签一个补充协议，规定我公司在交付房产后，该房产3年的使用权归我公司，经营期收益归我公司，3年后该房产的使用权交还给购房人。请问我公司是按18000元/平方米还是按15000元/平方米确定营业收入申报营业税、土地增值税？先卖后租协议纳税人俱乐部400-650-9936•《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。纳税人俱乐部400-650-9936对于购买方有哪些涉税风险？营改增影响：纳税人俱乐部400-650-9936•转让永久使用权如何纳税？•国税发[1993]149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。•《营业税改征增值税试点实施办法》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。纳税人俱乐部400-650-9936营改增后代收款项涉税风险点剖析财税字〔1995〕48号：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。纳税人俱乐部400-650-9936•对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。•所得税：《国税发【2009】31号》第五条第二款•企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。纳税人俱乐部400-650-9936•合同框架协议与合同的区别？•某房地产公司和建筑公司签订合同框架协议，拟用部分房产抵顶建筑工程款1000万元，企业进行了账务处理：•借：应付账款-某建筑公司1000•贷：库存商品1000•税务稽查时，要求企业按视同销售缴纳土地增值税、营业税（增值税）、企业所得税等，是否正确？34纳税人俱乐部400-650-9936•营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？•采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。核心点：纳税义务发生时间纳税人俱乐部400-650-9936•营改增后订金、定金、诚意金、问题违约金问题及应对技巧•营改增前税务机关的做法：•营改增后：•通常：预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。纳税人俱乐部400-650-9936•零首付应注意哪些涉税风险?•房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》•房地产企业代业主垫付全部首付款时，应当将垫付首付款全额作为预收款计入营业额，缴纳相关税费•房地产企业此时收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，属于金融保险业，缴纳相关税费。纳税人俱乐部400-650-9936•销售精