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北京汇晨老年公寓1——享受补贴和税费减免、非赢利性养老机构；——北京地区运营最好的民营养老机构，成功实现连锁经营；北京汇晨养老机构管理有限公司于2007年成立，成立之初主要服务于北七家汇晨老年公寓，后经营业绩良好，陆续管理北苑及望京老年公寓项目；公司现阶段服务内容涵盖机构养老、管理输出、管理咨询三块业务；公司概况12005年北京市福彩基金会投资1.7亿元在北京第二福利院的原址上建成汇晨老年公寓。2007年成立北京汇晨养老机构管理有限公司接管老年公寓，根据协议，汇晨负责运营老年社区，自负盈亏。为防止老年公寓变形走样，在协议中，政府要求养老机构不得以出售使用权、销售会员卡、收取押金等形式运作。同时，汇晨每年需要向政府上缴维修管理基金，这笔基金主要用于日后养老机构维修。汇晨养老公寓经历了2007-2010三年的缓慢发展，转机出现在2010年，年底入住率达到90%，2010年汇晨养老公寓运营基本实现持平。2014年入住率100%，500位老人排队申请，入住至少等五年。有了5年的运营基础，2012年-2013年两年间汇晨分别在北京北苑和望京又设立了2处养老机构。北苑养老项目设立于2012年11月，定位看护式养老院，专门接收生活上难以自理的老人，共100多张床位；望京养老项目设立于2013年8月，定位护理型养老院，共有200多张床位。至此汇晨已在北京昌平、北苑、望京设立了3个养老机构，汇晨自己界定三种模式为养老社区、养老机构、护理院(待最终审批)。2014年汇晨计划在北京通州等地再建2个新项目。具体模式根据项目的面积、区域、市场定位确定；汇晨之所以尝试新模式，是因为单一模式对抗系统性风险的抵御力太差，未来还会逐渐多元化，也会适当配置一些资产。汇晨未来的战略规划是进行小型护理型养老院连锁化发展，包括输出品牌和运营管理。200张床位是养老机构最理想的规模，两年住满，第三年可以实现盈利。汇晨老年公寓盈利的核心在于轻资产模式和高入住率。盈利模式：以服务费（年费）+餐费+医疗费为主营收入，服务费为固定收入，包括物管费、家政服务、体检、保险费、家电保修、休闲设施使用费及管家服务费。如产生其他费用（如餐费，医疗费等），客户按需缴纳；公司概况1项目位于北京市昌平区北七家镇八仙庄；是北京市首个由政府投资建设的老年社区；由北京福彩基金会投资建设，一期共投资1.7亿，由政府投资，企业经营。该公寓由北京市民政局出资建设，并列入《北京市“十五”时期老年人事业发展规划》，土地为划拨取得。建成后，北京市民政局公开招标。共有4家企业竞标，北京汇晨阳光投资管理有限公司最终中标。也就是说，该项目是由政府出资建设，运营则由汇晨阳光负责的养老项目。具体合作细节不明。由于政府投资，该项目建设初期未得到政府一次性床位补贴，仅享受每月50元/床/月政府补贴。北七家汇晨老年公寓2北京规模最大的现代化、综合性“公办民营”的养老机构，规划用地54.21公顷，总建筑面积25万平方米，规划建设老人住房3000套左右，可容纳6000名老年人入住。即将动工的社区二期、三期工程还将建设总建筑面积约3500平方米的社区医院、3000平方米的老年大学和3000平方米的社区管理服务中心，医疗康复、餐饮购物等配套设施将进一步得到完善；二期、三期社区组成一期占地面积：147亩建筑面积：3.9万平米，住宅建筑面积：2.9232万平米住宅建面占比：75%住宅建筑类型：公寓入住时间：2007年10月31日装修情况：精装修配家具家电会所：建筑面积0.9768万平米。集餐饮，休闲，健身，娱乐，医务室为一体。医疗配套：王府医院（医保范围可报销）项目南侧2公里。已建成项目一期地势平坦，由四栋四层板楼及三层综合会所组成，绿化率45%。1、2号楼顶层为护理专区，其它部分及3、4号楼为健康专区。一期有养老用房288套，床位712张，可容纳712位老人入住。2008年有140位老人示范入住。（一期入住的全是自理老人），2010年底入住率达到90%，2011年汇晨养老公寓运营基本实现持平。入住情况会所1、2号公寓3、4号公寓2014年入住率100%，现在申请入住至少等五年。外地来京具有北京市户口、退休老干部居多。现有居住人群都在60岁以上，以70左右的老人居多，最大年龄为96岁。楼层：4层主力户型：60平米电梯:24小时电梯停车方式：集中停车装修情况：精装修全套家具家电总套数：288套。公寓概况残障专用道公共就餐区公寓概况收费标准——护理型公寓护理型公寓价格表入住方式押金（万元）标准床位费优惠价/月趸交一年（优惠8%）房间使用费（含水、电、取暖、服务费）护理服务费单床方式53180180049804582103180180048134428203180180044804122303180180041473815包房方式105700180075006900205700180071676593305700180068336287护理型公寓数量和少，2010年底调研期间入住护理型公寓的老人极少，后以电话咨询，听说老人需要护理，推脱护理公寓已经住满。曾用标准：3年内，一次性交付70万—100万会员费（每月收取水电、有线电视费、伙食费人均约1000元），3年后重签协议交押金入住。现行标准：一次性交付15万会员费（每月收取水电、有线电视费用、伙食费、床位费）单间48平米标准套间80平米豪华套件110平米床位费包房费押金伙食费其它费用医疗、护理、康复、药费等48.6m²房间2500元/月/床42000元/月最低15万，依房间大小规定押金数额；押金越多，床位费越便宜750-800元／人／月水费、电费、有线电视费、固话费：按实际发生计算。按北京市卫生局统一收费价格执行，可通过医疗保险报销。65m²房间3000元/月/床6000元/月80.5m²房间4000元/月/床8000元/月110m²房间数量很少7000元/月/床14000元/月收费标准——健康公寓单间48平米室内设施及装修标准套间80平米室内设施及装修3、室内装修/设施内部均配置独立厨房3、室内装修/设施特别设计的无障碍卫生间园林绿化景观户外配套设施门球场体育健身器械户外温泉平价超市社区保健中心室内温泉康体中心生活配套娱乐、文化、休闲设施台球室多功能厅书画室网络教室阅览室棋牌室餐厅音乐教室健身房游泳馆娱乐设施室内游泳池、综合运动馆、室内羽毛球场、室外种植园、门球场、健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、沙弧球室、阅览室、书画室、网络教室、音乐室、活动室。医疗设施医务部治疗室输液室药房•园区内的医疗设施基本和社区医院一致；•与解放军总医院第二附属医院（二级甲等医院）合作，该医院为社区配备了医疗部、理疗室、治疗室、药房等机构，并派驻常驻医务人员。•免费为每一个入住者建立信息完善的个人医疗健康档案，并在每年免费进行一定次数的全面体检，针对身体状况由专业的保健医生进行一对一的健康管理和日常养护指导。1、安全系统与措施128个全方位监测摄像头，使社区内无盲点。大型医用电梯防滑地面矮凳楼梯人行扶手适老设施社区活动社区不定期举办各类活动，丰富老人日常生活，促进相互交流，提升社区软性配套。日常管理制度每周老人活动计划老人点餐制度老人日常护理监管制度所有员工推行“孝子”文化服务：房间每日清洁、每周床品换洗、老人理发。出行班车接送，园区内电瓶车迎送。营养配餐、订餐送餐。可进行日常的治疗、理疗、输液、健康检查等。配备北京独有的无限求助定位看护系统。可以进行日常的治疗理疗输液健康检查等。身份识别卡：集身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体。当突发状况发生时，可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急救助按纽，借助定位救护系统，与监控中心的值班人员取得联系。监控中心的值班人员可以很轻松的对您所在方位进行定位，并在电脑上即时查看到您个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息。医护人员一般在两分钟内感到现场进行救治，如果情况紧急，拨打999紧急救援中心，五分钟内赶到现场进行救治。运营现状1.健康型公寓入住率达100%，并存在排队等候入住现象，护理型公寓入住率达60%。2.项目现总体运营服务人员300人左右，入住老人近600人，运营人数对入住人数比例基本维持在1:2；3.初步保守估算年收入：（床位费3000元/月/人+餐费及其他1000元/月/人）*12月*600人=2880万元；4.项目投资额约为1.7亿元。5.每年运营费用为年收入的40%（若管理合理，租金费用率40%-50%，多于40%的部分汇晨每年押金利息收入、护理费收入可以cover）6.估算2013年的息税前利润为2880*60%=1728万7.运营第六年EBATA回报率=1728万/1.7亿≥10%，作为持有型项目很成功；1.低成本划拨取得土地及相关手续，实则为福利彩票中心捐赠出资，对于运营方而言，实际投入得到最大限度节约。2.高押金、高租金式租赁模式营销，经过近三年市场培育此模式初见功效。3.产品规划方面：健康型公寓占为主、护理型公寓为辅，比例关系5:1。盈利模式工作人员服务态度好，大多数老人都认识，遇上会一起聊天，与老人们相处融洽。设施很完善，小区周边里有很多监视器，且每个老人随身配备一个带定位系统的求助器，芯片中存入老人身份及健康信息，出现问题可立即报警，最晚10分钟到达现场，离最近的医院车程五分钟。小区内老人对环境及服务情况十分满意，唯一感到不满意的地方是还未建设社区医院及康复中心。护理人员大多为家政阿姨经过培训上岗，并没有太多护理学校培养的专业护理人员；小结：望京汇晨老年公寓2北京市朝阳区汇晨老年公寓既汇晨望京项目位于望京规划核心区，紧邻机场高速及京顺百米绿化带，空气清新，环境优美，安静祥和，是及养老、医疗、康复为一体的大型综合性养老公寓。项目地理位置护理型养老公寓服务对象：非自理型老年人群。公共区域配备棋牌、阅览、多功能厅等各种娱乐设施。国家级三甲医院——望京医院在公寓内设立社区门诊及康复中心，派驻专业医护人员24小时驻守，同时为公寓设立就诊绿色通道，真正实现医疗无缝对接，为老人的身体健康保驾护航！公寓建筑面积8000平米，共设计105个房间248张床位，包含单人间、双人间、三人间、四人间，面积均为17-40平米不等，配有独立卫生间，家具、家电设施齐全。望京汇晨不接待考察参观，照片均为网上下载，据说装修十分温馨，适老设计非常细致，对市区小型养老公寓有参考意义。公寓环境和设施紧邻保利钻石广场北苑汇晨老年公寓3北京市东城区民政局投资1亿兴建的公办民营护理型老年公寓，地处朝阳区北苑5号院，位于亚运村正北四公里。公寓总建筑面积6167平米，共设有65间养老用房，面积在23-35平米之间，200张床位，分为单人间、双人间、三人间，房间内配有独立卫生间、全套家具家电，并设有紧急呼叫系统以及氧气管道。公寓为老人提供24小时全方位护理服务，并结合每位老人的不同身体状况，制定适宜老人的护理计划及生活计划，使生活不能自理的老人能够得到良好的身心维护。东城区隆福医院在公寓内设立门诊、康复中心以及医养康复病房，医护人员24小时值守，可为公寓老人及周边居民提供日常门诊、日常体征测量、健康指导、定药、急救处理、转诊、医保报销、康复训练等服务。护理型养老公寓汇晨北苑养老机构的盈利模式和其在昌平的养老社区大体一致，也是收取租金加护理费的模式。北苑由于面向需要全程护理老人，费用较高，每月在六七千元/间。加上护理费，每位老人月交5000元以上才能入住。运营一年多，北苑养老机构已经快住满。北京爱慕家国际老年公寓2——享受补贴和税费减免、非赢利性养老机构；——价格较高，入住率低；海淀区爱暮家养老院位于北京香山脚下、玉泉河源，加之周边的植物园、碧云寺、卧佛寺赋予独特的自然环境和人文景观优势，是集养老、疗养、度假、活动为一体的养老服务机构。占地27亩，建筑面积9000平方米，设有房间153间/