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北京市商业项目考察报告2011.8月一、项目概况区位：位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，三里屯路19号院；体量：占地约5.3万平方米，总楼面面积约13.5万平方米，其中零售12万平米（南区7.2万平米；北区4.8万平米）小型豪华酒店1.5万平米（99间客房）；一、项目概况概貌：由19座充满创意的时尚建筑组成开业：2006年11月开始招商，2008年月开业。二、开发运营三、租金及设计团队四、设计特色三里屯Village项目最初由香港欧华尔顾问公司担任规划设计，后引入日本隈研吾事务所。迫于时间原因，南区继续采用香港设计事务所设计方案，只是由国外设计师充实外部墙壁的设计。北区的设计规划由隈事务所总负责，具体的设计工作由几家不同的国外设计事务所共同负责。北区—在中部花园的四周，耸立着形态各异的建筑，这些各具特色的建筑是由三家不同的国外设计事务所（shop、lo—tek、BMA）和隈研吾事务所共同完成的。欧华尔顾问公司将三里屯village定义为“开放式空间”，由19栋低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开发式购物街区，让人们可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚，人们漫步其中，总能找到新的去处，体会到探游的乐趣。这种人性化的合理布局，告别了传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显了空间的空阔。经过欧华尔顾问公司为三里屯village进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师偎研吾的带领下，也加入了这次项目的设计。“开发式空间”包含两个概念，即：开放的区域规划与开放的建筑格局。设计师降低了建筑的低密度；试图留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。因而欧华尔希望所有租户的室内都能如建筑师偎研吾、美国lot—EK公司以及品牌商阿迪达斯、apple所倡导的那样，共同打造出一个整体性的“开发式空间”。项目建筑设计采用了在现代化的设计中融入老北京的传统元素。由欧华尔顾问公司指导及日本前沿建筑设计师隈研吾领衔设计，三里屯VILLAGE的19座独立的建筑，采用了大胆的动态用色和不规则的立体线条，开放的空间加上点缀其中的花园、庭院，以及四通八达的胡同，营造出一种引人入胜的全新格局。在项目的创作中，隈研吾更大量地运用自然材质，打造别具一格的空间感四、设计理念四、设计理念以三里屯Village南区分布来看，其在街道设计时采用了化整为零，使项目从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面。把项目街道设计成诸多内街，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。作为商业建筑设计而言，由于目前人们的消费购物不仅满足于逛，更多青睐于商场的体验式购物环境，因此在设计过程中，三里屯Village项目的空间布局往往更侧重于满足人们的体验式需求。三里屯Village项目中间设计成了一个广场，成为人们休憩的场所。广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。包括苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。从消费者的体验角度来看，三里屯Village南区在引导人们通往二层的识别性并不明显。另有消费者反映，其整体可供人们休憩的空间似乎比较少。实际上，通过更多休憩空间的设计可能带来很多人在此驻留，其中便会涌现出商机。四、设计理念五、建筑风格建筑风貌三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与四合院，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每栋建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。商业吸引力三里屯VILLAGE创造了一个兼容并蓄的人文风尚汇，对于商户来说，最直接的好处在于：这种新的模式将吸引更多的人流，让各国的人士在此欢聚、享乐和生活。此外，三里屯VILLAGE充满创想的理念与设计也激发了商户的灵感，他们纷纷在这里开设概念店及旗舰店，向顾客呈现其品牌独一无二的风格。如果说国际顶级品牌代表的是某种生活态度，那么这些品牌旗舰店就是这种态度的有一种表达方式。三里屯VILLAGE满足了这些品牌对旗舰店的选址、建筑风格、物业管理等各方面的要求。在招租之初，吸引了一系列的品牌旗舰店入驻，例如阿迪达斯全球最大品牌中心、Fossil及AppleStore的国外第一家直营店等等。六、整体平面效果七、三里屯的由来八、三里屯VILLAGE的定位北区汇集富有创意的高端品牌包括劳力士腕表、法国时装品牌agnesb.和MFG，巴黎时尚手袋世家LONGCHAMP以及来自意大利的家具品牌Natuzzi，五层楼的Emporiloarmani中国旗舰店，本土原创设计品牌B…N…C..薄荷糯米葱等。除此之外，北区还有中国首家Beijingmarketcommedesgarcons旗舰店，四层楼的versace全线产品中国旗舰店、还有高级设计师时装品牌旗舰店balenciaga旗舰店、奢华羽绒品牌moncler旗舰店、特立独行的意大利时尚品牌diesel旗舰店等。同时，众多画廊和艺廊坐落三里屯village北区，主要分布于东座的第四层。八、三里屯VILLAGE的定位三里屯Village的定位在南区更偏重年轻时尚，他们的租户为Apple、Adidas、Puma等；北区则瞄准国际一线品牌，例如万宝龙将在北区开一个大型展示店。九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态九、品牌及业态十、商业理念十一、项目特色十一、项目特色十一、项目特色十一、项目特色十一、项目特色十一、项目特色十一、项目特色顺电同样也是三里屯V项目中众多的超大店铺之一，面积近2000平米。十一、项目特色十一、项目特色十二、值得借鉴十二、值得借鉴十二、值得借鉴十二、值得借鉴十二、值得借鉴十三、楼层分布图十三、楼层分布图十三、楼层分布图十三、楼层分布图十四、瑜舍酒店十四、瑜舍酒店