122013年全国房地产市场分析

客户拜访道具包2013年全国房地产市场分析暨展望丁祖昱先生2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有近期各典型城市新推项目销售情况4月至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比3月份的火暴场景有明显降温，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地市场普遍回归平静。引子——政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静数据来源：CRIC城市项目名称物业类型本期报价（元/㎡）本期推案（万㎡）新开盘时间销售情况北京尚北家园普通住宅183966.342013-4-114月推出6.34万方，4月全月销售1.4万方北京新里程家园普通住宅170262.952013-4-9截止4月底，成交1万方上海万盛金邸普通住宅11080-124003.192013-4-12新推3.19万方，4月共销售1.3万方上海汇景华庭普通住宅166684.092013-4-13新推4.09万方，截止4月，成交2.3万方左右广州保利花城花园普通住宅110007.342013-4-8推案7.34万方，至今总成交0.32万方，销售状况一般广州石楼碧桂园普通住宅10200起10.602013-4-15推出10.60万方，截止4月全月，成交3661方深圳万科金域缇香二期普通住宅1450011.812013-4-14月成交127套，成交面积1.1万方杭州中豪·四季公馆普通住宅139723.392013-4-124月成交4321平米杭州东海·柠檬郡普通住宅140262.192013-4-10销售一般，4月总成交2102平左右天津新汇华庭普通住宅250003.562013-4-124月成交1.3万方沈阳满洲风情小镇普通住宅3600-42005.662013-4-10推案5.66万方，4月成交0.88万方3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有引子——各地3月份火暴的二手房交易趋于正常3月各地被挤爆的交易中心4月以来二手房交易逐渐回归平静广州：4月二手房成交量大幅回落64.8%阳光家缘数据指出，4月广州通过中介网签的二手住宅网签量为2578套，环比3月份的7326套下降64.8%。同时，4月初每日的二手房网签量回落至100套或更低，少于3月任何一个工作日的网签量。深圳：4月份二手房交易下降明显5月1日是深圳版“国五条”细则出台满一个月时间，这一个月来，深圳楼市受细则影响，呈现出新的变化：新房市场量稳价升，二手房市场成交量下降明显。来自深圳市规划国土委的统计数据显示，4月份共成交二手房5575套，环比下降68.2%。北京：五一期间二手房交易创5年最低“五一”小长假，北京的新建商品房与二手房网签量总共不足千套。二手房成交仅有172套，是近5年来的最低成交量。南京：5月首周二手房交易下滑报价回落市场平稳回归5月以来，整个二手房市场延续4月态势，以平稳的走势发展。5月第一周，即五一小长假之后，南京二手房成交量4天以1123套收尾，和4月最后一周的3898套相比，出现了一定幅度的下降。青岛：二手房交易量骤降5月首周环比降近八成据青岛网上房地产公布数据统计，五月第一周（2013.4.29-2013.5.5），青岛二手房市场共达成交易房源221套，环比下滑高达77%4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增长，多数大型房企销售金额和面积同比增长。万科累计销售金额居首为560亿元，同比增长45%；碧桂园累计销售金额231亿元，同比增幅达到154%，增幅最大。就4月份房企表现来看，由于政策末班车效应逐渐淡去，房企销售金额同比增幅有明显放缓。且多数企业业绩环比下滑，其中万科业绩亦出现环比双降的情况。2013年1-4月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）企业名称4月销售金额同比4月销售面积同比1-4月销售金额同比1-4月销售面积同比万科地产12467%11144%56045%48227%恒大地产73-11%110-21%25052%39447%华润置地4411%37-3%23291%19159%碧桂园4757%7352%231154%344134%世茂房地产4624%34-16%18367%14648%绿城中国56100%2618%179127%8468%融创中国3349%1732%145121%7071%富力地产3729%3360%12632%11147%合生创展9/5/3551%1735%首创置业11-10%9-52%33-4%39-24%合景泰富1332%1032%5375%41/花样年7-14%88%2437%2940%瑞安房地产15/6/47340%16/中骏置业790%49%34248%27133%中渝置地632%713%30102%3576%引子——4月份房企销售业绩增速明显放缓，1-4月平稳增长5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有排名城市地块名称成交额（亿）1上海唐镇新市镇D-05-01地块37.752南京建邺区NO.2013G0933.603上海虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块31.904苏州狮山街道狮山路北、塔园路西25.005厦门翔安区2012XP0823.116深圳宝安区A508-0034、A518-0102、A614-0483、A622-0107地块20.927北京台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地19.308上海上海世博会地区B片区B02B-01、04，B03B-01号地块15.509长沙芙蓉区桃园路地块14.5810上海赵巷特色居住区0号地块14.122013年4月成交土地总价排行榜2013年4月成交土地单价排行榜4月总价入榜门槛为14.12亿元，较3月份的13.80亿有所抬升，其中有4幅上海地块入榜；4月单价排行榜方面，本月有6幅入榜地块来自上海、2幅来自北京，虽然入榜门槛较3月略微下降，但榜首地价明显超过上月；数据来源：CRIC排名城市地块名称平均楼板价（元/㎡）1上海虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块302442上海上海世博会地区B片区B02B-01、04，B03B-01号地块255163北京鲁谷路C2商业金融用地213124上海上海世博会地区B片区B02A-05号186205上海唐镇新市镇D-05-01地块181996杭州翠苑单元B1/B2-10-2地块178807上海康桥工业区东区D01-04地块143268北京台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地118029上海赵巷特色居住区0号地块1140510南京建邺区NO.2013G0911124引子——4月土地市场热度依旧，单价榜首较上月增长显著6内容一、国五条各地细则点评二、市场分析三、企业分析四、行业未来走势预判目录Contents7一、国五条各地细则点评8完善稳定房价工作责任制加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。国五条细则时间：2013年3月1日坚决抑制投机投资性购房调控——3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道93月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。第一类：相对严谨第二类：相对完整第三类：消极对待此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。代表城市：北京、上海北京：限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。上海：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及个税20%。细节此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。代表城市：深圳、广州广州：广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。深圳：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。细节此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些甚至不是以市政府名义下发。代表城市：南京、石家庄南京：全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。石家庄：全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。细节调控——地方层面上国五条政策力度已被削弱本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。到目前为止，沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市，北京细则中在原有政策基础上增加单身人士购房限制，除此之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。限购区域应覆盖城市全部行政区域•贵阳：原二环内限购，此次细则未提及全城限购•广州：原增城、从化未限购；此次细则未提及•石家庄、南宁：原主城区限购，此次细则也未提及其他城市出现房价过快上涨情况，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施地方细则中无三四线城市加入到限购的行列中来甚至广东省的省级政策也未对其进行响应。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施地方细则相对较为严格的北京出台了本市户籍成年单身人士限购一套的政策，但此政策上海早在去年就已经开始执行，并非全新的政策，而是在原有政策基础上的修补。调控——限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应•沈阳：原二环内限购，此次细则扩大到全市行政区首先，众多税费抵扣缴税税基，所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，其实包括房屋的原装修费、贷款利息、此次交易产生的营业税、原购入时的契税等假设：购入价款：100万售出价格：200万装修费用：15万贷款利息：10万原购入时契税：1万交易营业税：11万则：差额税基=售出价格-购入价款-装修费用-贷款利息-原购入时契税-交易营业税=63万元本次交易应缴个税=差额税基*20%=63万*20%=12.6万其次，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问第三，绝大多数城市不具备对房屋原值统一估算的能力，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建设相对滞后，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提。调控——存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估12城市地方细则中关于二套房贷的内容上海金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率重庆主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率北京根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例广州根据情况可能提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率南京未提及…………在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上。但从地方细则来看，二套房贷调控并