无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范

1/28无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范第一章总则3第二章术语3一、市场比较法3二、收益法4三、成本法4四、假设开发法4五、样本房屋4六、基准价格4七、房屋基本重置价格4八、综合费用5第三章评估技术路线5一、市场比较法5二、收益法6三、成本法7第四章评估方法的应用8一、住宅房屋评估8二、非住宅营业用房评估9三、非住宅非营业用房评估9四、工交仓储用房评估9五、在建工程评估9六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估9七、附属物价格评估10第五章征收评估报告10一、评估结果报告10二、评估技术报告11第六章附件12附件一可比案例选取要求12附件二样本房屋选取要求12附件三房屋实体因素修正13附件四房屋区域因素修正系数17附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率20矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。附件六土地综合修正系数20附件七综合费用22附件八无锡市房屋结构等级评定标准24附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正32附件十无锡市房屋成新评定标准34附件十一房屋用途分类34附件十二附属物及室内装饰重置价格标准35第一章总则一、根据住建部、省、市有关国有土地上房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合本市实际情况，制定本规范。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。2/28二、在本市市区内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定(以下统称征收评估)，应遵守本技术规范。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。第二章术语一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1．可比案例直接比较法将估价对象与在评估时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。2．基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评估时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。二、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。三、成本法求取估价对象在评估时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。四、假设开发法预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。五、样本房屋在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被征收房屋的价值可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行估算。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅。六、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在评估时点的市场价值(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法、收益法进行评估。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。七、房屋基本重置价格采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按评估时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴。八、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、3/28规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。第三章评估技术路线一、市场比较法1．可比案例直接比较法的技术路线为：(1)选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求；(2)进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V=可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定；P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉。(3)确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2．基准价格比较修正法的技术路线为：(1)选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二；(2)确定基准价格(Vo)样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；样本房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行评估。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行评估。(3)确定评估价格各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。评估价格=基准价格×P5P5─样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。二、收益法收益法评估被征收房屋价值的技术路线为：1．确定房地产的净收益a净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。a=A×(1－k)a—净收益；A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针。2．确定净收益逐年递增的比率g净收益逐年递增的比率g确定见附件五。3．确定资本化率R4/28资本化率应按下列方法分析确定：(1)安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率＋风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。(2)复合投资收益率法R2：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2＝M×RM＋(1－M)×REM—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%；RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。(3)确定资本化率R＝4．确定收益年限n采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。5．确定评估价格评估价格V=×[1－]三、成本法成本法评估被征收房屋价值的技术路线为：1．求取土地取得费用土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数(1)基准地价：采用2010年无锡市城镇基准地价（未定级的区段可参照相邻区段的基准地价进行适当修正计算）；锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。(2)期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯。(3)综合修正系数见附件六；(4)年限修正系数=r为土地还原利率，见附件五；n为基准地价设定的土地使用年限；划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；(5)土地取得方式修正系数：当被征收房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时取50%。5/282．确定房屋基本重置价格参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被征收房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃。3．确定房屋成新房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰縭。4．确定评估价格评估价格=土地取得费用＋(修正后房屋基本重置价格＋综合费用)×房屋成新综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。第四章评估方法的应用具体进行房屋征收评估时应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙。一、住宅房屋评估住宅评估宜采用基准价格比较修正法进行评估。二、非住宅营业用房评估1．非住宅营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估。2．非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格(此处非住宅非营业用房用途评估的价格可不考虑楼层系数修正)。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗。三、非住宅非营业用房评估1．非住宅非营业用房征收评估宜采用基准价格比较修正法评估；2．征收行政机关、科教文卫等由政府出资的公益类事业单位用房的评估应采用成本法。评估此类性质房屋所占用的土地使用权价格时土地取得费用根据同区段工业用途基准地价进行评估，但应进行土地用途修正（土地使用权证载用途为工交仓储的除外）。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻郐。即：土地取得费用=工业用途基准地价×土地用途修正系数×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗。土地用途修正系数取1.8。四、工交仓储用房评估工交仓储用房征收评估宜采用成本法。五、在建工程评估在建工程应当具备的条件：已取得在建工程占用范围内土地的建设用地规划许可证(及附件)、国有土地使用权证(已足额交纳土地出让金)、项目建设工程规划许可证及附件、项目建设工程施工许可证等项目建设施工应有的所有手续、工程实体施工进度达施工图设计±0以上。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据。在建工程采用假设开发法评估。六、土地使用权补偿价格评估1．采用成本法评估时，评估价格中的土地取得费用即为土地使用权补偿价格；2．采用其他评估方法评估时：当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，被征收房屋评估价格已包含所占用的土地使用权补偿价格，不再另行评估；当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙鵜。6/283．征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权补偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更的增值部分。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓鄧。七、附属物价格评