第三部分 个人理财目标分析1

常见的理财目标常见的理财目标：子女教育金、赡养父母、退休、遗产、购置房和车、其他短期目标（旅游、奢侈品消费等）确定理财目标的SMART法则SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Bound目标预定：实现时间无法实现目标额时需延长目标实现的年限。子女教育18岁；退休55-65岁；购房3-5年居多目标届时需求金额：考虑通胀后届时应有的合理金额，资源不足时需考虑调低目标额（建立一系列的假设基础上。比如通货膨胀率，贴现率理财目标规划需要动态调整）理财目标达成的顺序非常富有者可实现所有理财目标,极端贫穷者仅求温饱,中产阶级需定位其价值观。理财价值观：当现有资源无法满足所有理财目标时,人们对个别理财目标间的相对重要性或实现顺序的主观选择,称为理财价值观。生命周期阶段理财性格理财价值观资源不够满足所有目标时重要性高的目标优先满足。按照对人生四大理财目标——退休、目前生活水准、购房、子女教育——实现顺序的态度，理财价值观分为四种：偏退休型（蚂蚁族）：储蓄率高，先牺牲后享受；重退休规划偏目前享受型（蟋蟀族）：储蓄率低，先享受后牺牲；重当前消费偏购房型（蜗牛族）：牺牲当前与未来的享受换得拥有自己的房子偏子女型（慈乌族）：牺牲当前与未来消费自己不用，一切为了孩子处于不同生命周期阶段个人的理财目标投资者类型短期目标长期目标大学高年级学生●租赁房屋●获得银行的信用额度●满足日常支出●偿还教育贷款●开始投资计划●购买房屋20多岁的单身青年●储蓄●购买汽车●进行本人教育投资●建立备用基金●将日常开支削减10％●实现环球旅行●进行投资组合●建立退休基金30多岁的已婚投资者（子女尚幼）●将旧的交通工具更新●子女的教育开支●增加收入●购买保险●积累子女教育基金的资金●购买更大的房屋●将投资工具分散化50岁左右的已婚投资者（子女已成年）●购买新的家具●提高投资收益的稳定性●退休生活保障投资●出售原有的房产●制定遗嘱●退休后的旅游计划●养老金计划的调整性格类型对金钱的态度特性如何应对Hoarder储藏者1量入为出，买东西会精打细算2从不向人借钱也不用循环信用3有储蓄习惯,仔细分析投资方案1分析利弊得失2收入-储蓄目标=支出预算Amasser积累者1担心钱不够用，致力积累财富2量出为入，开源重于节流3有赚钱机会时不排斥借钱滚钱1慎选投资标的，分散风险2评估开源渠道3支出+储蓄目标=收入预算Monk修道士1嫌铜臭，不让金钱左右人生2命运论者，不担心财务保障3缺乏规划概念，不量出不量入1从记帐开始，逐步规划2收入-支出=储蓄，做财务诊断Spender挥霍者1喜欢花钱的感觉，花的比赚多2常常借钱或用信用卡循环额度3透支未来，冲动型消费者1剪掉信用卡，停止透支失血2收入-还债额=支出，限期还清Avoider逃避者1讨厌处理钱的事也不求助专家2不借钱不用信用卡，理财单纯化3除存款外不做其它投资，烦恼少1由简单的产品切入2收入-基金定投=支出，可先试行理财性格理财性格理财的性别差异女性平均寿命较长，退休年龄比男性早，需要准备的退休金比男性多同年龄的女性投保寿险费率比男性低，投保退休年金费率比男性高女性在职场上的劳动参与率比男性低，但是掌控家庭财务大权的比率比男性高女性在投资上的绩效表现比男性高，但消费负债的比率也比男性高理财的宗教差异不同的宗教信仰对于理财行为有重大的影响。佛教的尼姑与和尚、天主教的神父与修女以及其它宗教的神职人员，清心寡欲，基本上都是以精神生活为主，理财对其重要性较低。伊斯兰文化认为接受利息是罪恶的，因为这样只是接受固定的收益而没有分担生产企业必然要承担的风险。住房规划居住规划流程图居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量购房或租房决策是否购房购房规划是租房房租成长率房价成长率居住年数利率水平否总价首付款贷款区位类别类型用途购房划算正反比正比正比正比反比租房的优缺点优点有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄购房的优缺点优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损、市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险、与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。购房与租房的决策(1)：年成本法租房年成本=押金×存款利率+年租金。3个月房租的押金，利率2%，年租金4万。租房年成本=4.02万若租金每年往上调整,则租房年成本随之上升。因此，在同一个住所居住越久，购房年成本下降而租房年成本上升，购房会比租房划算。购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金总价100万，贷款七成，贷款利率6%，年税金1万购房年成本=30万×2%+70万×6%+1万=5.8万购房后总价固定，随每年还款，购房年成本每年降低。案例：购房与租房年成本法李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。李立租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%＝54,000元1.房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。2.房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。购房与租房的决策(2)：净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。案例：若李立已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率;第五年底将押金5,500元收回。在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311。维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。租房与购房NPV的计算租房购房首付贷款维护成本购房合计期初CF0(71,500)(600,000)(600,000)第1年CF1(72,000)(52,311)(5,000)(57,311)第2年CF2(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)第3年CF3(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)第4年CF4(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)第5年CF55,5001,250,000(560,366)(25,000)664,6343%(367,017)(266,902)4%(359,934)(288,086)5%(353,116)(307,977)6%(346,551)(326,662)租房NPV的计算租房的净现值：若租金每年支付一次，必定在期初:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500x12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,0002CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017购房NPV的计算购房的净现值：首付款必须在第一年期初支付，若购房的房贷本利为每年还一次，必定在期末。假设维修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055CFj=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,6343i，NPV=-266,902-266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。不同售房价格预期的租购房比较售房价格3%4%5%6%1100000(396,293)(411,375)(425,506)(438,751)1150000(353,163)(370,278)(386,329)(401,388)1200000(310,032)(329,182)(347,153)(364,025)1250000(266,902)(288,086)(307,977)(326,662)租房NPV(367,017)(359,934)(353,116)(346,551)租购房决策影响因素何时购房划算1.首付款机会成本低2.房贷利率低3.房屋持有成本低4.房价预期涨幅高折现率=首付款比重×首付款机会成本率+房贷比重×房贷利率注意预期房价较难掌握，购房现值确定性低何时租房划算1.房租涨幅低2.租房押金低比较租房与购房时最好以购房的折现率来计算租房现值，比较公平若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约，租房现值的确定性较高年收入概算法计算可负担房价:房价年收入比购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：可负担房价=[（年收入x负担比率）/房贷利率]/贷款成数如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，（1）假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%，可负担房价=[（10万x30%）/6%]/70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。（2）若贷款20年，本利平均摊还法，可贷