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Introduction∕简介观澜美墅是太阳城新推出的花园洋房项目，位于太阳城的西北部。整个建筑以意大利托斯卡纳风情为规划设计基调，酒红色坡屋顶、欧式酒店大堂入口、赭石色与鹅黄色相间的外立面以及空中廊建花园等凸显了浓浓的欧洲风情，让人仿入托斯卡纳风情小镇真境界。内部设计构造更将花园洋房的空间做出叠拼别墅的感觉，是实实在在的洋房价格、别墅享受，因此，我们在推广中将把花园洋房上升到比肩别墅的境界去全面推向市场。产品立面效果产品立面效果CompetitiveProgram∕竞争项目目前石家庄市场上存在的花园洋房竞争产品并不是很多，主要有奥克兰风情小镇、亲亲荷苑以及本案。亲亲荷苑：退层·宽景·友邻目前广告投放量并不是很大，处于市场平稳期。奥克兰风情小镇：欧式园林中的别墅级洋房大量投放广告，连续《燕赵晚报》整版封底∕周四，全面轰炸市场。LovelyCourtyard∕亲亲荷苑概况位于建华北大街与北二环交叉口，月季公园东临，以花园洋房和情景电梯洋房组团为主。A、花园洋房为4层，首层独特下沉式庭院，2至4层创造性的设计出层层退台的台阶状结构，使每个家庭的花园和露台都能充分接受日光。B、6层情景电梯洋房，每户皆有花园概念的开放式露台，让住户体验人与自然的和谐共融。C、顶层复式结构是情景花园洋房与情景电梯洋房的又一亮点。共享空间、分层起居，6米挑空客厅更显豪宅气质。D、亲亲荷院推出7层电梯HOUSE，板式住宅配备电梯，轻松上下，三房两室全明户型设计，08年7月底交房。亲亲荷苑花园洋房外立面亲亲荷苑样板间效果图亲亲荷苑基本情况开盘时间2007-5-18物业地址长安区建华大街398号，建华大街与北二环交叉口西北角，月季公园东邻入住时间2008-7-31开发商河北计经房地产开发有限责任公司物业类型花园洋房均价4300元/平米容积率1.68建筑类别七层电梯房物管费0.80元/平方米·月绿化率40%装修状况毛坯周边配套北国福赛超市；大中电器、天河通信广场；13中、21中；260医院、银行、邮局；63路公交亲亲荷苑历史价格时间均价价格描述2007-12-124000元/平方米电梯房均价4000元/平米；花园洋房均价5200元/平米；电梯洋房均价4400元/平米2008-05-154200元/平方米七层电梯房4200元/平米均价；电梯洋房4500元；花园洋房5200元2008-06-064300元/平方米Aucklandtown∕奥克兰风情小镇概况奥克兰风情小镇占地340亩，建筑面积18万平方米，援引奥克兰纯粹风光，以奥克兰建筑风格打造360度奥克兰风情。产品亮点：楼间距平均21平米，户型面积216-448平米，3.6米层高，10米面宽，7米大堂挑空，7.2米外飘窗。奥克兰小镇地处石市规划5个大型公园之北。160米宽瀑，打造惊世奢华水景。全线铺设的市政管网、完善的社区商业配套、顶级休闲会所，管家式物业服务。24小时远红外监控与山前全方位高智能灯夜间扫描，确保住户的安全。Aucklandtown∕奥克兰风情小镇动态◎2008-04-20奥克兰山水王墅开盘◎2008-05-23别墅已售罄，二期花园洋房预计在2008年7月底8月初开盘◎2008-06-19奥克兰风情小镇洋房发售VIP卡88张售完即止奥克兰风情小镇立面效果物业类别别墅、花园洋房装修状况毛坯物业地址鹿泉市获鹿镇大李庄村南价格4000元/㎡物业管理费1.5元/㎡/月开发商河北龙城房地产开发有限公司预售许可证别墅证200715售楼处地址鹿泉市获鹿镇大李庄村南奥克兰风情小镇售楼现场售楼电话:82196650、82196660开盘时间:2008-04-20入住时间2009-06-01容积率0.81绿化率45%楼层状况252栋别墅28栋洋房，花园洋房四层交通状况槐安路西延线与沿山路交叉口北行2、3分钟车程即到周边配套:小区内部配套有，购物广场、医疗、通信、金融、餐饮、娱乐、休闲,有会所其中包括：健身房，酒吧等奥克兰风情小镇基本情况Aggregate∕总结亲亲荷苑依临汊河、民心河、滹沱河等优势景观，因此在产品规划设计及推广上更强调室内空间与外界的互通共融，以“院—露—退—错”的设计拓宽空间尺度和景观视野，配以清新淡雅的外立面效果，强调居住生活的自然化。奥克兰风情小镇的定位及推广立足于强调花园洋房的“纯正血统”，在奥克兰风情基础上制造出“伪洋房”的概念，以排他性的角度展示自己的“真洋房”属性。知己知彼方能百战不殆。在了解了竞争对手的策略后，我们将对本案进行客观细致的分析，并从中发掘我们优于竞争对手的卖点，并以更高品质定位本案，凌驾于竞争者的优势之上。SUNCITY卓达·太阳城观澜美墅LAKEHOUSE让我们先来认识自己观澜美墅缘何优于别人？双向入户首层50㎡私家花园空中大露台酒店式入户大堂跃层6米客厅挑高室内新风系统中水系统太阳城热水系统末端纯净水系统立体车库产品细节空中景观花园坡式屋顶308、京珠多条要道环绕距市中心仅20分钟车程城市轻轨、栾城划归市区区位交通三环与体育大街交汇处12万平米三可湖公园百余处特色景点栾城的自然生态环境园林景观5万平米三可湖、来吟湾配套设施5万平米国际俱乐部世界名犬园、垂钓园五星级酒店会所四大主题广场蒸汽式小火车中式商业街国际学校太阳城矿泉水厂、物流园综上所述，观澜美墅集花园洋房之大成，种种产品细节的精致打造注定了本案的高品质特征。结合本案极具托斯卡纳风情的欧式立面形象、内部跃式结构、超大私家花园、空中大型景观露台的特征，本案在产品品质上已与叠拼别墅无恙。太阳城2000万平米大盘规模的高端景观、配套设施，使本案的花园洋房更具有了其他项目连别墅产品都达不到的生活层次，更说明本案接近甚至超越其他别墅项目的优势。观澜美墅是太阳城中的项目板块之一，具有其自身的特殊气质，而同时太阳城的大环境又为其增进了魅力与价值，在推广中我们将把这两点做到完美的结合。贵气自然而成多维元素的综合效应Targetcustomer∕目标客户群◎年龄特征：主要为30—55岁之间，正处于工作和事业的上升期，有相当的经济基础，追求高品位的生活空间。◎文化背景：具有较高的文化修养，对文化、品味有较强的追求。◎经济实力：家庭月收入在5000元以上，总资产超过100万。◎家庭结构：3—5人为主。◎私家车：主要为城市有车一族。优越优雅的目标中产阶级精英圈层他们不是最富有的人，而是这个时代正在崛起的中资精英。他们中的相当一批将成为下一个时期最成功的人。他们是时代中坚，精神与思想富有，全球视野和意识、拥有社会责任与抱负的精英。知识工作者、艺术工作者、企业中高层骨干、国家公务员、事业单位中高端、新兴中小企业主是这群人的主要社会成份。时代的快速进步以及收入的提高，使他们可以更快步入到花园洋房与类别墅的形态，更高级、面积更宽裕、环境更优雅的居住产品升级消费进程中。更为重要的是：中产精英身份的价值认可是他们的社会性需求。项目建营建的领属感将满足他们的这一愿景。项目成为了他们的标签，也是社会地位的象征。所以，他们乐意告诉别人：我在这里居住…有大湖，有12万平米的大公园，有蒸汽式火车、名犬园等贵族的玩意儿，更重要的是，我不是最有钱的，却是享受着顶级别墅生活的！优雅的标签托斯卡纳格调与意境项目的规划设计融入了浓浓的托斯卡纳风情，也许只有托斯卡纳那有着独特气质的永恒优雅才能真正配得上这唯美的名字。它的自然、人文与中产精英的生活原型完美匹配，和着那飘溢了几百年的悠远、自然、人文、和谐与舒适，还有诗、酒、画……[观澜美墅拥有了纯正的贵族血统]。细划而言，这种源自托斯卡纳的优雅生活方式可以这样涵括：Immaculate极尽完美的Casual格调优雅的Elegant闲适舒意的无论是强调自然景观居住氛围的亲亲荷苑，还是喋喋不休的说自己是纯正血统、真洋房的奥克兰风情小镇，都只是停留在花园洋房的高度阐述自己的种种优势。在此情况下，本案要想从竞争者中脱颖而出，就必须要寻找一种凌驾于竞争对手之上的理念，打造一种本洋房高于彼洋房的气魄。此外，作为较高品质的建筑方式，面对的目标客户群是有文化、有品位、有相当经济实力的阶层，因而必须注重项目个性价值的彰显，塑造项目独特的人文精神、品味追求的气质。企划方向皈依别墅，超脱洋房懂得享受，懂得生活，有一群人，虽然他们还不是社会的顶峰，但却始终拥有那种到达顶峰的智慧与气魄。观澜美墅，骨子里的贵气、骨子里的优雅与这群人不谋而合。不是极品建筑，却处处彰显着对极品生活的细节追求；不是顶级奢华，却比奢华更懂得生活的本义。从这一点上说，人即建筑，建筑即人。他们都归附一种自然人文的所在，创造更加优雅与优越生活的DNA，陶冶一生，使生命怡然与优雅，便是归属，也是观澜美墅的缘起。向往的所在骨子里的贵族DNA[项目定位]欧式别墅级洋房从而，我们导出项目定位及推广语——比别墅更懂得生活Moretastefullthanthevilla.[宣传推广语]推广系列一：溯源解码血统DNA移植系列二：值得显摆的不是美墅，而是生活值得炫耀的不是速度，而是节奏值得玩味的不仅是风景，还有心境系列三：报广主题6米，人生的高度，挑高心灵的傲气50㎡，舍弃一座房，拓宽了自然的尺度1：1.5，世界的不公平，让爱车也霸气起来双向入口，邻里间的浪漫故事，向左走、向右走……1座电梯，比别墅先行一步改写人生跃层空间，打破常规的方圆天地12万㎡湖景公园，永恒的私家花园不为旅行的人发动，只为欣赏的人启程﹙小火车﹚真正的花园洋房越来越少，幸好有观澜美墅九层、十几层的也能叫花园洋房？没有超大花园、露台、屋顶花园也能叫花园洋房？房前屋后没有鲜花满地、绿树成荫也能叫花园洋房？把楼房堆挤在一起堪称阳光充沛也能叫花园洋房？把所有的细节都做到真实总归不容易我们不苛求别人，我们只要求自己房子盖的越来越高，幸好有观澜美墅难道只能选择鸽子巢，难道只能选择疏远大地？难道只能选择在天井中仰望蓝天?在天空都被高楼密布的今天，观澜美墅依然秉承低密度的欧洲风情规划理念，全力打造别墅级的居住空间，为追求品质和向往回归自然的人们提供第一优质居所。窗外风景越来越乱，幸好有观澜美墅树荫落在阳台上，取代了厚重的灰尘，鸟语虫悠随风入耳，取代了嘈杂的人声和机车声。您只需要拥有观澜美墅的一扇窗，干净而自然的窗外景观随即而来，让您真正品尝生活的原汁原味。市场推广策略一、品牌导入阶段（今—8月份）塑造品牌形象，吸引潜在消费者的注意。1.阶段主题：低成本别墅生活2.销售计划推出少量单元策略性地进行试销，探测市场反映，制造市场氛围。若市场反映热烈，可以加推一些单元。3.宣传推广（1）销售现场的包装及销售道具的准备制作宣传条幅悬挂于销售现场周围；销售道具的准备：Ｘ展架、形象墙包装、海报张贴等，营造销售现场的气氛。A.项目入口处设跨度为25米的拱门一个，左右各升4个气球。B.临近项目沿街升气球，以此来烘托现场气氛。C.从项目入口处至接待处及项目板块处沿路遍插项目彩旗。D.在阳光快线班车车体上绘制大幅广告。（2）广告单页的投放单页、折页的制作。区域针对性强，在全市搜索二十个具有代表性的高档楼盘以及高档写字楼进行DM单页的集中发放，全力寻找潜在客户；同时利用卓达各小区、各销售网点大范围统一宣传，张贴宣传海报。也可利用报纸发行网络进行合作发放，在目标顾客心里形成一个固定而清晰的概念。（3）媒体投放户外：在太阳城、销售现场周围、直达项目入口、栾城口跨线桥处选择合适广告位，以形象广告的形式，进行形象切入。网络媒体：利用与搜房网的合作发布项目信息及形象输出报纸软文：在燕赵都市报、燕赵晚报上、河北青年报上，以生活形态为着眼点，刊发软文推介本项目。电台广播：利用河北文艺台、河北交通台进行广播广告套播。二、品牌强化阶段（8月—10月）主要目的是正面介绍项目的规划特色，吸引潜在消费者前来预约登记。1.阶段主题：观澜美墅与您共庆奥运盛典2.销售计划这一阶段的主要目的是继续强化项目的品牌形象，积累有效客户资源。3.宣传推广由于此时正经历奥运会，国人主要注意力都集中在奥运会上，因此投放广告量不宜过多，主要集中在报广和电台上。报