搜索
附件一公寓开发考虑公寓部分公寓市场①1公寓分布123451243568普通公寓7青岛市公寓项目分布普通公寓普通公寓1112豪宅公寓豪宅公寓分布在市南、崂山、胶南沿海区域，均依托强势的一线海、景观资源及城市中心的优势普通公寓分布市北、崂山、四方、李沧中心区域及市南外围区域，依托区域内商务区聚集优势12345万丽海景远雄国际广场凯悦中心香港置地银座领海公馆123456紫御观邸万达39克拉诺德广场燕归堂深蓝公寓鹏利南华李沧银座中心苏宁电器广场伊莎贝拉国际公馆78912豪宅公寓分布在沿海，而普通公寓更多分布在商圈或商务区等核心地段，对资源及氛围依赖度高2青岛市场2013-2014年青岛市公寓项目成交价格整体呈下降趋势；整个青岛市成交374套/月，成交量低，销售压力大；其中李沧区由于无新供应项目，2年成交77套，均价10057元/㎡，成交量低；岛城公寓市场规模有限，近两年成交集中在黄岛区，市内五区年成交量仅1046套，占比仅22.4%，其中李沧因无供应，成交仅77套主力成交面积段在40-60㎡，占比59%；主力成交总价段在30-60万，占比53%3成交结构2%3%13%11%16%19%13%5%1%17%2013-2014年青岛市公寓项目面积段统计35㎡以下35-40㎡40-45㎡45-50㎡50-55㎡55-60㎡60-65㎡65-70㎡70-75㎡75㎡以上10%13%19%21%12%8%4%13%2013-2014年青岛市公寓项目总价段统计30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90万以上2013-2014年公寓成交面积在55-60㎡面积最多，占比19%；面积段在40-60㎡面积段占比达到59%，占比一半以上；总价段在50-60万成交量最多，占比21%；其次是40-50万，占比19%；30-60万总价段占比达到53%，占比一半以上；4主要项目公寓作为风险产品，各项目体量控制，同时控制面积，以35-60㎡为主，价格在1-1.4万元/㎡之间形式区域公寓项目备案体量面积主力面积均价精装SOHO崂山区鹏利南华商业广场4万方39-13646-6015591部分精装，2000-2500元/㎡市北区万达39克拉11万方36-9336-4110000精装，1000元/㎡市北区7080中心7.5万方26-15826-38、72-8315856部分精装，2000元/㎡市北区中海紫御观邸1.4万方50-9051-5514400毛坯（整体出售）四方区鸿泰锦园π公寓2.8万方27-4637-4688575-14层毛坯15-18层精装（1380元/㎡）李沧区苏宁繁华里嘉悦5万方53-21853-7011122毛坯城阳区万科米公寓2.7万方24-14224-6010000精装（拎包入住）LOFT市北区青建太阳岛3.5万方42-7242-4316139毛坯城阳区万科米公寓1.3万方44-7348-521.1万-1.5万精装（拎包入住）5主要项目形式区域公寓项目开盘日期备案套数去化套数月均去化剩余套数SOHO崂山区鹏利南华商业广场2013.12.2775036524385市北区万达39克拉2008.8.2923622362—0市北区7080中心2012.9.2889651210384市北区中海紫御观邸2011.8.24240240整体打包出售0四方区鸿泰锦园π公寓2014.8.16773284745李沧区苏宁繁华里嘉悦2011.9.29504405699城阳区万科米公寓2014.11.1162112224499LOFT市北区青建太阳岛2012.9.2567550310172城阳区万科米公寓2014.7.2224410013144公寓单盘去化速度相对较慢，最快24套/月，其它多在10套/月上下，各项目面临较大去化压力6产品对比LOFTSOHO从产品上看，SOHO和LOFT去化率相当，无太大区别，且主力面积段均在40-60㎡之间，同质化明显；从属性上看，LOFT空间利用合理，但私密性差；SOHO空间利用合理，但过于紧凑；Loft产品较soho产品价格有一定上浮，但伴随而来的去化较soho产品有所下滑，去化压力更高公寓性质导致客户面较窄，多是办公、投资，和少量过渡自住的客户，成为制约去化的主要因素7客户简析7080中心置业顾问访谈：Q：什么人会来买公寓？W：一般是年轻人较多，再就是小企业的老板；Q：为什么买公寓？是投资还是自用？W：主要就是公寓面积小，总价低，大部分人们可以接受；一般都是自用，用来办公或者自住，投资的客户很少；3%5%27%17%18%13%12%5%2013-2014年青岛市公寓项目客户年龄统计0-20岁20-25岁25-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-60岁60岁以上年龄在25-35岁的客户最多，占比27%；其次是40-45岁的客户，占比18%；35-40岁的客户第三，占比17%；25-35岁的年轻客户居多；办公自住——公寓市场小结——主城区容量有限，占比仅22%，单盘月均去化最高仅24套中央公园.公寓面临的问题市场困难客户局限目前公寓市场客户仅办公、投资和过渡自住三种低容量市场之下的销售压力高筑公寓部分本体分析与方向②1体量周期6.6万方的体量，约超过1300套房源，对于市区公寓单盘去化而言，需要至少55个月的去化周期SOHOloft3#地块公寓产品——Loft公寓，体量：3.76万㎡，约750套2#地块公寓产品——SOHO公寓体量：2.86万平米，按照面积50㎡计算约570套2户型设计A1户型：51㎡、A2户型：47㎡户型A1-51㎡、A2-47㎡，属主流面积段，但户型内无洗手间设置，限制居住等使用功能，客户面相对较窄，进一步影响去化保利.中央公园公寓面临的问题如何实现功能扩展，打开客户面？体量大，功能单一，去化周期长公寓部分公寓新方向③1.客群年龄：60岁以上的老年人档次：中高端费用：4500元/月/人1怡园卧室客厅卫生间厨房客厅卧室卫生间厨房卫生间厨房客厅主卧次卧卫生间厨房客厅主卧次卧61㎡50㎡74㎡69㎡2.面积户型设计面积：一居：50㎡、61㎡；二居：69㎡、71㎡户型：南向卧室+南向客厅设计：全面融入无障碍通行，40余处适老元素设计3.老年配套配套：大堂、阅览室、影音室、户外观景台、健康诊疗室、餐厅、棋牌室、多功能娱乐室、泡汤池等，集中在一层和负一层4.“7+4”适老贴心服务7项基础服务：生活照料、日常护理、康复保健、健康管理、心理服务、饮食服务、娱乐服务。4项增值服务：建立健康档案，制定个性化护理方案；聘请老年大学讲师定期开展养生讲座；专业医师坐诊；温馨心灵慰藉，维护情绪健康，提升长者生活质量。锁定养老客群及住宅客户的家人，，全租式运营，以11类50项适老服务为核心，提升公寓价值市场认可度相对较高，养老需求有一定市场，当前对外出租率较高，仅余数套面积较大的公寓2米公寓会客模式、办公模式、睡眠模式居住、商用、创业办公、投资1.全能25㎡，满足所有空间想象2.总价22万起全能家居拎包入住，强大的收纳空间产品设计：全功能满足：主力客群：主力客群价值有自住需求的大学生.1.特供30套25㎡米公寓，首付5万分期无息贷款；2.同时提供去万科实习机会、专项扶持基金、CMP创业孵化基地三大就业保障年轻白领婚房过渡22万起，超低总价解决年轻白领购置婚房之前的过渡房投资客户“22万是一套房子”，以租养贷轻松当老板全功能mini公寓，以超低总价、拎包入住为核心驱动，吸引过渡居住客，以及创业者、投资客低总价之下的客户层次丰富，市场认可度较高，目前市场去化速度较快，表现较好客群设定：you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。1.入口的情趣设计：垃圾桶刷卡器、弹珠机拉杆入门方式、脚踏密码器等2.配套：一楼大厅（300㎡），摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅和公共厨房，是年轻人聚会的场所3.室内：布局简单，功能完善，并可以随意创作，涂鸦设计，退房后这些设计还不要求还原，也不会扣你的押金！3小米公寓在年轻群体中间，取得较好的口碑和认知，实现了更好的出租效果以服务与年轻聚集地为核心竞争力，配套公共化，针对年轻群体居住心理，搭建交流平台华创观礼中心公寓，”买公寓可上学区”，小面积低总价,降低投入与教育成本4华创观礼35㎡户型济南奥龙小学小面积低总价精装户型：35-62㎡小面积，包含厨房和独立卫生间，简约方正的实用户型；5万首付，35万/套起，低总价公寓1500元/㎡精装标准，三菱电梯，中央空调，高级防盗门窗，光纤入口55㎡户型学区公寓：华创参与出资奥龙小学，小面积公寓也可有机会直升奥龙小学，解决孩子入学问题以学区带动公寓的功能和价值提升，打开客户面宽，带动公寓的快速去化——公寓客户新方向——【怡园】养老公寓功能丰富【米公寓】25㎡全能性Mini公寓【小米公寓】创业孵化性质社区交流平台【华创观礼中心】低成本的学区公寓通过差异化手段看，丰富功能与客户层级，从根本上解决公寓的尴尬境地公寓开发原则跳脱传统公寓功能局限实现多功能的融合开发公寓部分公寓建议④公寓开发方向服务跟进：通过软性服务和配套，提升公寓的附加值，同时深化和落地各类功能；功能分化：在原公寓功能基础上，进行产品及客户分化，拓宽客户面，帮助销售，注意进行功能分区或楼层区隔；营销手段：通过营销手段，降低公寓商服性质带来的购买门槛提升的弊端；1功能分化Mini精装公寓——依托小面积、低总价，实现部分客户的需求满足，有效控制自用或投资成本面向客户群体——过渡客户：在青岛工作的年轻群体，婚房，短时过渡，承负能力相对较低；投资客户：青岛城区范围内，有投资需求及财富积累的客户，关注投资回报及租金水平等；创业客户：规模小，3-5人，成本控制要求较高，需要注册公司产品设置——面积户型：20-30㎡之间，控制面积及总价，比住宅更低的首付装修标准：精装修，或达到拎包入住的标准1功能分化养老公寓及二代居——紧抓养老及二代局需求，通过公寓实现独立的居住空间，更加良性的生活面向客户群体——市区及区域养老客户：李沧区及项目周边有一定经济实力，或者换房需求的老年人，用作养老；住宅客户衍生二代居：前期住宅客户当中，部分外地年轻人，其中独生子女居多，与老人相邻居住。通过独立的生活空间，实现更好的居住方式，方便带小孩，缓和家庭矛盾等产品设置——面积户型：沿用当前既定的户型面积，但需要增设卫生间等居住型功能与配套；装修标准：进行硬装，标准600-800元/㎡1功能分化学区房——通过虎山路小学的学区房概念，提升公寓的功能，突破传统，同时吸引大量客户购买面向客户群体——小太阳之家：区域内及周边区域中，需要解决儿童小学阶段教育的家庭，成为可能的购买客户；面向客户群体——实现方式：与政府及虎山路小学签订协议，凡购买中央公园公寓（至少一栋LOFT），均享受虎山路小学就学的政策产品设置——面积户型：购买主要以获取学区资格为主，居住及实用性要求不高，面积与总价控制，降低成本，20-25㎡装修标准：可考虑毛坯交付，或者厨卫简装1功能分化其它功能——部分集中商业及其它客户衍生需求，如展厅、库房、工作室等面向客户群体——经营业主：集中性商业及其它客户衍生需求，如化妆品经营、服饰、鞋帽、医药等，又或者小型创意工作室、书画展厅等产品设置——面积户型：面积为当前既定47及51㎡户型即可装修标准：可实行毛坯交付针对性措施——在地下部分，建造储藏室或小型仓库等，“买公寓，送仓库”等措施吸引商户购买和进驻2公寓定位养老/两代居/办公/过渡/投资/学区/展厅，集合多种功能商务娱乐一站式转换工作生活无缝隙对接小公寓也可以大学区青岛首创，集合型一站式公寓公寓功能定位2公寓定位客户立足区域，主抓区域自用客户及投资客户，以及主城区向外挤压客户和投资客户区域客户全市客户•主力客户2—区域投资客户•客户特征：政府及企事