20150316-朝天门市场重化升级改造方案(PPT修改版)

朝天门市场重化升级改造方案2015年3月2免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对重庆房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调，仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一三年第一季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。朝天门市场升级改造定位依据3朝天门市场定位依据区位条件资源禀赋发展积淀规划愿景朝天门市场位于解放碑CBD、凯德置地来福士广场与湖广会馆历史文化区中间地段，区位优势明显，并发挥着从地域上、功能上承接三地的重要纽带作用。自1891年重庆开埠以来，朝天门便是商贾云集之地，商贸交易活跃；自20世纪80年代末兴起至今，朝天门已发展成为西南地区重要的商品、物质集散地，跻身全国十大专业批发市场之一。根据渝中区都市核心区发展定位，朝天门市场所在区域将以“金融、商贸、商务、旅游”为主要功能定位，打造为支撑金融、商贸、旅游等发展的商务服务基地。朝天门市场所在区域拥有悠久的开埠商贸历史，而美丰银行旧址、交通银行旧址、国民政府经济部等文物古迹点缀其间，成为朝天门市场内部值得深入挖掘的重要文化旅游资源禀赋。本项目将依据区位条件、发展积淀、规划愿景及资源禀赋作为定位依据朝天门市场整体定位4涵盖品牌商贸、总部商务、休闲文化等多重功能的国际化都市购物休闲旅游带以品牌商贸为引领…以总部商务为标杆…以休闲文化为底蕴…5朝天门市场品牌形象定位树立现代化商贸市场发展标杆，形成商场化模式引领之下的多元化市场集群成为西部地区规模最大、知名度最高的综合购物超市，百姓消费天堂6朝天门市场整体功能定位含写字楼、零售、酒店、住宅及服务式公寓为一体的高端城市综合体。零售定位为中高端以上品牌为主，并注重餐饮及休闲娱乐业态的发展。将以商贸功能为引领，成为商场化特征明显的现代化商贸市场集群。业态更为丰富，目标客群层次更为广泛，注重批发业务的保留与发展。由多个写字楼、酒店及零售项目共同组成的重庆市核心商务商业CBD。零售将主要定位为国际一线品牌及中高端品牌为主。涵盖十八梯、巴县衙门、湖广会馆三大片区，48.27公顷。打造为集古迹保护、文化展示与教育设施建设为一体的综合区域。凯德置地来福士广场朝天门市场解放碑核心CBD下半城历史文化街区以陕西路为主轴线、新华路及朝东路为副轴线，以两江渝派服饰城、浙商朝天门中心、湖广会馆为代表，划分为“品牌商贸区、总部商务区、休闲文化区”三大功能区，共同构建起渝中半岛“文化休闲—旅游观光、顶级奢侈品—大众消费品”的全方位多层次立体商业体系7朝天门市场功能分区整体布局注：根据与贵司沟通，海韵大厦所在地块并不在朝天门市场范围之内，图中以灰色色块表示。品牌商贸区总部商务区休闲文化区整体来看，三大功能区相对均衡地分布于陕西路中轴线两侧，且呈现商务——商贸——文化功能逐步发散的布局方式考虑因素合理因素：根据各功能分区所包含的业态类型进行合理布局，实现功能价值最大化。实际因素：结合朝天门市场当前发展状况进行功能布局安排，最大限度利用现有物业条件，降低拆迁及改造成本。布局原则均衡原则：以陕西路作为核心中轴线，各功能板块相对均衡地分布于两侧，带动区域整体发展。发散原则：总部商务区成为区域地标，形成核心凝聚力；品牌商贸区带动，布局范围扩大；休闲文化区发挥配套服务功能，布局进一步发散。西陕路西新华路朝东路海韵大厦8朝天门市场功能分区定位内容发展类型品牌商贸区精品服饰（男装、女装、童装、皮草等）、鞋类、布艺、儿童用品及综合类品牌批发、零售旗舰店总部商务区商务写字楼、会议中心、产品展销推广平台、电商交易管理中心、商务酒店等休闲文化区休闲配套餐饮、金融机构网点、历史文化建筑、物流配送基地、公共绿地广场等9朝天门市场升级改造整体目标（1/2）建议以“拆、迁、调、建”为基本手段，调整业态布局，改变传统交易方式，提升市场管理水平，增强市场服务功能，推进市场的产业转型升级10朝天门市场升级改造整体目标（2/2）拆老旧建筑甄选及拆除迁物流仓储功能统一搬迁大宗现货批发业务外迁调市场内部业态分区及调整建拆迁地块整合重建现有空置地块建设商务配套功能建设公共空间设施建设电子商务平台建设综合物流基地建设旅游功能开发建设11朝天门市场建筑拆迁原则建议通过以下6方面进行综合考虑，筛选出朝天门市场建议拆迁的物业序号指标参考因素1建成年代优先拆除建成年代久远，硬件设施老化明显且不具备升级改造条件的物业2位置优先拆除陕西路沿线物业，有利于整体打造陕西路沿线核心中轴品牌形象3商用面积优先拆除商用面积较小、影响力较弱且便于拆迁的商场4物业组合商场上方若存在塔楼，则拆迁难度较大，因此优先拆除无塔楼或塔楼体量较小的商业物业5资产背景优先拆除国有资产背景、产权较为统一，便于达成拆迁协议的商场，降低拆迁难度及成本6经营状况优先拆除经营状况不佳的商场，保留经营良好的商场以持续发挥品牌驱动力12朝天门市场升级改造建议拆迁建筑序号商场名称建成年代位置商用面积（平方米）产权产权持有比例物业组合经营权资产背景经营状况1天门商场1994陕西路沿线3,741自持100%商场+住宅统一国有D2圣鹏国际床上用品1995陕西路沿线3,998自持*100%商场统一私有C3省纺市场1995*陕西路沿线3,800自持100%商场+住宅统一国有C4恒升商场1、2、3、5、6区1997陕西路沿线45,388自持100%商场+住宅统一国有C5华华童装城1997*陕西路沿线6,000自持100%商场+写字楼统一国有D6平安商场1999朝东路沿线10,958散售83%商场部分统一私有C7盛隆商场2000陕西路沿线13,304散售0%商场+写字楼不统一私有C8通银辅料市场*2000陕西路沿线2,891自持100%商场统一国有B注：经营状况由A（较好）-D（较差）递减通过上述指标交叉对比，我行建议以下8个拆迁的现有商场建筑特殊说明：我行建议拆迁现有8个商场建筑，共计90,080平方米；根据现有市场状况，拆迁成本较高，贵司可根据资金情况，慎重考虑拆迁。圣鹏床上用品产权为自持，但其在早期将地平层铺位的使用权长期出让给各经营户，导致实际使用权分散且难以回收，在建筑拆迁过程中可能形成一定的阻碍。省纺市场及华华童装城建成年代为其翻新年代，实际原建年代为上世纪70年代左右，较为久远，具体年份待考证。通银辅料市场原本就属于应拆而未拆部分。朝天门市场升级改造业态布局及调整方案（1/2）13品牌商贸区总部商务区休闲文化区532423325772176339-13325123589101010111111功能分区编号功能分区细分品牌商贸区1本土精品服装区2时尚精品女装区3男装品牌旗舰区4布艺家纺区5儿童品牌主题区6精品鞋类区7综合商品区总部商务区8高端商务区9综合商务区休闲文化区10休闲餐饮区11文化旅游区海韵大厦注：根据与贵司沟通，海韵大厦所在地块并不在朝天门市场范围之内，图中以灰色色块表示。14朝天门市场升级改造业态布局及调整方案（2/2）功能分区编号功能分区细分包含现有物业范围建议物业状态建议业态调整方案品牌商贸区1本土精品服装区渝派服饰精品城、长德商厦全部保留长德商厦向重庆本土品牌服装方向调整，形成代表重庆本土品牌特色的精品服装聚集区2时尚精品女装区圣名国际时装城、大生商场、海润商场、大正商场全部保留圣明国际时装城维持原有业态，其余3个商场向精品女装调整3男装品牌旗舰区港渝广场、恒升商场2区、恒升商场3区、恒升商场6区、华华童装城、恒滨商场、通银辅料市场恒升商场2区、恒升商场3区、恒升商场6区、通银辅料市场拆除重建，其余保留保留的港渝广场继续发挥其男装优势，华华童装城、恒滨商场向男装、皮革、牛仔类服饰等方向调整4布艺家纺区协信商厦全部保留调整为精品布艺城，发挥窗帘经营优势，同时建议将拆除的省纺市场、圣鹏国际床上用品等商场原先经营的床上用品业态纳入其中，进一步丰富朝天门市场经营业态类型5儿童品牌主题区银星商场、平安商场、恒升商场5区平安商场、恒升商场5区拆除重建，其余保留保留的银星商场发挥文具品牌优势，打造专业文具类商场6精品鞋类区千纸鹤商场、帝艺布匹市场、东方新鞋城全部保留东方新鞋城发挥其鞋类优势，其余商城与东方新鞋城实现业态统一，共同将该区域打造成朝天门市场精品鞋类专营区7综合商品区新重庆小商品批发市场、金海洋商场、乾亿众广场全部保留新重庆小商品批发市场、金海洋商场继续发挥其小商品优势，乾亿众广场与两个商场形成三足鼎立态势，打造小商品市场总部商务区8*高端商务区原八区已拆地块、原四区已拆地块、原九区已拆地块，现为浙商朝天门中心\打造为集商务办公、总部管理、会议中心、品牌展示、品牌营销为一体的高端商务区9*综合商务区圣鹏国际床上用品、省纺市场、恒升商场1区、盛隆商场全部拆除打造为集商务办公、总部管理、会议中心、品牌展示、品牌营销为一体的高端商务区休闲文化区10休闲餐饮区九号客栈片区、湖广会馆东水驿传统商业街、天门商场天门商场拆除，其余保留九号客栈片区、湖广会馆在原有基础上改造升级为配套餐饮、住宿功能，天门商场拆除后打造为餐饮、广场休憩区，形成朝天门市场内陕西路中轴线上的休闲娱乐节点11文化旅游区美丰银行旧址、重庆饭店、交通银行旧址等所在片区\该区域具备众多历史文化旧址，建议大力保护该资源，对其外立面进行修缮和保护，并挖掘其旅游功能潜力，营造区域文化历史积淀氛围注：浙商朝天门中心目前已在建；综合商务区的定位以地块整体拆迁、出让为基础，具体定位仍依据拆迁情况而定。COPYRIGHT©JONESLANGLASALLE2014谢谢！