重庆旅游地产发展趋势报告

重庆旅游地产发展趋势报告2时：旅游地产发展时局士：旅游地产开发企业势：重庆旅游地产发展形势市：重庆旅游地产需求市场入市：重庆市场上产品3旅游地产发展时局旅游业概况旅游地产发展概况旅游地产核心驱动旅游地产产品特点旅游地产发展趋势旅游业概况42012年，国内游客29.57亿人次，同比增长12.0%；国内旅游收入22706亿元，同比增长17.6%；居民出境8318万人次，同比增长18.4%；2013年，国内游客32.6亿人次，同比年增长10.3%；国内旅游收入26276亿元，同比增长15.7%；居民出境9819万人次，同比增长18.0%因私出境9197万人次，同比增长19.3%。我国旅游已进入大众化时代旅游成为一种生活方式或者工作方式休闲已成为三分之一的城市生活状态旅游地产概况512年7月，万达长白山国际旅游度假区正式开业13年6月，华润180亿重砸旅游地产13年8月，金科首个旅游地产项目金科中华养生城开盘5月18日合肥万达城一期旅游新城迎来了工地开放日活动全国旅游地产开发的项目，或者在建的项目已达到3000个。三分之一的上市房企涉足旅游地产。旅游地产已成为地产业新宠将会更加频繁的出现在人们眼前旅游地产核心驱动6避暑、避寒典型代表：承德、重庆周边旅游地产度假、养生、养老典型代表：云南、海南旅游地产休闲、郊游典型代表：渝北五谷地意大利休闲度假农场体验类旅游地产典型代表：华侨城、万达文化旅游城旅游地产主力已不是传统的度假房而是倾向于给予另一种生活方式旅游地产产品特点7著名旅游地点度假、养生、养老、避暑、避寒、生活体验一二线成熟城市造景休闲、养生、生活体验三四线城市依托景观资源养生、养老、休闲、避暑、避寒、郊游产业随经济、地域分化越来越“近”、向造景发展旅游地产发展趋势：8发展快，开发项目多平价化、郊游类增多生活体验类成最大趋势9旅游地产开发企业专业旅游地产开发企业城市地产开发企业领域观点专业旅游地产开发企业—华侨城集团10华侨城集团成立于1985年11月11日隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一长期致力于发展有中国特色的文化产业集群集团下辖锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和旅游产品品牌11专业旅游地产开发企业—华侨城集团旅游产业主线90年代初让世界了解中国，让中国了解世界建设具有中国特色的主题公园群建设中国民俗文化村、世界之窗和深圳欢乐谷主题公园主题公园2002年新一代文化主题公园文化景观、艺术表演和游乐体验为核心欢乐谷主题居住区1991年推出第一台大型旅游文化晚会《艺术大游行》2000年创办华侨城旅游狂欢节2006年成立的Loft创意社区2011年推出主题商业全新模式——欢乐海岸2008年及2011年在北京、成都和上海建造独立于景区的城市剧场2009年成都华侨城欢乐谷开业现代主题公园高尚人文社区都市娱乐商业2009年上海华侨城欢乐谷开业集居住、旅游、办公、商业为一体的城市2012年武汉华侨城欢乐谷开业集低碳、休闲、文化为一体的旅游城先旅游后地产从主题公园群到“旅游城市”城市地产开发企业—万达集团12早在2007年，万达就明确把发展旅游产业作为集团未来10年甚至是20年的主要战略方向；2010年，万达集团董事长王健林将旅游地产定位为未来万达的支柱型产业；在保持万达原有竞争优势之外，现在就要考虑为今后20年储备新的核心竞争优势。而做文化和旅游就是万达要创造的新的竞争优势的核心项目。那些很优秀的旅游基础元素是颗颗明珠，但是却没有整合起来。万达要做的，就是担负承载明珠的托盘，并且在托盘上镶嵌上更符合现代旅游产业的明珠，从而共同形成一个耀眼的皇冠并让其呈现出价值13主题公园+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业城市地产开发企业—万达集团旅游产业主线2009年8月长白山国际旅游度假区开工2012年4月西双版纳国际旅游度假区奠基2011年上半年大连金石国际旅游度假区开工2010年6月福州琅岐国际旅游度假区签署投资框架2011年9月武汉中央文化区一期楚河汉街开业2013年6月南昌万达城动工2012年7月长白山国际旅游度假区开业2010年12月武汉中央文化区开工5月18日合肥万达城工地开放2013年4月哈尔滨万达城正式开工2013年8月金石国际旅游度假区一期洋房开盘2013年9月青岛东方影都启动2013年10月合肥万达城启动2014年2月无锡万达城动工“先旅游后地产”到“旅游地产并举”“度假区”、“旅游城市”齐头并进14城市地产开发企业—金科集团2013年，作为重庆一线地产商，金科开始进军旅游地产；同年8月，金科首个旅游地产项目——金科中华养生城面世；项目位于万盛黑山谷，定位为“养生旅游”地产；较市内同类产品，金科品牌、物业、景观为项目优势。依托景区塑造品牌企业本身对此类产品还在探索阶段领域观点15发展快，新增企业多大部分处于探索阶段成熟企业倾向于“造城”旅游地产开发企业：16重庆旅游地产发展形势区域分布产品特点领域观点在建/售项目：产品分布17重庆旅游地产分布概况图：重庆的旅游地产主要集中在“三山一湖”，即仙女山、金佛山、黑山谷、澜天湖与黎香湖贵州、四川、湖北旅游地产项目也瞄准重庆市场本土旅游项目多在重庆一小时经济圈内，外地项目则在4小时车程范围内谋道黄水澜天湖仙女山黎香湖金佛山黑山谷四面山习水桐梓金沙赤水合江青城山海螺沟10以下20以上10-20峨眉山重庆本土旅游地产量不大，正在起步阶段周边强势旅游地产对重庆形成合围产品特点18市内：多为住宅面积小，集中在30-60㎡，1居室为主单价低，（相对主城）5000-7000元/㎡较当地刚需产品高1000元/㎡左右以避暑、养老、养生为主著名景点有少量大户型产品市外：基本为住宅面积小，集中在30-60㎡，1居室为主单价低，大部分4000元/㎡以下少量超过6000元/㎡避暑、养老、养生为主以居住类避暑、养老养生产品为主小户为主，单价、总价低领域观点19发展快，新增企业多多分布于东南部景区，本土量少小户避暑为主，同质化严重重庆旅游地产发展形势：20重庆旅游地产需求市场成交需求领域观点成交215月17日-5月19日，“2014第三届重庆旅游地产展览会”在陈家坪展览中心成功举办。3天时间里，共吸引近12万市民到场，累计意向客户共9762组，全场意向成交共计1856套。贵州旅游地产：这次带来的15个项目一共一万多套房源，会展上成交了385套，预定客户也有1682组。2013年度重庆旅游地产黄金周暨绿色生态地产置业节，7天累计成交628套房，成交金额近2亿元。重庆旅游地产成交较高在一定程度上拉动周边旅游地产市场需求22重庆旅游地产展组委会通过101天的时间针对25至55周岁旅游地产消费的调研显示：83%的受访者表示有购买旅游地产的需求；避暑旅游度假需求占55%；养生和养老的需求占45%。贵州习水：90%的市场放到重庆；湖北谋道：重庆客户大约占50%，以避暑为主，前几年更多，超过80%，这几年湖南、湖北、贵州的客户开始入驻。重庆旅游地产需求旺盛避暑最多，养老养生有较大占比领域观点23需求量较大、成交量较高避暑、养老、养生为主力对周边省市产品有较高接受度重庆旅游地产需求市场：24产品经营模式业态占比领域观点经营模式25销售为主：约80%少量返租、产权式酒店：布鲁克林，戴思大卫营三期商业小镇，自持+返租海螺沟温泉度假小镇，产权式度假酒店，投资后自带10年租约•海螺沟温泉度假小镇•总价：30万元•首付：15万元•付款总额：32.5万（以5年还款计算）•租金：1500元/月•收回成本：18年（广告宣传：13年）投资属性差投资属性差销售为主，满足自住近年来出现部分投资品投资属性差，过分依赖景区发展业态占比26目前：住宅类占80%以上少量商业，零售日杂为主，满足社区需要部分景区开始发展体验类商服项目以仙女山为例住宅总体量：约120万方纯商业：约15万方住宅商业比约为89:1113年签订星际未来城框架，引入56万方体量体验式旅游综合体：主题公园+商业+度假区住宅形成“垄断”体验式商服项目开始启动领域观点27销售占绝对主力多为住宅产品，同质化严重多采用“城市地产开发模式”重庆旅游地产产品：总结28旅游地产发展快，越来越多企业加入，开发项目量大平价化、郊游类、生活体验类为当前最大趋势成熟企业倾向于“造城”，旅游、商业、娱乐、住宅开发为一体但大部分企业处于探索阶段总结29越来越多企业跟随大势加入旅游地产开发本土旅游地产相对集中于东南部旅游景区，且受到外地产品挤压采用城市地产开发模式，住宅小户避暑为主，同质化严重，大部分产品销售部分区域开始着力打造体验式旅游地产，对今后发展影响巨大对重庆而言：领域观点30旅游地产随地产业一起步入资本时代随着消费观念、习惯的改变，普通避暑住宅类旅游地产面临巨大竞争压力，行业面临洗牌，重庆也不能例外体验、商娱类为机会点，但有较长投资周期，考验开发商综合实力旅游地产是挑战，更是机会旅游地产个案分享—金科中华养生城31383435262498101112已开洋房已开高层金科中华养生城基本参数占地面积（万方）100建筑面积（万方）18.4容积率1.24绿化率35.8%项目规划洋房+小高层+别墅+景观景观打造原生森林、山谷、峡谷+向日葵花海、玫瑰花海、荷兰风车商娱配套本身无，依托景区商娱物管公司金科物业公司层数洋房7+1、8；小高层11“景区的城市地产”有一定品牌优势32旅游地产个案分享—金科中华养生城总户数预售许可已推出套数首次开盘均价32591675户约8302013年8月5700元/㎡数据：线上表现：腾讯房产万盛1-3月商品房销售情况备注月份件数建筑面积（㎡）金额（万元）成交均价（元/㎡）万盛目前在主要在售楼盘26个（包括城镇刚需）单盘月均去化为19.3套1月6413984318572.744661.4812月3542521510681.754236.2683月5113262214133.054332.368合计15069768043387.544441.804各方面反映出项目去化不佳缺乏驱动力，单纯风景吸引有限入夏后表现还待观察旅游地产相关负面报道33