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湖南下乡客浔龙河文旅有限公司湖南下乡客浔龙河文旅有限公司项目区分析项目定位业态规划第一章第二章第三章l规划思路l功能分区l动线设计l业态组合l氛围打造l业态规划l背景分析l区位分析湖南下乡客浔龙河文旅有限公司第壹章项目背景湖南下乡客浔龙河文旅有限公司新农村建设背景分析•旅游、研学教育、养生等项目正陆续落户浔龙河，浔龙河生态艺术小镇全域旅游的格局正在形成。•麦咭启蒙岛乐园一期园区牧歌山、云田谷、好呷街开园已两个月，渠道逐步拓展，在社会上的影响力也与日俱增。•浔龙河生态艺术小镇的新农村建设等多项工作在国内已小有名气。IMC长沙县一日游麦咭启蒙岛一期开园全域旅游格局形成•全域旅游的概念正在全国范围内兴起，2016年4月，长沙县正式启动全域旅游，并发布了星沙工业、风情小镇、乡村亲子、北部生态、浏阳河文化等六条“长沙县一日游”精品线路。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司区位分析湖南在中国的位置长沙在湖南的位置本案在长沙的位置湖南省地处中国中部、长江中游，因大部分区域处于洞庭湖以南而得名“湖南”，因省内最大河流湘江流贯全境而简称“湘”，省会驻长沙市。湖南东临江西，西接重庆、贵州，南毗广东、广西，北与湖北相连。长沙市隶属湖南省，湖南省省会，简称长，地处湖南省东部偏北，湘江下游和湘浏盆地西缘，是全国两型社会建设综合配套改革试验区核心城市，国家十二五规划确定的重点开发区域，湖南省的政治、经济、文化、科教和商贸中心。浔龙河生态艺术小镇位于长沙县果园镇双河村，区位优势明显。距长沙县城10分钟车程，距市区25分钟车程，距黄花国际机场25分钟车程。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司交通分析该项目临近黄兴大道北延长线，且接近长沙市三环，处在长沙县“一心三片”中经济核心区东北部，距长沙县城10分钟车程，距市区25分钟车程，距黄花国际机场25分钟车程；距高铁南站50分钟左右的车程；距火车南站40分钟左右车程，交通便利。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司资源分析自然资源果园镇三面环山，地势东高西低，是典型的江南丘陵地形，森林植被丰富，镇域生态环境质量好，污染度低。属亚热带温润地区，雨量充沛、河塘密布。人文资源果园人杰地灵，英才辈出。在果园这块热土上，不仅诞生了田汉，还孕育光绪两广总督杨钰宽、爱国志士同盟会会员黄孟仰，原中共长沙市委书记李亚龙，前长沙县农民协会委员长陈福泉、黄淑仪等老一辈革命家、政治家也都先后牺牲于此。同时在本地，也有着华佗、杨泗将军等著名人物的传统寺庙。本地人民群众对他们有着淳朴的信仰。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司客源市场分析一级客源市场：长沙及周边城市市场特征：主体客源在长株潭市经济圈内，核心市场以长沙1-3小时经济圈为主，以休闲度假为目的，多以周末及节假日出游，散客旅游，自驾游，学生团队，家庭团队为主，游客自主意识强，选择旅游景点比较理性，重视旅游的休闲性，价格敏感度高，游客出游时间一般为1-2天，消费能力中等。二级客源市场：湖南省主要城市市场特征：二级市场范围主要以湖南省主要城市为主，旅游时间为节假日出游，并且以团体旅游，家庭旅游为主，价格敏感度低，对产品组合，新意，服务等非价格因素更加关注，出游时间一般为2-3天，消费能力高。随着规划区中远期的发展，二级市场会产生重要的市场贡献。三级客源市场：其他远距离城市和海外机会市场，多为来此出差的散客。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司现状分析安置街区返租情况代表愿意整体1——3层进行返租的村民前置条件：返租房屋不集中，无法形成整体氛围打造，主题不突出，业态分散。街区分析湖南下乡客浔龙河文旅有限公司街区介绍浔龙河村民安置区六条街目前除开发了好呷街和创客街两条街外，其他街区基本都还处于闲置状态。现状分析好呷街好呷街定位为湖湘美食一条街，目前以各地小吃为主，尚不能真正支撑周边业态发展产生的餐饮需求，且特色不明显。创客街新农创客一条街自2015年12月底启动以来，虽然入驻了一批创客，但并没有发挥出预设功能，创客街大部分处于闲置状态。n无活动n无特色服务n缺乏激励与指导n缺乏组织与培训湖南下乡客浔龙河文旅有限公司结论1：元素不足现状分析全域旅游应具备的特征浔龙河生态艺术小镇全域旅游的打造，急需有一个服务综合体，来弥补整个园区在娱、吃、住、购等旅游元素上的缺陷与不足。并且留住成人旅客，促进成人消费结论2：配套未完善凭借各个渠道特别是金鹰卡通的宣传力度，浔龙河已经在长沙市形成较大的影响力，但慕名而来的游客往往因为满足不了需求失望而归，且难以再来，很大程度造成游客丧失。结论3：人均消费额低仅凭借麦咭启蒙岛门票和好呷街小吃收入，完全提升不了人均消费额，只有通过不断地填充新的业态，才能够大幅提升人均消费额，实现公司盈利。结论3：一日游格局急需向二日游及多日游转型。因各类配套服务的不完善、业态分布的局限性，目前接待的几乎全是一日游散客，站在企业营收的角度和旅游发展的趋势，二日游和多日游旅游产品的打造是当务之急。如何打破原有格局形成更适合企业发展的旅游产品，是重中之重。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司SWOT分析S优势产业规划全面；项目自身环境符合全域旅游发展条件；拥有金鹰卡通王牌节目IP作为吸金石；生态农业绿色农产品是当代人的生活追求；定位亲子游撬动全家庭式消费；轻资产运营模式为企业减轻投资负担。W劣势主题定位需要深入挖掘文化元素距离城市中心较远，若无独特亮点难以引流基础配套不完善村民协调困难，租赁模式成本回收期长；既定建筑风格难以大改，许多元素无法融入。O机遇亲子定位撬动家庭消费市场广阔；湖南省内无相似景点，具有独特性。T挑战首轮8年租赁期限局限，在投资方面存在风险；定位必须精准，考虑长期发展和游客需求。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司第贰章项目定位湖南下乡客浔龙河文旅有限公司整体定位整体定位政府支持力度：浔龙河生态艺术小镇是省委常委、市委书记易炼红、县委书记曾超群联点的美丽乡村点。浔龙河自身发展目标：浔龙河是品牌,生态是基底,艺术是核心,小镇是特色。集中打造“民俗文化”、“亲子文化”、“影视文化”三张名片，全面发展“生态产业”、“文化产业”、“教育产业”、“旅游产业”、“地产产业”五大产业。亲子游乐天地全域旅游目的地浔龙河生态艺术小镇美丽乡村配套不完善留不住成人人均消费低一日游转型湖南下乡客浔龙河文旅有限公司主题定位主题定位新农村服务综合体亲子家庭：儿童游乐天地满足小孩的学习和游乐需求，但不能够满足大人的娱乐休闲。青年人群：能够逛街、购物、娱乐、休闲的场所。老年人群：能够养生的场所。整体人群：吃得到生态绿色食品、看得见青山绿水的场所。目标人群浔龙河特色：田汉故里、亲子户外乐园长沙文化特色：楚汉名城、屈贾故里株洲文化特色：炎帝文化。湖南文化特色：湖湘美食、宗教文化、山水文化、书院文化、古镇文化、名人文化。市场缺失：湖南省内无典型的乡村民俗文化旅游景点。定位：聚焦湘东民俗文化，以生态、文化、艺术为宗旨，以人性化的服务为时尚，与现代管理模式相结合，集观赏性、参与性、娱乐性、趣味性于一体，融入浔龙河乡村田园风光，打造全域旅游的一张湖南名片。长沙景区分类山水文化名人文化书院文化古镇文化宗教文化湖南下乡客浔龙河文旅有限公司项目定位将浔龙河村民集中安置街区打造成新农村服务综合体，凸显湘东特别是长沙地区的特色文化，辐射整个湖南以长株潭为主的东部地区，充实全域旅游的文化特色与内涵，满足游客游、玩、吃、住、购、学等需求。项目定位新农村服务综合体湖南下乡客浔龙河文旅有限公司项目定位新新时代、新生活、新想法农农具、农装、农间景象村淳朴民风、村民安居湖南下乡客浔龙河文旅有限公司第叄章业态规划湖南下乡客浔龙河文旅有限公司旅游化的乡村生活是全域旅游的乡村版，是有别于城市的一种生活空间和生活方式，更是一种精神的追求。乡村生活旅游化的实践其实一直都在进行，乡村旅游的核心在于提供一种“乡村生活方式”，以提高人的生命质量为终极追求的形态和阶段，这将是居住和旅游一体，生活和工作无间的生命状态。浔龙河安置街区以湖湘文化元素为依托，集中体现湘东文化的民俗风情，打造新时代，新农村的乡村特色生活，让城市的人群感受到新农村的变化，享受不同于城市的安逸与美好。业态规划规划思路乡村旅游七大模式创意主导型：艺术推动乡村旅游发展科技依托型：科技引导乡村旅游发展城市依托型环城市乡村旅游发展景区依托型景区周边乡村发展模式产业依托型特色庄园旅游发展模式历史文化依托型古村镇旅游发展模式民俗依托型乡村文化活化模式结合目前浔龙河生态艺术小镇现状，城市依托型、景区依托型、民俗依托型模式贴近浔龙河村安置街区的发展情况。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司功能分区街区业态规划湖南下乡客浔龙河文旅有限公司动静规划功能分区静动功能分区静区：新农村示范街、民宿街、创客街动区：好呷街、休闲街、土菜街私密空间（住宿区）：民宿街游乐空间（餐饮区、休闲区）：好呷街、休闲街、土菜街商务空间：创客街功能定位：集商务、生活、游玩于一体的全方位配套街区。动静结合形成互动空间，以“动区”带动“静区”人流与消费。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司动线规划利用阡陌交通的格局，形成6大街区的横向连接，使一期安置街区商业业态形成闭环。（小路宽度在1.8m——16.1m之间游客以麦咭启蒙岛停车场为人流导入口，通过连通的道路直接进入好呷街，以好呷街为人流聚集广场和人流发射口。将联排房屋中间间隙利用起来打造小径，形成横向交通。单条街道长度在200米以内，以迂回方式设计游玩动线。湖南下乡客浔龙河文旅有限公司新农村示范街入口设立“浔龙河村”精神堡垒。创客街基于云素与故湘的特色外立面和室外景观已成特色吸引点。民宿街通过拱门围墙和围墙外景观打造吸引点。好呷街为主入口，设置集散广场辐射左右五条街。休闲街两端造景打造吸引点。土菜馆两端造景打造吸引点。游玩动线采用两端发散式动线，从好呷街分两头发射。一日游散客以好呷街、休闲街、土菜街为主要游玩街区，附带逛民宿街、创客街和新农村示范街。多日游散客或团队以民宿街、好呷街、休闲街、土菜街为主要游玩街区，附带逛其他街区。会务型集体以创客街、民宿街、土菜街为主要停留街区，附带逛其他街区。动线规划湖南下乡客浔龙河文旅有限公司业态数量占比住宿711%餐饮610%小吃4471%休闲58%业态规划街区定位业态分布（方案一）面积(㎡)总面积(㎡)休闲娱乐一条街乡村音乐量贩KTV556.71786.19清平乐茶馆401.58老中医文化馆535.44田园大世界133.86乡村鱼疗馆158.61民宿556.7农家土菜街红色主题土菜馆235.521416.76村民大食堂313.92农耕文化土菜馆156.96土锅土灶土菜馆156.96怀旧文化土菜馆156.96民宿156.96街区定位业态分布面积(㎡)总面积(㎡)乡村民宿客栈街六大主题客栈（方案一）名人文化客栈400.471544.86农耕文化客栈560.19亲子主题客栈584.2业态组合湖南下乡客浔龙河文旅有限公司目标人群亲子家庭青年群体中年群体银发一族湖南下乡客浔龙河文旅有限公司氛围规划基本元素：白墙青瓦、古树名木、石板小路主题凸显：门头、牌坊文创元素：墙体彩绘、浮雕个性雕塑、湘东农耕农具、年代照片墙、鼓、铜锣等氛围烘托：水系元素、花木融入湖南下乡客浔龙河文旅有限公司氛围规划乡村氛围意向湖南下乡客浔龙河文旅有限公司氛围规划竹篱笆墙绘马车簸箕茅草屋挂玉米风车古井湖南下乡客浔龙河文旅有限公司古香古色、主题突出店招意向氛围规划湖南下乡客浔龙河文旅有限公司氛围规划小品意向湖南下乡客浔龙河文旅有限公司特色农产品挂饰丝瓜瓤丝瓜瓤大蒜辣椒葫芦氛围规划湖南下乡客浔龙河文旅有限公司1、石磨2、独轮车3、斗笠4、蓑衣5、米筛6、压水井7、谷风车等氛围规划农耕元素1234567湖南下乡客浔龙河文旅有限公司氛围规划植物意向植物以爬山虎、翠竹、杨树为主，配上三角梅、牵牛花、鸡冠花、美人蕉、月季、指甲花等颜色花卉加以点缀。给街区带来活力与生机！爬山虎三角梅枫杨牵牛花慈竹美人蕉鸡冠花指甲花月季湖南下乡客浔龙河文旅有限公司曾记得，乡村的记忆还是那土砖青瓦，曾记得，那时的我们欢声笑语在田野间。青砖白瓦，蓝天白云，绿水树林，幸福