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礼品汇购物中心招商策划方案背背背景景景分分分析析析弱势处于次星级地理位置。豫园商圈日趋成熟，已形成错位经营，本商场尚处于起步阶段，竞争激烈。招商价格无明显优势。原有厂商安置。机遇足够的营销企化预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。所处豫园商圈、近南京路商圈，商铺需求量大。周边高档的固定消费群体强大的旅游消费群体一、招商原则巧妙利用市场化经营，商场化管理模式，让本次招商跳出豫园地区招商模式同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可达到树立品牌概念的多元化效果，也为后期商场的统一运营打下良好基础。二、招商策略●楼层区域划分按照各品类品牌间的经营互动原则，进行局部有规律的整合。●严格控制招商品牌的格调，利用自身优势吸纳国内、国际亮点品牌、厂商。这是保证整体格局上档次的先决条件。●商铺、柜台采取定价租赁制（个别特殊品牌、厂商协议包底扣点）。●商铺、柜台租赁定价根据不同楼层制订不同价格。●与黄浦区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育黄浦区系列广场文化活动。为众商场聚集人气，发生购买行为提供条件，培养本商场目标客户的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。三、品牌形象定位鉴于本商场潜在消费群体颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名礼品、工艺品等品牌汇聚的大舞台。以服务、商品品牌化，个性化模式为先导，以特殊的宣传手段传播礼品汇购物中心在上海市的行业标志与先驱的形象地位。四、实施方案定位的基本依据①地段原则本商场属于上海市豫园传统商圈，距南京路商业中心约500米的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因存在人民路的隔断和100米的路程，形成了与豫园商圈一定的商业断层。因此，在不能充分地与豫园商圈共享人流、互通商气的现实格局下，须有准确的市场错位经营定位，将消费者吸引至本商场。②互补原则由于本商场商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述豫园商圈同质业态，要走专业、高档、精品的模式。引进高利润的专业特色品类、展示中心和高档的城市会所是本商场对豫园商圈的互补。③业态演变原则传统的商场大多以个体自主经营为主的市场，相对于购物环境教差很难适合高端客户、大客户等群体购物之外的要求。④商圈扩大原则同样，因为高端的商业市场定位，所以在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海、全国乃至于国际市场，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。五、商场布局礼品汇购物中心定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国内特色、知名工艺、礼品品牌厂商，适量国际特色、知名工艺、礼品品牌。1、主营项目商场一层：黄金饰品、玉雕玉刻器皿、主题会展中心、特色工艺礼品商场二层：瓷器、陶艺、琉璃、玻璃、名茶（茶艺）、特色小饰品挂件、丝绸绣制品、书画、木雕、古典家居饰品商场三层：贸易公司展厅、进口特色工艺品、设计研发中心、拍卖会展中心商场四层：贸易公司展厅、公共服务平台、技术设计中心、会所、办公区域2、配套项目古玩欣赏、书画廊、茶艺品茶、主题会展、商务会所等六、人员配备计划：组成一支强有力的专业招商、运营管理、企划队伍，具体如下：招商人员（招商经理1人，主管2人）企划文案（主管）（1人）招商期商场部人员总编制4人七、招商人员岗位职责副总经理/招商部经理▲主要职责：☆根据商场的经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。☆负责商场整体策划，布局，商品组合及与厂商协调，企划，促销等，确保商场经营指标达成。☆组织管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（2人）▲主要职责：☆负责整个商场招商，布局，商品组合及与厂商协调，配合公司整体布局，完成公司下达指标确保招商出租100％达成。☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责厂商日常管理工作，督促厂商认真履行招商合同。企划文案（主管）（1人）▲主要职责：☆贯彻执行本商场经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。八、商场租金预测一层：18-25元/天/平方米，18元/天/平方米出租实际面积380平方米，合计：20．52万元/月，246．24万元/年二层：12-16元/天/平方米，12元/天/平方米出租实际面积1174．79平方米，合计：42．29万元/月，507．48万元/年（格局调整面积相应扩大）三层：10-12元/天/平方米，9元/天/平方米出租实际面积1272．37平方米，合计：34．35万元/月，412．20万元/年（格局调整面积相应扩大）四层：8-10元/天/平方米，7元/天/平方米出租实际面积1350平方米，合计28．35万元/月，340．20万元/年月总合计：125．51万元/月年总合计：1506．12万元/年九、招商周期预计2007年4月30日整体招商调整完毕1、2007年2月25日——2007年3月25日现有租赁厂商调整2、2007年2月25日——2007年3月1日前期准备工作结束3、2007年3月1日——2007年4月28日招商工作完全结束4、2007年4月1日——2007年4月10日品牌商铺进场装修5、2007年4月10日——2007年4月20日普通柜台进场装修6、2007年4月28日——2007年4月30日商场内外氛围布置7、2007年4月10日商场外立面、门头、广告位、广场重装完毕十、招商工作程序:（1）、为营造良好的招商环境,吸引更多的理想品牌厂商加盟,增加合格候选厂商的基础数量,特制定本招商工作程序.A、全国招商工作程序：该程序兼顾向国内各知名特色品牌厂商宣传介绍商场的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息，并有隆重招商宣传作用。专业媒体（专业杂志、报刊、网络等）。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。B、上海市招商工作程序：此程序正式开始进入实质性招商阶段，利用本市有影响的媒介（东方早报、新闻晨报等）发布新业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合市场需求的候选厂商。四楼办公区建立招商办公室，业务接洽人员编制3人，电话2部，招商手册等资料齐全。C、本地区招商工作程序:此程序是重要和关键的招商工作程序，本地区厂商比例数量份额严格控制审核，在保证适合商场要求的特色品牌的同时，兼顾开发引导功能，协助本地区厂商经营正规、特色、品牌品质化商品，成为品牌化经营的学习实践基地。正式招商工作与现有厂商调整时间紧密衔接，考虑减少、避免现有厂商对招商工作的任何干扰，。招商人员队伍组建后必须经过系统培训后再投入实际工作状态。先有计划有步骤地对适合预选厂商评定，有的放矢地对理想厂商洽谈，茫无目的地传统招商做法，并不适合商场新理念的实际要求，这样不仅节约费用，而且能有准确的针对性，提高合作成功率，减少现有厂商不利因素的干扰。，以商场调整后的全新的内涵震做为宣传工作的核心。细致调研现有市场品牌现状，制定商场招商各区域、品类的工作预案标准，初步接待来洽谈的厂商，并认真填制初选厂商登记表，对重点区域备选厂商，保持主动接触，排除干扰，建立合作伙伴关系。签订意项合作协议，收取合作预约订金。2）、招商工作进度第一阶段：（筹备策划期2007年2月18日前完成）※商场总体经营调整计划拟定，招商工作原则方案制定；※区域、品类及商品的定位标准；※拟定各商品类布局方案；※拟定与厂商合作方式及条件标准。※招商资料、人员全部到位第二阶段：（初选储备厂商期2007年3月15日前完成）※商场内厂商调整；※进入全国招商工作程序；※进入上海市招商工作程序，组织实施初选厂商资源储备；※招商团队组建，基础工作技能培训，团队协调性磨合；※招商团队针对本地市场环境、商品经营状况及厂商资源普查备案；深入准确地对本地市场各商品类的分析汇总，编制各商品类经营指导方案；※对需代理的商品，寻找合适代理商的资源备案；协调协助开发工作；※本地区招商工作程序开展，组织实施初选厂商资源储备；※制定完善的商品储备品牌信息，对适合的预选厂商资源评定分类；第三阶段：（评审确认厂期2007年3月25日前完成）※确定正式的各区域、品类、商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；※确定各品类最终执行的经营工作方案，各品类重点标志性经营品牌认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；※普通标准性品牌厂商洽谈合作条件，结果对比择优；※评审确认合格厂商，签订意项合作协议，收取合作预约订金；第四阶段：（合作协议书签订期2007年4月1日前完成）※根据商场各项筹备工作完成进度情况，确定准确进场装修时间，对已经完成的筹备工作进行客观的评审和合理的微调，确保调整可行之后，与合格厂商签订正式合作租赁协议书；第五阶段：（进场装修期2007年4月28日前完成）※商场商铺、柜台设计基本标准设定，贯彻；※与厂商协调柜台等设计规格，符合双方设计规定要求；※办理相关入场装修手续，进场实施装修；※做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。