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第一节房地产评估概述第三章房地产评估一、房地产的概念——房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。二、不动产的概念——不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。第一节房地产评估概述土地与房屋不相关之地产地产土地财产权利与房屋相关之地产房屋建筑物及其财产权利房地产不动产房产房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等图表4-1土地、地产、房地产、不动产之间的关系已经播撒于土地中的种子三、房地产特点（一）土地的特性(1)位置的不可移动性(2)数量的固定性(3)效用的持久性1.土地的自然特性2.土地的社会经济特性(1)用途的多样性(2)经济地理位置的可变性(3)可垄断性（二）建筑物的特性1.不可移动性2.产权边界的复杂性如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。3.功能的变异性建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房4.共生性建筑物不能脱离土地而独立存在四、房地产类型(一)土地权属分类1.土地所有权——土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。2.土地使用权——土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权划拨土地使用权——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。出让土地使用权租赁土地使用权——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）——土地使用者通过租赁的方式依法取得土地使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。(二)建筑物的分类1.按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结构——梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作.(3)混合结构——楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖砌。.(1)钢结构——梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土.(4)砖木结构——墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。(5)其他结构——竹结构、木结构及竹木混合结构五、房地产的评估原则——合法使用、合法交易、合法处分原则如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。——最有效使用原则——替代原则土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。六、不动产价格体系（一）土地使用权的价格类型1.基准地价2.标定地价3.出让底价4.转让价格5.其他价格1.基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布）2.标定地价——在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。3.出让底价——政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。4.转让价格——将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。（买卖价格、租赁价格、征用价格）5.其他价格——抵押价格和课税价格（二）建筑物的价格类型1.商品房价格2.经济适用住房价格由完整的土地价格和建筑物价格构成(以商品房价格购买——建筑物的所有权和若干年的土地使用权.)由建筑物价格和不完整土地价格构成(以经济实用住房价格购买——建筑物的所有权和划拨土地使用权.)七、影响房地产价格的因素（一）一般因素2.社会因素(1)人口因素(数量、质量）(2)社会安定程度(3)社会福利(4)房地产投机1.经济因素(1)经济发展状况(2)储蓄--转低~不动产价格飞涨(3)财政收支和金融状况—货币供应量多~不动产价格涨(4)物价—物价上涨~不动产价格涨(5)利率—提高~减少不动产投资3.行政因素制度、政策、法规的变更P694.心理因素消费观念购买心态年龄不同急买、持币观望（二）区域因素1．商业区2．住宅区３．工业区(１)商业区经营规模、种类、繁华程度；(2)商业区腹地大小\顾客的来源和购买力；(3)商业区与外界的通达程度。(1)自然景观优美程度(2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度(3)学校\医疗、公园等公益设施(1)原料供应及产品外销的交通通达程度;(2)雇用劳动力的成本；(3)水、电、气、防火的等设施的配置状况；(4)相关产业的聚集程度。（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素（１）位置（２）面积（３）地形地势（４）地质承载力（５）水文（６）地块形状（７）临街状况地下水位深浅＿施工难易＿地价高（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素（１）建筑构造（２）房屋装修（３）房屋设备（４）房屋附属设施围墙、栏杆（５）地段、层次、朝向（６）房屋完好程度（７）规模及高度卫生、暖气（8）用途规模大—高高层—高第二节市场比较法一、市场法基本原理二、市场法适用的范围适用于交易实例较多的地区的房地产评估教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易的房地产不适用于市场法应用举例P721.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.综合修正9.确定比准价格可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比性三、市场比较法估价步骤第三节收益法商场写字楼旅馆公寓一、基本思路及适用范围（（一）概念——又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。（二）适用范围——有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。政府机关、学校、公园等公用性房地产价格评估大多不适用二、指标的估算（一）纯收益1.纯收益的含义——指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。(商场、写字楼等的租金）2.客观总收益——排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（非实际收益）3.客观总费用——取得该收益所必需的各项支出。（客观费用非实际费用）土地税管理费维修费保险费(二)折现率实质——房地产投资收益率。1.折现率的种类(1)综合折现率——求取房地合一价格所的折现率(2)土地折现率——求取土地价格的折现率(3)建筑物折现率——求取建筑物价格的折现率2.折现率的估算(1)纯收益与售价比率法P85(2)安全利率加风险调整值法——通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）(3)各种投资风险、收益率排序插入法(三)收益期通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。三、计算公式（一）评估房地合一的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（二）单独评估土地的价格1.土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益—土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2由房地产收益评估土地价格（1)土地价格=房地产价格—建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价—年折旧×已使用年限=建筑物重置价-值年折耐用年限旧残（2）土地价格=（房地产纯收益—建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价格1.建筑物价格=房地产价格—土地价格2.建筑物价格=（房地产纯收益—土地纯收益）/建筑物资本化率例:见教材☺练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法（2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1—10%）=486000(元)（3）计算总费用①年管理费=486000×3.5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）③年税金=20×900=18000（元）④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）计算房地产纯收益=年总收益—年总费用=486000—73260=412740（元）（5）计算房屋纯收益25009004687548建筑物重置价年折（元）使用年限房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使用年限=2500×900—46875×2=2156250（元）房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500（元）年折旧=（7）计算土地使用权价格V=240240×（P/A,7%,46)=240240×13.65=3279281（元）单价=3279281/500=6558.56（元）（8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元（6）计算土地纯收益=年房地产纯收益—房屋年纯收益=412740—172500=240240（元）第四节成本法评估一、成本法基本原理根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。二、适用范围——适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）三、土地使用权价格的评估土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益四、建筑物的评估的成本法建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额(一)建筑物价格的构成1.土地取得费—受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）2.前期工程费—规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。3.建筑安装工程费—建安工程费（土建、水暖、电照）；工程附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。4.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排污、道路等配套工程费用。5.建设期利息—按工期、平均投入资金及适当的贷款利率估算6.建设单位管理费—按建安工程费的一定比例估算。7.税金—房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。8.利润—房屋开发建设企业应得的正常利润。“三通一平”——通水、通路、通电，平整地面“七通一平”——通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。（二）建筑物重置成本的测算1.重编预算法——