湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案法理提示：本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3—4层租赁合同》无效。民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）与《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）的相关规定。建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3—4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。上诉人（原审原告、反诉被告)：湘财证券有限责任公司，住所地湖南省长沙市黄兴中路63号中山国际大厦12楼。法定代表人：陈学荣，该公司董事长。委托代理人：于再灵，北京市同和通正律师事务所律师。委托代理人：罗爱民，北京市同和通正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：云南志远房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市青年路389号志远大厦9楼。法定代表人：侯司国，该公司董事长。委托代理人：侯朝辉，该公司董事长助理。委托代理人：崔锡昆，云南汇丰源律师事务所律师。一、云南省高级人民法院一审查明的事实1999年11月24日，云南志远房地产开发有限公司（以下简称志远房地产公司）与湘财证券有限责任公司（以下简称湘财证券公司）签订《志远大厦3—4层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：志远房地产公司将其坐落于云南省昆明市青年路389号志远大厦3—4层出租给湘财证券公司。租赁面积3840平方米，租期10年，年租金2，304，000元，湘财证券公司开业为租期开始之日，开业前为免租期；志远房地产公司交付的承租物必须保证所租面积的消防设施等畅通及安装完好，能满足湘财证券公司经营前期准备及今后经营需要；志远房地产公司提供大厦东西两面玻璃幕墙供湘财证券公司安装“湘财证券大厦”字样，并在主楼顶免费提供四面框架内广告位，安装“湘财大厦”字样及相关广告，湘财证券公司每年应对大厦形象在媒体上进行适当宣传，确保大厦知名度；湘财证券公司广告策划由其负责，设计与施工方案需经志远房地产公司审核施工；在租期内，志远房地产公司有义务协助湘财证券公司办理装修期间施工许可证、广告牌登记、消防及安全验收手续；湘财证券公司有权在不损坏和改变租赁物业整体结构的前提下装修，经志远房地产公司同意办理国家机关规定的手续前提下，可以在主楼顶安装小卫星站等；湘财证券公司直接用于经营可移动的设备，《租赁合同》终止时，由湘财证券公司一并收回，安装在体内的设备届时由志远房地产公司与湘财证券公司协商拆除，凡装修的地、墙、柱、顶等固着物和不可移动部分不得拆除；志远房地产公司保证该物业是符合国家有关法律、法规及有关政策建造并拥有完全所有权，向湘财证券公司提供所有权证，湘财证券公司向志远房地产公司提供国家法律机关准予在昆明设立经营机构的相关文件，双方在符合国家有关政策及法规基础上签订本合同。合同履行期内，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金的200％的违约金，并承担守约方因此造成的损失，支付第一年租金合同生效。双方还就其他权利义务及违约责任等事宜进行了约定。该《租赁合同》签订后，志远房地产公司将房屋交付湘财证券公司。1999年12月16日，湘财证券公司支付志远房地产公司一年房屋租金2,304,000元。随后，湘财证券公司对志远大厦3—4层进行装修、安装等经营所需的筹备工作。2000年3月28日，湘财证券公司对外营业。2000年12月27日，湘财证券公司函告志远房地产公司：经中国证监会昆明特派办批准，湘财证券公司青年路证券营业部须于2000年12月29日至2001年1月1日从志远大厦搬迁至邦克大厦。2000年12月29日，志远房地产公司答复认为：该案在诉讼过程中，未经法院判决，湘财证券公司单方解除合同严重违约，其搬迁产生的一切后果由其自行负责。湘财证券公司自2000年12月29日至2001年1月10日期间从志远大厦搬迁到邦克大厦。另查明，志远房地产公司系志远大厦的建设单位，1998年11月6日，云南省工程质量监督管理站（以下简称云南质监站）出具《工程竣工验收证明》：“核实工程地基与基础部分质量等级为合格；主体结构部分质量等级为优良”。但是，志远房地产公司至今未到云南质监站申办单位工程质量核验手续。1998年11月20日，志远房地产公司取得志远大厦房屋所有权证。1998年12月，志远房地产公司将志远大厦1—3层作为贷款抵押，办理了抵押登记。2001年3月，志远房地产公司将志远大厦原抵押的1—3层置换为7—11层。1997年，志远大厦消防设计报昆明市公安消防支队（以下简称昆明消防支队）审核。1999年，志远房地产公司与昆明丹可机电设备安装工程有限公司（以下简称机电公司）签订合同约定，由机电公司承建志远大厦消防安装工程。工程竣工后，志远房地产公司未向消防部门申请办理验收手续。在房屋交付湘财证券公司装修使用过程中，双方曾就消防设计、装修等问题进行过协商和通报，但在装修完工，湘财证券公司开业前，双方均未向消防部门申请办理验收手续。2000年7月28日，昆明消防支队向志远房地产公司下达《责令限期改正通知书》，认定志远大厦3—4层未经公安消防机构验收，擅自使用，违反了消防法规，责令限期整改。同年9月28日，昆明消防支队又向志远房地产公司下达《公安行政处罚决定书》，认定志远大厦3—4层逾期未按要求整改，决定给予责令停止使用，并处罚款15，000元。但该房屋未实际停止使用。2000年10月12日，根据志远房地产公司申请，昆明消防支队对志远大厦1、3、4层进行复验后形成《关于志远大厦1、3、4层消防工程复验的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），同意志远大厦1、3、4层投入使用，《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后，统一办理。志远房地产公司尚未办理志远大厦整体验收手续。还查明，湘财证券公司承租的志远大厦3—4层楼已被保全，湘财证券公司搬走后未移交志远房地产公司。2001年10月25日，一审法院委托该院司法鉴定科学技术研究所（以下简称司法鉴定研究所）对现场勘验后，将湘财证券公司承租的志远大厦3—4层交由志远房地产公司管理。二、当事人一审起诉与答辩2000年4月，双方因安装湘财证券广告及宣传志远大厦事宜发生争议协商未果，湘财证券公司于同年5月26日提起诉讼，请求判令：1》；2远房地产公司赔偿其房屋租金、装修费用、广告工程费、设备投入费、支付违约金及其他损失合计378889万元，并承担本案全部诉讼费用。2001年3月29日，在一审法院组织的听证会上，湘财证券公司申请变更、增加诉讼请求为：双方签订的《租赁合同》无效；志远房地产公司返还其已收取的房租2,304,000元及该款项的同期银行贷款利息167,48928元，并赔偿其直接损失和间接损失合计35,396,06038元，由志远房地产公司承担本案全部诉讼费用。志远房地产公司答辩并反诉请求：双方签订的《租赁合同》合法有效，湘财证券公司应承担解除合同的违约责任，并支付其违约金4608万元，赔偿其经济损失20736万元，并承担本案全部诉讼费用。三、云南省高级人民法院一审审理与认定一审诉讼期间，一审法院委托司法鉴定研究所对湘财证券公司承租志远大厦3—4层装修及设备安装不能拆除部分进行了评估鉴定，《鉴定报告》结论为：1389号志远大厦3—4层楼营业部现有的装修工程，水卫、背景音乐广播系统接地防雷保护、电器安装、综合布线、闭路电视监控报警系统造价、通信初装费和施工费合计鉴定原值为5,245,68427元；考虑折旧后鉴定净值为4,797,28605元。249天房屋租金及相关损失费用为2,476,650元。《鉴定报告》经质证，双方提出异议。司法鉴定研究所重新复核后，作出《补充鉴定报告》，并经双方质证。司法鉴定研究所最后鉴定结论为：采用估算方法的鉴定原值为4,083,21715元，折旧后净值为3,734,10208元(未包含通信初装费、施工费36,16380元)，采用组价方法的鉴定原值为3,479,82433元，折旧后净值为3,182,29935元。司法鉴定研究所认为应采用估价结论。（一）关于《租赁合同》是否合法有效的问题一审法院认为，志远房地产公司办理志远大厦的房地产证时提交的《工程竣工验收证明》，只证明志远大厦主体和基础部分经过验收，志远大厦单位工程质量验收至今尚未办理。依照建筑法的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，志远大厦不具备出租使用的条件。志远房地产公司已报消防部门审核的是志远大厦的消防设计，不是安装完工后的竣工验收。志远房地产公司将房屋出租给湘财证券公司时，没有办理消防验收手续，湘财证券公司对房屋进行装修使用，也未办理消防验收手续。根据消防法的规定，消防未经验收或者验收不合格，不得使用，公众聚集场所经消防检查合格后，方可使用开业。志远大厦的主体和装修工程的消防验收不能相互代替。志远房地产公司将志远大厦出租给湘财证券公司的行为违反了消防法的规定，后虽经昆明消防支队以《会议纪要》的方式同意使用，但《会议纪要》不能作为确定志远大厦已经过消防验收的依据。根据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同无效，志远房地产公司与湘财证券公司签订的《租赁合同》违反了建筑法和消防法的强制性规定，应确认无效。湘财证券公司对所签《租赁合同》负有审查义务，其主张志远房地产公司欺诈的理由不充分，不予采纳。（二）关于双方是否存在违约的问题一审法院认为，对违约责任的认定是建立在合同有效的基础上。双方签订的《租赁合同》确认无效，湘财证券公司主张志远房地产公司违约及志远房地产公司主张湘财证券公司违约均不能成立。（三）关于责任认定和损失承担的问题一审法院认为：志远房地产公司将未经验收和消防验收的房屋出租给湘财证券公司使用，其行为违反了建筑法和消防法的规定，对导致所签《租赁合同》无效负有主要过错，应承担主要责任；湘财证券公司未尽到相应的审查义务，应承担次要责任。志远房地产公司主张在签订《租赁合同》前已将志远大厦的相关情况告知湘财证券公司的依据不足，但在湘财证券公司装修使用房屋过程中，志远房地产公司就有关消防问题向湘财证券公司作过通报；湘财证券公司主张装修工程的消防验收报验由志远房地产公司负责，依据不足。未经消防验收，湘财证券公司即使用房屋，也有过错；由此造成的损失，应根据双方过错责任分担。湘财证券公司主张的直接损失，房屋装修和设备安装部分的费用，已经评估鉴定，应按评估价值认定；未包括在鉴定中的其他费用，可根据湘财证券公司提供的证据审查认定。因湘财证券公司搬迁时没有与志远房地产公司办理相应的移交手续，亦未请公证机构对搬迁前后的财产状况进行公证，房屋装修和设备安装后，湘财证券公司使用过、搬迁过，湘财证券公司也认可能拆除搬迁的部分已拆除，而其提供的证据证明的是原来装修及购买安装设备支出的费用，不能证明是其搬迁后的损失，不予认定。对湘财证券公司搬迁后留在志远大厦的装