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武汉地产集团BT项目管理手册（运行稿）武汉地产开发投资集团有限公司2009年10月目录一、BT项目简介··························································1（一）基本概念···························································1（二）产生背景及依据··················································1（三）主要特点···························································2二、BT模式运作过程····················································4（一）BT模式的主要运作方式·······································4（二）BT模式运行基本过程··········································6（三）BT模式中主体关系·············································7三、BT项目管理流程····················································9四、BT项目管理措施···················································27五、BT项目主要管理办法·············································33（一）设计及设计变更管理···········································33（二）图纸交接程序····················································38（三）二次招标管理办法··············································40（四）项目公司管理办法··············································48（五）监理监督管理办法··············································53六、附件···································································63（一）项目实施各阶段各类主体职责划分·························63（二）BT项目进度计划表············································65（三）BT项目周工作计划通用表···································681一、BT项目简介（一）基本概念BT模式是一种项目管理模式。BT是build(建设)和transfer(转让)两个英文单词第一个字母的缩写,是一个完整的工程项目建设融资的概念。BT模式是指Build-Transfer模式,即建设-移交模式,指政府或所属机构对所要建设的基础设施项目,通过特许协议,由政府或所属机构作为项目的发起人,通过法定程序引入社会资金或国外资金进行项目建设,在合同规定的项目建设期间,由项目投资者按照政府审定的建设要求组织项目建设,在项目建成后,经过法定的验收程序,如满足特许协议约定的建设要求,项目投资者则按约定程序将项目移交给政府或所属机构,政府或所属机构进行回购。（二）产生背景及依据从20世纪80年代开始,世界上一些发达国家政府部门采用BOT(建设-运营-移交)、BT(建设-移交)方式筹集资金,加快基础设施建设,改善本国投资环境,并且选用具备“资金、技术、总包管理”实力的特大型建筑承包商作为实施BT模式工程项目的主体，此模式已逐渐成为当今世界基础设施工程项目建设的主流方式。随着中国经济融入世界经济一体化的进程,90年代以来,在北京、上海、广州、深圳等经济发达的大中城市愈来愈多的引进BOT或BT模式进行城市基2础设施建设。在我国，BT模式实施的依据主要包括：1、根据《中华人民共和国政府采购法》第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”2、根据中华人民共和国建设部[2003]30号《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设—转让(BT)、建设--经营--转让(BOT)、建设—拥有--经营(BOO)、建设--拥有--经营--转让(BOOT)等方式组织实施。”（三）主要特点1、主要优点①有利于优化资源配置。采用BT模式建设工程项目可以使产业资本和金融资本全新对接,形成一种新的融资格局,既为政府提供了一种解决基础设施建设项目融资的新模式,又为BT业主提供了利用资本运营追求最大效益的机会。即政府可以大大降低投资风险,节约管理成本,提前完成重点工程项目。国内最优秀的特大工程承包商可以最大限度的发挥资金、技术和管理优势,避免在一般低端的工程招投标市场与中小企业恶性竞争,可在较高的平台上发挥优势,争取较大的利润空间。3②有利于合理分担风险。BT模式体现了风险和收益在政府与BT业主之间的公平分担与共享,追求安全合理利润。强调参与方发挥各自优势,并共同高度重视政策风险、金融风险、法律风险、债务风险,合理分散和分担风险。③有利于提高前期运作效率,降低管理成本,提前工期,保证工程质量。BT模式采取国际规范化管理与运作,通过引进先进的技术和管理方法,改善基础设施建设投资和管理结构,有效实现管理、设计、施工资源整合及紧密衔接,大大减少政府建设管理和协调环节的管理成本,借助大型建筑企业资信好、信誉高,特别是大标段工程总承包技术、管理和人才等方面的优势,双方优势互补可大大提高项目运作效率、加快工期、保证质量。④有利于改善基础设施硬件环境,构建社会信用体系。BT模式使资源得到优化配置,将先进技术和管理方法引入基础设施建设中,杜绝了建筑市场暗箱操作、转包分包及各种腐败问题,保证了项目的质量和效率,能够优化和改善城市整体环境。BT模式在一定程度上是对政府和企业信用的考验,通过实施BT模式,有助于政府构建良好的社会信用平台。⑤有利于推动国家建筑业加快向工程总承包方向发展。促进建筑企业与国际接轨,使具有国际竞争力的大型企业集团有施展实力的机会,同时能促进当地建筑市场的变革,提高当地建筑业的整体管理水平。2、主要缺点4①BT项目的融资建设成本对质量的影响。由于采用BT方式必须经过确定项目、项目准备、招标、谈判、签署与BT有关的合同、移交等阶段，涉及到政府许可、审批以及资金担保等诸多环节，不易实施，最重要的是融资成本也因中间环节多而增高，造成BT项目建设成本过大。②BT项目的分包情况严重。由于BT方式中政府或项目主办人只与项目总承包人发生直接联系，工程建设由总承包单位负责落实，因此项目的落实可能被细化，建设项目的分包将愈显严重。目前的建筑市场竞争激烈，施工单位良莠不齐，分包严重的工程往往也是质量问题较多的工程。③BT项目质量得不到应有的保证。由于BT法律关系复杂，是一种合同的组合，融资监管难度大，极易造成BT项目的参与各方打着“节约成本”的旗号，降低工程建设标准或建设资金延误，使工程质量得不到保证。BT业主出于其利益考虑，往往导致在BT项目的建设标准、建设内容、施工进度等方面存在问题，建设质量得不到应有的保证。二、BT模式运作过程（一）BT模式的主要运作方式BT模式没有固定的运作方式，由项目的特点、所在地的投资环境、各参与主体的实际情况所决定。根据已实施的BT项目的实际运5作特征，主要划分为三种方式:(1)施工二次招标型BT模式。政府选定仅承担投资职能的投资人(联合体)，由投资人设立具有法人资格的项目公司对BT项目进行融资、建设组织和管理。项目公司自行融资、办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供应商等。这种模式的特点是项目的主要施工承包商要由项目公司另外再通过公开招标程序确定，而不是由政府确定。(2)直接施工型BT模式。政府选定能够承担项目主体部分施工的投资人(联合体)，投资人设立具有法人资格的项目公司对BT项目进行融资、建设和管理。其特点是项目公司成立后，不再另行选择施工总承包商，而是直接按BT投资建设合同的约定进行施工，项目公司与施工承包商存在一定的利害关系。此模式中监理单位一般由项目公司和业主共同委托或由业主来确定（武汉市人民政府09年的沙湖通道工程、武咸公路改造工程、二环线汉口段、黄浦大街~金桥大道快速通道等四个工程主要采用此模式）。(3)施工同体型BT模式。政府选定同时直接承担投资、建设管理和施工职能的项目投资人(联合体)，投资人设立项目管理机构对BT项目进行建设管理。项目管理机构不具有法人资格，既无资格办理工程建设相关审批手续，也无法出面与工程建设相关单位签订合同。其特点是项目的主要施工承包商与项目投资人、项目管理机构直接同体。这种模式中，勘察、设计和监理单位一般都由业主委托。6（二）BT模式运行基本过程（运行框架见图一）1、项目的确定阶段：政府对项目立项，完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作；2、项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、偿还资金的计划安排等工作；3、项目的合同确定阶段：政府确定BT业主，谈判商定双方的权利与义务等工作；4、项目的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；5、项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，BT业主有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还BT业主的融资和建设费用。（各阶段内容见图二）政府项目业主（地产集团）BT业主融资建设竣工移交规划设计总体规划中介咨询机构回购组织管理配合协调定期回购组织管理项目运行总体框架图一项目运行总体框架7BT模式各阶段总体内容图二BT模式各阶段总体内容（三）BT模式中主体关系BT模式中三个主体：1、项目业主。是指项目所在国政府及所属部门指定的机构或公司，也称项目发起人。负责对项目的建设特许权进行招标。在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资的支持。在项目8建设完成和移交后，将拥有项目的所有权和经营权。通过招标方式产生相应的勘察单位、设计单位、监理单位。2、BT投资建设方。BT方通过投标方式从项目所在国政府获得项目建设的特许权。负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组织项目的建设，并承担相应的项目风险。3、贷款银行或其他相关单位。融资渠道在BT模式中扮演很重要的角色，项目的融资渠道一般是BT业主自有资产、银团贷款、政府政策性贷款等。而贷款的条件一般取决于项目本身的经济效益，BT方的管理能力和资金状况，以及政府为项目BT业主提供的优惠政策。在BT模式下，项目业主与BT业主这两个独立、平等的法人主体，通过合同这座桥梁互相连接，项目业主作为项目发起者与最终的投资者为甲方，BT业主作为项目投资建设管理者为乙方，并按合同约定履行各自不同的职责，承担不同的义务和责任。项目业主负责项目前期工作的策划，如负责编制建议书、进行可行性研究、组织初步设计、编制项目概算、解决征地拆迁、选择BT业主等项工作。BT合同签订后，项目业主对项目只作宏观管理，不干预BT业主项目建设管理中资金筹集、施工技术等具体事务。BT业主则负责项目的投资建设管理，如筹集建设资金、确定承包商、供应商、设备制造商等项目实施单位，并负责项目的计划、组织、协调、控制等建设管理工作，工程竣工验收以后按合同约定的相关程序将项目(产品)移交给业主，并从业主那里取得合同价款。监理公司受聘于项目业主，在工