第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上的讲话

朱凤泊在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上的讲话来源：搜狐焦点网编辑：gdh浏览量：202011-6-26【朱凤泊】：首先感谢高总的热场，我是今天下午最后一个发言，这个时候，大家可能累了，饿了，渴了，大家再坚持一下，今天晚上我们厨师队伍给大家准备了最丰盛的晚餐，谢谢各位。首先我代表本次会议的特别协作单位，北京太阳城集团，我们的高管和全体员工向各位前来参加此次会议表示热烈的欢迎和衷心的感谢。北京太阳城走过了十年的路程，前两届的会议也讲了太阳城的发展模式，太阳城有成功之处，也有失败的一些教训，但不管成功还是失败，毕竟代表的是过去，代表的昨天。今天，来参加这一届的养老地产会议，我想我的发言应该从一个全新的方面和大家一起来切磋。谈到养老，应该是一个很沉重的话题，做养老很艰难，昨天晚上，今天早上我又找到艰难这两个字的感觉。大家还记得去年12月12日在深圳举办第二届养老论坛会议的时候，北方一场大风，也是航空瘫痪，我们很多会议代表，包括我本人第二天的中午才赶到。这次会议又是这样，今天有很多代表中午才赶到，还有本来要出席这次会议的中信集团的特约嘉宾，昨天下午三点的飞机，结果到晚上十二点被取消了，最早一班是今天下午一点半的，再飞来今天会议已经结束了。所以，我们开一个养老论坛这样一个会议，老天爷都在警示我们难哪，更不要说我们下面还要把养老做起来，确实难上加难。但尽管难，我们还有这么多的人要做，我以我十年的经验，和以后要运作的设想，给大家做一份发言，供大家批评指正。我曾经说过，中国人口老龄化的大山即将崩塌，这句话听起来危言耸听，但确实不过分。人口老化的数据我不再重复，大家也知道，我想提供一下我个人的一个调查，我们都知道1949年10月1号，中华人民共和国建国，那个时候中国的人口是四万万五千万，到1959年，人口统计中国的总人口是六亿六千万，十年间，人口净增2.1亿，这里还有十年间去世的，实际十年出生人口大于2.1亿，它就是我们常说的50后。50后的特点是这一辈子全赶上了，自然灾害50后赶上了，文化大革命赶上了，上山下乡赶上了，好不容易回城了，下岗了，赶上了。但是，最终也赶上了经济改革的大潮。这一代人最大的特点，他们在这个历史阶段当中，他们付出的最多，受的折磨也最多，反过来他们对子女的疼爱是任何一个时代的老人，父母都不能比拟的。因此，1950后老了以后，会对老龄化的社会带来两个字，报复。第一个报复是人口众多的老龄人口集聚在十年间，特别是以2015年作为这个阶段的高峰口，这个时候的老龄人口是最多的，其次，由于他们成长、生活，一直到老年这个阶段的复杂性，所以，他们在老年阶段的消费也是有报复消费。我们做过调查，1949年以前出生的老人，愿意到机构进行养老的只占千分之三，而50后愿意进入养老机构养老的占5%，这一部分人一定要好好享受晚年，甚至他们的晚年要玩着养老，要给自己一个愉快的晚年。因此，50后老了之后，会给我们的社会带来空前的压力，这个压力我们没有做好预期，我们既没有思想准备，更没有物质准备。因此，未来的几年是我们面临空前的人口老化的压力，这个时期再有几年就到了。发展我国老年产业，确实到了刻不容缓的地步。由于这样一个形势，所以，我们国家把养老事业，把养老问题纳入国民经济和社会发展的“十二五”规划。在中国老龄事业发展的“十二五”规划当中，也确定了养老，完善老龄产业政策。民政部关于社会养老服务体系建设“十二五”规划，也提到了养老的规划问题，同时，也特别指出在2020年，我国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过五千亿元。他确实是一种商机，是一个形式。我们能够积极参加这样的老年论坛的人，各个企业都是占先居者，我们从现在开始切入，我们一定会得到优势，我们要审时度势，研究当前的政策，研究市场，顺势者我们会得到发展。我们看到了商机，摩拳擦掌的要进入，但是我们一定要认真考虑政府政策的导向，今天上午王振耀司长讲的非常非常准确，就是政府虽然从宏观上鼓励民间资本进入老年市场，但是还有更具体的一些精细的条款条文在等着我们，我们要研究政策，也就是说政府它的导向愿意让我们做哪些，而哪些被限制，特别是在鼓励我们做的同时，还有哪些政策与它相驳，这些都是值得我们保持一个清醒的头脑。当然，我们还要把控经济和市场发展的方向和规律，刚才高总以他切身的经验谈到了一些养老问题的规律，这些都需要我们认真的把控，所以，我形容他在养老产业发展的过程中，在我们道路上，已经竖起了道道坚冰，因此，我们做养老产业，你必须有充分的准备。我们看看我们国家前不久已经拉起了守护18亿亩土地的安全警戒线，也就是我们国家无论到什么时候，18亿亩耕地，一分不能少，这就反映出土地的潜在价值和它的稀缺性。但是同时又有18般兵器，国十条和国新八条一齐上阵，对房地产市场进行调控，它直接导致的是我们房地产行业拿地难，价格高。我们老年产业，老年地产我们依托的是房地产行业没有独立的发展之路，我们该怎么办？我们该如何发展？当前的政策确实非常严峻，我们应对立场的变化，探索下一步发展规划和投资方向，解决融资难和企业做强做大这些问题，确确实实迫在眉睫。当然，这些也正是我们面临的严峻的挑战。我们太阳城集团驾驭“创新模式、新金融革命和联合发展”三套马车，我们现在也正在养老产业的道路上阔步前行。我们的第一驾马车叫创新模式，它也是养老产业的融冰之关键，我们知道做养老地产，首先离不开拿地，但是用地形势受到国家房地产政策的调控，土地和房地产政策持续降温，确实对整个地产，乃至养老地产形成了坚冰，也对我们未来的发展形成了很大的制约。我们怎么办，我们回头看看，如何把握准政策导向，很好的利用好政策，这是我们的创新。在“十二五”规划当中，大家都知道要着力发展医疗健康产业和养老产业，我们太阳城根据前十年走过的道路，我们下面在做新的养老地产的时候，我们特别的把医疗健康和养老产业两个产业捆绑在一起，可以在用地审批上得到政府的认可。具体的说，现在拿地都是由招拍挂，没有别的途径。招拍挂大家知道，一个是手续繁杂，第二个价格高。我们向政府申请做医疗健康和养老，可以获得政策和政府的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让的方式取得。获得了这样的土地，我们理直气壮的向政府提出我们要做养老住宅，我们用配套的方法拿到老年住宅用地。大家明白，我们单纯的做医疗健康和养老产业，它是一个投资大，回收慢的过程，如果要想健康可持续发展，那么我们一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅，这就是太阳城，我们走过的十年道路。通过老年住宅的开发，在两三年内实现资金回笼，使我们可以走入一个良性循环。这样的方法政府是认可的。我们做这样的方式，我们叫医护型全程化，要坚决的把医院与老年公寓互为依托，不能做样子，真真实实的把医疗和养老做起来，不同的是我们放在一块地的另外一个板块上，而用更多的板块做住宅，不能拿到住宅用地，骗了政府，其他的就不做了，切忌不可以这样做。我想大家从那么远集中在太阳城，太阳城拿出点干货和大家讲一讲，太阳城的商业运作模式，盈利模式，以及我们的资本扩张和资本运作，也想跟大家交流一下。我们的商业运作模式就是刚才讲的，要开发一大块老年住宅，同时，要建设持有一块物业，这块物业就是要建设医院，老年公寓，以及配套的活动设施，等等。这部分持有，使我们进入一个长期的可持续发展的经营。这个经营为我们获取了经验，在市场上经过磨炼，站的住脚，使我们要继续延伸，一个新的项目进行延伸。这就是太阳城前十年和未来十年要发展的一个模式。我们北京太阳城在2001年动工的时候，我们手里自有资金只有6200万，经过十年，太阳城除了把商品房卖掉了，我们自己持有的总资产超过十个亿。它是如何实现的呢？我们把它称作三次盈利，我们的第一次盈利模式就是销售老年住宅。在销售老年住宅的同时，我们也加快建设医院、公寓，以及特别需要跟生活配套的物业设施，由于这些设施的同时建设，它又拉动了老年住宅的价格。我们进行了同期对比，我们的太阳城一期的商品房当时就这个位置，2002年，2003年我们卖到4800一个平方，当时我们周边的，比我们离城还近几公里的只卖到3500，最多到3800。后来我们做二期的时候，周边市场卖到八千的时候，我们卖到一万二，当我们做三期的时候，就卖到了一万五。它同比当地的普通房地产，它的价格拉高了20%。可以讲这部分拉高拉动让我们提早的回笼了哪些持有物业的投入，使它的成本大大的降低了。通过拉动来回笼持有物业的建设成本。这部分持有我们进入经营，我们现在一共有5座老年公寓，明天大家有一部分人要参观，我们分为A座、B座，还有准备今年年底要交付使用的C座，还有我们马上要投入使用的D座，还有我们准备待建的医院后的二期，是一个老年康复中心，这么五栋老年公寓，总床位达到三千五百张，总房间数达到一千多间，这五座公寓是我们自身持有，我们把它进入经营后，我们通过收取会员费，以及加年服务费，获取第三次盈利。通过这样一个盈利模式，使我们进入良性循环。我们进入了良性循环，让我们感觉最大的收益是我们进行了资本扩张和资本运作，首先我们持有的物业，它会给我们整个发展增加资本积累。我刚才讲到2001年我们自己只有6200万，到现在我们自己持有物业的价值已经超过十个亿，它是增加了资本积累。这些物业在我们的手中，产权在我们的手中，我们又把它通过银行，经营性物业贷款，把物业进行了流通。贷款来的这部分钱可以用于扩大再生产，我们太阳城这十年，就是让一个物业起来，一个物业起来，这样滚动发展到今天，通过流通物业来扩大再生产。直到今天，我们这部分的扩大的物业已经开始实现了资本运作，下面我会谈到这个资本运作是如何实现的。当然，资本运作不是目的，我们的目的是通过资本市场，通过并购合作，是为了进一步做新项目，发展养老产业。太阳城的管理模式，简单的一句话，就是刚才阳子小姐讲到的，产业链，现在我们太阳城从物业管理，购物，餐饮，医疗等等已经形成了一个产业链，但是这个产业链它是企业内部的一种低能低端的产业链，并不是说我们真正市场上的一个产业化的产业链。但尽管是这样，它已经形成了未来发展的一个雏形。我们的第二驾马车叫新金融革命，它是通过养老产业可持续发展的破冰捷径。我们首先看看，中国金融分两个四分天下，其一，金融监管是由央行、银监会、保监会、证监会管理。第二，金融市场是由银行、保险、证券、信托来垄断。这样一个格局，这样一个四分天下，最终形成的是政令天下，它不是一个真正的市场化的东西。因此，才对地产项目，民营企业的融资形成了坚冰，这是一种金融垄断，我们民营企业也好，中小企业也好，要发展，融资难，这个怪圈难以打破。但是可喜的是，近来，在金融市场在爆发着一场新的革命，叫新金融革命。所谓新金融革命就是摆脱金融市场上的垄断，自己寻找新的出路。这个出路的雏形就是通过并购合作来寻求发展资金，或者通过并购合作来降低运作成本。我们把它当做融冰之路，确确实实它在某些方面已经开启一个大门，比如北京太阳城是一个民营企业，我们到一个新的地方拿地，民营企业拿地政府要避嫌，尽管口头上支持你发展，拿地的价格还是空前的高，但是我们说央企，国企合作，他们拿地理直气壮的可以压低土地价格。我在后面可以讲到我们已经尝到了甜头。大家知道资金运转是很重要的一环，离不开资金，很多企业就是因为资金断链才发生了企业倒闭这样的例子。另外，大型国有企业，他们有他们的品牌，有他们企业的知名度，他们会在今后的老年产业方面形成新的竞争力。通过和大的央企国企的合作，可以获取先进的管理经验，经营渠道，以及专业人才，等等。通过和央企、国企或者上市公司的合作，还可以实现资本扩张，实现上市运作。北京太阳城也正是这样考虑，所以，才有后面向大家谈的话题。所以说合作与并购是实现新金融革命的重要选择，合作并购也是新金融革命这个概念的一个基本内涵。作为民企，我们一定要有站在巨人肩膀上的胸怀与追求，通过并购，学他人之长，补自己之短，北京太阳城正是这样发展的。6月18日，北京太阳城集团与中信医疗健康产业集团达成并购意向，并正式签署合作协议，近期陆续要启动一系列合作的新项目。两幅照片是签约仪式。第三驾马车，走联合发展之路，这是提高养老产业管理水平，养老产业生