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河南天略商业运营有限公司2014.1栾川重渡沟旅游主题地产项目可行性分析Documentnumber1栾川休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。Documentnumber2内容篇章.认知篇——发展环境、存在问题、客群分析•案例篇——案例介绍、经验借鉴•产品篇——产品开发、产品主体与配套、产品价值•销售篇——推销策略、营销策略、推广策略•思考篇——启示•附件篇——项目展示Documentnumber3Part1认知篇Documentnumber4发展环境存在问题客群分析Documentnumber5重渡沟位于市洛阳市栾川县境内，因东汉光武帝刘秀二渡伊水至此，摆脱王莽追杀并成就帝业而得御赐之名。神秘的历史传说加上重渡沟的“水、竹、农家旅馆”景区三绝，是重渡沟由鲜为人知名不见经传而一举唱红北国，声震华夏，成为河南省目前最具活力的十大热点景区的最好诠释.景区位于栾川县潭头镇西南10公里的熊耳山，是国家AAAA级旅游景区，区内竹茂林密，野生动植物繁多，800亩竹林密密层层，可与蜀南竹海相比美。重渡沟被业界权威人士魏小安先生称为“中国农家宾馆第一村”。景区凭借“水清、竹多、落差大”这些自然优势和“茶文化、竹文化、水文化、农耕文化”的有机融合，让游客享受不尽乡村漂流的浪漫和情趣，领略到重渡沟生态旅游和乡村旅游的别样风光景区环境概况重渡沟凭借独一无二的水乡竹韵，独具匠心的开发风格，独辟蹊径的促销谋略，独树一帜的经营理念，短短几年时间，使千百年来“养在深闺人未识”的重渡沟一举唱红中原，声震北国，成为豫西南最具活力的金牌子景区。政府政策环境1:2005年栾川模式和宁波经验、焦作现象并称中国发展旅游的“三大模式”。栾川模式是河南省国家级贫困县——栾川县21世纪初大力发展旅游探索出的经验总结。它是贫困地区发展旅游的经验。“栾川模式”究其经验内容上来讲，它是在科学发展观的指导下，开拓进取，不断创造和探索出的政府主导，市场运作，产业化发展的一个快速发展旅游的工作经验。2005年11月23日，在云南昆明中国国际旅游交易会期间，国家旅游局牵头举办了“宁波经验·焦作现象·栾川模式”总结推广峰会。2006年8月26日，在中国首届旅游精品推广峰会上，栾川县荣膺“中国优秀旅游名县”称号。2006年、2007年，栾川连续两年从此承办了全国县城旅游经济发展论坛，来自全国的17个中国旅游强县代表及国内旅游界专家学者、全国50多个旅游重点县（市）负责同志及中央、省、市20多家新闻媒体记者参加论坛，会上共同发表了《栾川宣言》，在国内旅游界引起强烈反响。Documentnumber6政府政策环境2:栾川县旅游经济发展——未来发展之“全景栾川”理念全景栾川是栾川旅游发展的新理念，通过旅游业的引领发展，努力打造宜游、宜居、宜业的美丽栾川、幸福栾川。目标“十二五”末，把旅游业打造成为加快经济发展方式转变的引领产业，力争实现旅游业“千百亿”目标，即：年接待游客突破1000万人次（其中，过夜游客达400万人次），游客人均消费达到1000元，旅游业总收入达到100亿元，相当于全县GDP的30%左右。总体布局①打造生态景观廊道。着力打造洛栾高速栾川段、县道潭卢线庙子至潭头段等八条生态廊道。②打造精品度假区。依托重点精品景区，着力抓好老君山道家文化度假区、重渡沟休闲度假区等度假区建设。③打造特色庄园（农庄）。鼓励支持各乡镇建设特色各异的生态庄园（农庄），发展特色农家大院。着力抓好庙子南沟玫瑰蓝莓庄园、重渡沟猕猴桃酒庄等建设。Documentnumber7政府政策环境4:河南省“十二五”旅游产业发展规划——格局根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，河南旅游资源呈现“一区两带四板块”新格局河南省依托交通网络和中心城市,打破行政区划,整合景区资源,以建设旅游目的地和集聚区为重点,构建“一区两带四板块”新格局。一区———中原历史文化旅游区两带———黄河旅游带、南水北调中线旅游带四板块———文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游Documentnumber8政府政策环境2015年，河南省接待海内外游客4亿人次，其中境外游客370万人次，省外境外游客占游客总人数的一半以上；旅游总收入4800亿元，相当于我省同期GDP的13%左右。“十二五”时期我省旅游发展指标体系表经济指标境内外游客接待量境外游客370万人次境内游客3.97亿人次旅游业总收入4800亿元产业指标旅游产业增加值占服务业增加值15％社会指标城乡平均出游2次以上旅游消费占居民消费比重10％以上旅游从业人数200万人带动关联就业1000万人3:河南省“十二五”旅游产业发展规划——目标Documentnumber9政府政策环境5:河南省“十二五”旅游产业发展规划——摘要根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，栾川是全省旅游产业重点培育区，依托良好的自然人文旅游资源将成为旅游示范县《河南省“十二五”旅游产业发展规划》与栾川有关的部分摘要工作目标：创建一批旅游示范县和特色旅游村镇。将登封、栾川、南召、舞钢、辉县、沁阳、修武、西峡、鄢陵、淮阳等培育成为全省旅游产业重点增长区域,培育10个国家旅游示范县。山地休闲度假板块：以伏牛山为中心,南太行、桐柏—大别山为两翼，将伏牛山、南太行打造成为我国著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重点建设黄河小浪底、尧山—大佛、鸡公山、南湾湖、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等一批山水度假旅游区,打造集观光度假、户外运动、自助旅行、休闲养生等于一体的在国内外享有较高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假区：整合以西峡、内乡、南召、嵩县、栾川为主体的伏牛山世界地质公园生态景观资源,以嵩县、栾川、卢氏为主体的伏牛山北麓,伏牛山北麓区域重点培育高山森林度假、道教休闲体验、山地运动、山乡农家休闲等产业。整合大伏牛山地区漂流资源,打造国内一流的山地漂流品牌。建设尧山—大佛、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等旅游度假区。Documentnumber10交通地理环境1：洛栾高速简介洛栾高速公路是连接古都洛阳和旅游名城栾川之间的“高速经济通道”。洛栾高速全长129.239公里，其中洛嵩段全长62.699公里，嵩栾段全长66.54公里。洛栾高速与区域内洛阳绕城高速公路、连霍高速公路、郑少洛高速公路、二广高速公路互联成网，与多条省道、县道相连接，有效补充和完善了洛阳地区的高速公路网络，拉动豫西南山区区域经济快速发展，对促进豫西南地区旅游资源、矿产资源等相关产业的快速发展以及对改善和提高沿线人民群众的生产生活水平都具有重要的意义。洛栾高速沿途经过的主要城市自北至南有：洛阳市、洛龙区、伊川县、嵩县、栾川县等。交通地理环境2：洛栾高速与旅游经济发展一洛栾高速12年底通车之后，栾川旅游也将随之进入“高速时代”。先前栾川旅游的市场半径可覆盖至周围近600公里，能覆盖太原、西安、石家庄等省会城市，每年的游客总人数可达到790余万人次。高速公路通车之后，市场半径至少会达到1000公里，就能覆盖南京、武汉、合肥等地，省外游客数量会大幅度上涨。拉近与中心城市的距离，也就拉近了栾川与游客的距离。每年栾川的自驾游游客能占到全部游客的60%，“交通条件改善后至少能达到70%。”人来了，栾川的经济就发展起来了。交通地理环境Documentnumber13洛栾高速有着指标性的意义，洛栾高速将带动更多的中远途游客进入，自驾游客群覆盖华中、华北、华东地区。配合以洛阳机场，客群覆盖范围延伸至全国，港澳台，乃至海外。2：洛栾高速与旅游经济发展二交通环境设施3：本项目的地理交通区位一本项目属于重渡沟风景区景观带和必经之地本项目本项目地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，宗地南侧紧邻洛栾高速（西至县城方向），宗地往东区域有一处小山岭，形似鲤鱼，俗称“鱼岭”，宗地以北一路之隔则是几百户民居组成的村落，往北至重渡沟风景区（距离重渡沟风景区约10分钟车程）。Documentnumber14交通环境设施3：本项目的地理交通区位二本项目辐射八大省会城市依托良好的交通，本项目凭借重渡沟丰富的景观资源，可以辐射八大省会城市，分别是：郑州、西安、太原、北京、济南、南京、合肥、武汉。Documentnumber15交通环境设施3：本项目的地理交通区位三洛栾高速、连霍高速及国省县级公路，形成四通八达的交通网Documentnumber16旅游市场经济环境国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级观光旅游→休闲旅游→度假旅游背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。1:国内旅游地产的发展——旅游渡假地产，下一个增长期Documentnumber17旅游市场经济环境2:河南省旅游经济发展河南省经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。河南省旅游业增长迅速，高于全国水平。2011年—2013年接待游客以每年0.5亿次增长，旅游收入以每年500亿元增长。2011—2013年河南省GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年332502228382022011—2013年河南省接待游客与旅游收入时间接待游客（亿人次）旅游收入（亿元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.13863Documentnumber18旅游市场经济环境3:洛阳旅游经济发展洛阳经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。2011--2013年接待游客以每年近1000万人次增长。2011--2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了137.02亿元。2011—2013年洛阳市GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年33312490085552011—2013年洛阳市接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）入境游客（万人次）国内游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.742013年8608.0570.058538485.02Documentnumber19旅游市场经济环境4:栾川县旅游经济发展----2011至2013年旅游发展情况栾川经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的快速发展。2011--2013年接待游客数量和收入呈现双增长趋势。2011--2013年接待游客以每年近100万人次增长。2011--2013年旅游收入以每年5亿元增加。2010—2012年栾川县GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年1591877567702011—2013年栾川县接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.15Documentnumber20Documentnumber212012年底洛栾高速全线通车以来，栾川游客人数同比有较大幅度的提高。2013年一季度游人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了