房地产业--宏观环境分析

宏观环境分析——房地产业小组成员李丽赵凌婷李贤才赵兴洪范礼民宏观环境因素自然环境(范礼民)经济(李丽)技术(赵兴洪)政治法律(李贤才)社会文化人口(赵凌婷)一、自然环境自然资源（土地）生态环境土地资源的稀缺性中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析自然生态环境对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。二、经济GNP/GDP经济增长率利率通货膨胀率人均可任意支配收入货币供给工资/物价控制市场需求税收汇率经济GNP/GDP:2002年，前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。房地产业产值变化经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。通货膨胀税收：国家税收政策物价控制前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点三、技术技术总体水平和发展趋势技术突破技术变迁国家研究开发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品、新技术的商品化房地产相关的技术支持硬件–环保材料软件–估价–预售政府管理–网站发展–公司管理环保材料新型环保建筑材料泡沫玻璃–泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。–技术分析公司管理VPN：技术应用和实现方式企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。房地产软件——VPN功能房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：1.建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。2.行业资料采集，分析竞争对手策略。3.认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。4.合同资料、产权资料档案管理。5.置率、按揭情况表等。6.财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。7.资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。8.数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银行软件数据的交换和存贮。专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。政治制度体制政府的稳定性特殊经济政策反托拉斯立法环保立法外贸立法对外国企业态度就业立法行业规制Back特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。特殊信贷政策２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。２００３年６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（因序号１２１，所以业內都将其简称为“１２１号文件”）。１２１号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。央行１２１号文件内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知１２１号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。对于个人房屋贷款，１２１号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。地震央行121号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年1——5月份，全市房地产业贷款比去年同期减少2900万元。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：8月份，“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.38点，比去年同期上升2.42点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落。积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些房地产开发商利用自己少量的资金“四两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不能卖“图纸房”了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。积极影响121文件促进房地产行业健康发展有利于中、低档购房者购买现房过去，盖了３、４层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。积极影响121文件促进房地产行业健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势。尤其是信托投资大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。消极影响限制了新兴房地产企业的发展121文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉重一击。断绝资金来源使一些企业濒于破产。社会文化人口人口增长率、人口结构及人口迁移教育状况收入分配消费观念和消费结构社会阶层生活方式就业预期宗教民族性保护消费者运动结婚率文化及亚文化生活方式：现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。于是“SOHO”现代城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了90年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞相追随的项目。消费观念和消费结构：一方面，中国“买方置地”的传统观念古来有之。也是大多数普通百姓生活的基本的要求。“衣食住行”中“住”是其中不可缺少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成为主流，加之住房按揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福利分房的优惠。同时，商品房的出现给人们更多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品房，并且愿意以贷款方式提前消费，更为重要的是，人们对于房屋品质，坐落，朝向，环境，便捷度有了更高的要求，这些需求促使房地产开发商不断提高楼盘质量，也刺激了房地产业的高速发展。具体解释1.开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚者自行建设人造河人造湖。如：碧水庄园2.开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，这样业主可以自由设计。碧水轻波，绿野仙源，心灵栖息所京城独有3000亩687栋私家湖景宅邸，共享433亩碧水庄园三期占地2300亩，只设计建造343栋独体别墅，规划设计的“之”字湖，宛如一条巨龙盘亘三期东西，将343栋别墅驮在龙背之上，浩渺烟波中，又如长虹偃月点点倒映在水面。悠悠烟水，澹澹云山，建筑群在轻波荡漾的湖水映衬下，溢彩流光。社会阶层：开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。金领阶层---别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求高，要求精装，大建面，高品位白领阶层---高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高一般工薪---一般小区，市内，价格适中，便利交通，离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低社会习俗、观念：人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买偏好。例如：1.人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高。2.北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于南城。教育水平：人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信为先，这样才能有更大发展。同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主胜诉案例无在少数。案例人口婚姻，教育：我国每年新婚姻家庭600-900万左右，其中相当一部分有购买住房的需求。我国普通高校毕业生人数逐年递增，2004年达到280万这些人中大部分在未来3-4年要选购住房。谢谢观看