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东风国际花园前期物业管理方案第一章前言“东风国际花园”房产开发项目位于汽车产业开发区，占地面积65万平米，由包括联排别墅、多层、小高层等高档物业和车城湖、车城湖公园等环境配套共同构成的襄樊市规模最大的高尚健康生活社区，是旺前集团进军房地产市场力作。本管理方案作为“东风国际花园”项目物业管理的一个框架式报告，作为我公司对“东风国际花园”一期物业管理服务的构想，着重要阐述的是我公司对本小区拟采取的管理模式、服务理念及要达到的质量目标，为以后真正介入本项目的管理服务打下基础。在对本项目的考察中，我们发现：1、本项目现有的物业管理企业对本项目认识不足，仅利用了品牌炒做，除个别管理人员从本部派遣，仍是襄樊本地招募的杂牌军，培训机制又不健全，人员素质不够，在管理上与“东风国际花园”这样的高档社区服务需要相去甚远；2、未执行门岗出入登记制度，人员、车辆自由出入，管理区域内人员混杂，不能形成正规物业管理态势；3、未执行巡查制度，个别别墅门户洞开，工人在里面随地方便，将会给看房客户造成管理不善的印象，给销售带来负面影响。4、未严格执行装饰装修管理制度，装饰公司、建材商乱张贴、乱悬挂情况突出，不整洁，对楼盘的外观统一、协调造成破坏。5、保安人员未进行严格培训，不能主动引导客户，态度冷淡，未能为本项目做好形象展示，对物业销售的推动力不大。1襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案为此，我公司管理层多次召开会议，经过反复磋商，为“东风国际花园”度身打造了管理方案，制定了一系列针对“东风国际花园”的管理服务规章制度，一定会把“东风国际花园”营造成为一个整洁优美、宁静安全的理想家园。第二章公司简介襄樊枫林物业管理有限公司成立于2005年5月9日，襄樊市物业管理协会、襄樊市投资商会理事会员。是经襄樊市工商行政管理局、房管局批准，从事专业物业管理，具有独立法人资格，获得物业管理企业资质证书的民营企业。在市物业管理协会、市投资商会的支持与鼓励下，我们正以饱满的工作热情、严谨的工作态度、专业的管理模式积极投身与襄樊市的物业管理市场。公司多名主要管理人员在广东珠海、中山从事多年物业管理工作，有丰富的专业化、规范化物业管理操盘经验，并经国家建设部物业管理培训班及襄樊市物业管理专业培训，持有物业管理专业岗位证书。安防人员全部通过襄樊市劳动就业局、退伍军人安置办统一招聘的退伍军人及健康青年，经过专业培训上岗，具有专业的消防、安全保卫技能。维修和绿化工作，都由专业工程师或多年本地域园林绿化工程技术人员担任，具有良好的职业素养和专业素质。本公司在成立的短短一年多的时间里，努力开拓市场，以高2襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案质量的服务赢得了广大业主和开发商的认可，现服务面积已超过14万平米，正在服务项目有东方雅园、襄城映象、加州丽景、华康.城南经典、钱塘.宁馨花园…第三章服务理念我们是一群朝气蓬勃的年轻人，我们是一个团结合作的专业物业管理团队，我们深知个人的价值必须在团体增值的基础上才能得以延伸和体现。我们抱定“打造一流物业管理企业”的信念，会以真诚务实的态度，为“东风国际花园”的广大业主提供尽善尽美的物业管理服务，为开发建设单位做好后期管理服务保障。我们本着“服务第一、住户至上”的原则，坚守“努力打造精致生活，不懈追求优秀人居环境”的服务理念，以专业、科学、规范的经营管理模式为广大业主提供优质、高效、经济、便捷的物业管理服务。在实际管理工作中，我们将积极配合开发建设单位做好物业使用中所产生问题的善后处理工作，妥善解决各种工程遗留问题，把矛盾消化在我们的管理服务中，以管理促销售，努力维护开发商及我公司的企业形象，达到共赢的局面，努力拓展我们一个新成立的社会化的物业管理公司的生存空间，求得企业的长远发展。第四章管理设想3襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案一、人员配备我们对项目的一期管理服务拟做以下人员安排：1、前期管理操作顾问：1名，由公司总经理担任并长驻本项目。大专文化，具国家建设部全国物业管理企业经理岗位资格证，市司法局人民调解干部培训班结业，3年国企武装保卫部门管理经验，4年外企物业经理管理经验，懂给排水工程、安防管理、人事管理、办公自动化操作。负责本项目物业管理工作的对外关系协调，适合本项目的规章制度的建立健全，对土建过程进行监督，向开发建设单位提出合理化建议。2、管理服务中心经理：1名。大专文化，具物业管理岗位资格证，有多年物业管理经验，懂水电工程、绿化工程、工民建、办公自动化操作。负责本项目的公司内部管理、人事管理、装修管理，公司规章制度的执行，并向公司和开发建设单位提出合理化建议。3、高级文员：1名。大专以上文化，熟练运用办公软件，根据项目实际情况派驻熟练运用英语听、说、读、写、译的人员。负责人力资源管理、档案管理、办公设施管理，并协助管理服务中心经理做好外籍业主的服务工作。4、财务人员：2名。其中会计、出纳各1名。大专以上文化，熟练运用财务软件，多年物业管理企业财务管理工作经验。负责收支帐目管理，报税、年检等工作。5、安防队员：10名。其中一名为班长兼管理员。从市劳动就业局招聘的退伍军人或健康青年，并经公司安防部专业治安、消防培训。4襄樊枫林物业管理有限公司电话:139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案班长持物业管理资格证，有丰富的物业管理安防管理经验。6、绿化工程人员：1名。专业绿化工程技师，多年本地域园林绿化工程设计、养护经验。7、水电工程人员：2名。大专文化。持电工上岗证。多年物业管理企业工作经验，专业水电系统维护、操作工程师。合作单位：8、企业包装策划师：1名。由襄樊大家智业策划公司提供支持。襄樊市演讲协会会长单位，成功策划多项房地产项目，成功为多家企业实施品牌推广。负责本物业包装策划、员工培训及配合开发建设单位的物业管理服务品牌推广。9、水质检测员：1名。由襄樊市卫生防疫站提供技术支持。负责本项目二次供水安全监测，车城湖水质监测，保障水质安全并保证本项目水质取得检测部门合格证书。10、保洁员：6名。由襄樊华格物业提供支持。华格物业现为襄樊最为正规的物业保洁单位，为包括襄城区政府在内的近20家不同物业提供保洁服务。负责整个管理区域的保洁服务。以上人员及其它服务人员可根据项目建设进度，由开发建设单位与我公司协商做适应性调整，由我公司负责所有工资、福利支出。二、设备配备1、办公桌、椅、柜、办公用具：6套计3000元。2、电脑2台、复印机、打印机、饮水机：计7000元。5襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案3、对讲机4台、防爆电筒4把、警棍4把：计1900元。4、保安服装（冬、夏）：40套计6000元。5、维修工具（包括常用维修工具1套、长短梯、万用表、手电钻、冲击钻、铆枪及相关易耗品）：计1200元。6、清洁绿化工具（包括拖把、扫把、水桶、灰萁、清洁剂、杀虫剂、喷雾器、打草机、绿化剪、胶管）：计2400元。7、员工寝室、食堂用具：1套计2200元。合计：23700元本方案中不再涉及物业管理企业进驻开办费，以上物业管理企业管理、办公、安防设备投入均由我公司负责。三、物业管理服务相关费用1、本物业管理服务总收入包括如下项目：（1）、物业管理服务费。（2）、车位有偿使用管理费。（3）、特约、专项服务（有偿服务）收入。2、本物业管理服务总支出包括如下项目：（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。（2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）、清洁卫生、绿化养护费用。（4）、治安防范、交通秩序维护费用。（5）、办公费用、物业管理企业固定资产折旧。（6）、法定税费。6襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案3、拟采取的物业管理服务费及相关费用收取标准（以物价部门最终核定为准）：（1）、多层住宅按业权面积每月每平方米0.5元。（2）、车库按业权面积每月每平方米0.5元。（3）、小高层按业权面积每月每平方米1元。（4）、商场、商铺一楼按业权面积每月每平方米1元。二楼按业权面积每月每平方米0.8元。（5）、联排别墅按业权面积每月每平方米1.5元。（6）、固定车位有偿使用管理费（月票）：小型车辆每月40元。中型车辆每月50元。（7）、临时停车2小时内不收费，2小时后每小时每次2元，中小型车辆每晚不超过10元，大车严禁停放本小区。（8）、垃圾清运费为每户每月4元，对讲门铃维护费每户每月2元。（9）、已竣工验收但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业（包括车库、住宅、商铺），由物业公司向开发建设单位免收物业管理服务费。若开发建设单位以委托我公司租售等方式处理，费用另行协商约定。以上收费标准可在开发建设单位认为不影响销售目标的情况下与我公司协商调整。第五章管理质量要求我公司对本物业的管理服务标准将严格按照《物业管理条例》和7襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案襄价服字[2005]98号文件《市物价局、市房管局关于市区普通住宅物业服务收费标准的通知》及其附件《2005-2006年度襄樊市普通住宅物业服务收费政府指导价、基准价及对应的服务标准》的精神，实施一级管理质量控制，为“东风国际花园”的广大业主提供尽善尽美的物业管理服务，并在1年内获得市优，引入ISO9000国际质量体系认证进行管理，2年内达到省优标准。在实际工作中，我们将结合本小区的实际情况制定实施以下主要质量控制管理制度：1、公司各岗位工作职责、2、各岗位工作指导书3、房屋、设施维护保养责任制4、车辆出入登记、停放管理制度5、公共秩序、环境卫生、景观绿化管理制度6、治安、消防责任制7、装饰装修管理制度8、员工培训、考核制度9、财务管理制度10、突发事件应急预案适合本项目的管理制度的建立健全，是做好本项目物业管理的第一步，我们一定会运用专业知识，为“东风国际花园”度身打造完善的管理服务体系，配合完备的配套设施、一流的人文环境，让本小区真正成为“襄樊第一”的国际住区！8襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000东风国际花园前期物业管理方案根据本公司的管理目标及质量方针，为管理服务好本项目，参照《全国城市物业管理小区评分标准》，制定如下管理指标及措施：9襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000序号指标名称国家评分标准及指标投标指标管理指标实施措施1房屋完好率98%98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏毗连部分2房屋零修、急修及时率99%99%接到维修通知后30分钟内到达现场，及时完成工作并建立回访档案记录3维修工程质量合格率100%100%分项检查，进行回访制度，以确保维修工程合格4管理费收缴率98%99%按照合同收取，不擅自提高收费及增加收费项目，取之与民，用之与民5绿化完好率95%99%落实责任人进行养护，并由管理处主管监督执行，以确保小区公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露，发现问题立即修复6清洁、保洁率99%99%落实责任人进行全天保洁工作，实施巡查制度，并由管理处主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好东风国际花园前期物业管理方案10襄樊枫林物业管理有限公司电话：139722190003664000续上表序指标名称国家评分投标管理指标实施措施号标准及指标指标7道路完好率90%95%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档及使用率记录，管理处主管监督执行，以确保道路完好、畅通8化粪池、雨90%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档水井、污水记录，管理处主管监督执行，以确保沟、渠井完好率、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明90%落实责任人进行养护，管理处主管监督执行沟完好率，确保畅通无阻、无塌陷10路灯完好率85