自动评估模型(AVM)在抵押不动产评估和管理中的应用――国外的经验与借鉴

1自动评估模型(AVM)在抵押不动产评估和管理中的应用——国外的经验与借鉴纪益成1陈淑贤2根据IAAO的《自动评估模型准则》厦门大学评估研究中心摘要：产生于上世纪七十年代的自动评估模型（AVM）不仅广泛应用于国外不动产税基批量评估系统，也已发展应用到金融抵押不动产评估和管理之中。随着新巴塞尔协议生效和次级贷引发的国际性金融危机，AVM在抵押不动产评估和管理应用所体现出的快速、低成本、较客观等优点和防范抵押不动产风险的积极作用在国际上普遍引起各国的重视，采用的国家不断在增加，应用范围也迅速在扩展。国内的金融、评估行业和监管部门也开始在对其关注。文章阐述了AVM的原理和模型建立，分析其在抵押不动产评估和管理中的作用，总结国外AVM在抵押不动产评估和管理经验的基础上提出借鉴。试图为进一步推动AVM在抵押不动产评估和管理中的应用，促进不动产抵押评估事业的发展而抛砖引玉。关键词：不动产抵押评估抵押贷款管理自动评估模型一、自动评估模型(AVM)在抵押不动产评估和管理中的作用1．自动评估模型（AVM）的定义及其基本原理3AVM可以用于公共部门领域，也可以用于私人部门领域。在用于公共部门领域时，例如在用于税基评估时，通常将AVM嵌入到CAMA系统中，用于不动产的税基的批量评估系统。而在用于私人部门领域时，例如用于银行、房地产经纪等（StandardonAutomatedValuationModels）的定义，自动评估模型（简称AVM,下同。）是一个建立在数学基础之上的计算机程序，它可以基于对事先已分别收集的不动产有关位置、市场条件、以及不动产的特征等信息所进行的市场分析和得到一个市场价值的估计值。AVM的一个与众不同的特征在于它是通过数据建模而获得市场价值的估计值。1作者简介：纪益成，经济学博士，厦门大学评估研究中心主任，资产评估学科带头人、教授、搏士生导师。中国资产评估协会首批资深会员。2作者简介：陈淑贤，厦门大学财政系资产评估专业2007级博士研究生。3StandardonAutomatedValuationModels(AVMs)，AssessmentJournal.Chicago:Fall2003.Vol.10,Iss.4;pg.109,46pgs2机构的相关业务时，AVM可以嵌入到各种不同的系统中，为实现各种不同的目的而服务。如嵌入AAAVM系统中，用于抵押不动产的评估和管理。因此，就技术本质而言，用于CAMA系统中的AVM与用于私人部门的AVM从其创建原理、技术方法、创建过程等来说都是大体相同的，只是在日常的惯例中，通常用CAMA来表示税基评估中的计算机化的批量评估系统，而用AVM来指代在各私人部门中所使用的自动化批量评估实践。成功的AVM需要一个包含大量数据信息的数据库（数据的类型与AVM的应用目的、所采用的方法等有密切的联系，例如，采用基于销售比较法的估计住宅的市场价值的AVM，就需要有包括大量的可比销售案例、不动产的特征、不动产的位置等方面的信息），以及创建AVM的建模及有关人员的高超的技巧与丰富的经验。2．AVM的建立及其应用流程AVM的应用流程主要包括资产确认与用途假设、数据收集与管理、模型设定、模型校准、模型检测、模型应用等主要步骤。其中，数据的收集与管理是基础工作，而模型设定、校准与检测则是最重要的三项工作。AVM模型建立包括AVM模型设定、模型校准和模型检测三个主要环节。AVM模型的设定是开发所需要的模型结构、确定应用公式的过程；模型校准是使用数据集来检验已经设定好的模型结构与公式，进而产生公式的变量系数的过程；模型检测是指应用保留样本（holdoutsample）对校准后的模型进行检测，对得到的评估价值进行销售比率分析，从而检测模型的表现与质量。实际应用中，模型的设定、校准、检测是反复迭代的过程。（1）AVM的设定AVM模型的设定仍然是以传统三大评估方法—--成本法、销售比较法和收益法的原理为模型公式设定的基础。除销售比较法原理设定的模型公式与传统单量评估中的市场法存在一些区别外,按成本法、收益法原理设定的评估基本模型与传统单量评估中的成本法、收益法评估公式并无太大差异。由于拥有大量的数据及应用了计算机的强大运算功能，按销售比较法原理设定的AVM模型中主要是用于对存在大量市场交易数据的住宅的评估,其更多的采用直接销售比较的市场法设定的模型公式,较少采用间接比较的市场法设定的模型公式。采用直接销售比3较的市场法设定的模型公式,也称为享乐模型（hedonicmodels），享乐模型是基于商品的市场价格取决于组成该商品的各个属性给消费者带来的效用或满足感这一观点而建立起来的价格模型，通过运行享乐AVM，利用地理位置分散的大量可比交易案例，可以对不动产的区位、建筑特征、邻里关系等与价值相关的特征进行市场分析，通过以多元回归方法为基础的统计技术，估算各项特征的隐含价格及其对价值的作用方程，从而评估出不动产的价值。享乐评估模型的设定又有加成模型、乘法模型或混合模型等不同形式。除了以三大传统评估方法原理为基础设定的AVM模型外，目前国际上比较广泛采用的其他AVM模型还有以下两种类型：住宅价格指数模型（HPI）住宅价格指数模型，简称HPI-AVM,是利用同一宗住宅在不同时期售出的价格所计算出来的HPI指数，以住宅的过去交易价格或评估价值作为计算基础，通过HPI对该基础价格或价值进行更新，从而估算出住宅的当前市场价值。该模型简单又高效，容易理解也便于操作，拥有比较长的应用历史，但很多人认为HPI-AVM模型并不是真正的AVM。税基评估价值模型（TAV）与HPI-AVM类似，税基评估价值模型也是通过某一比率对标的物的基础价格或价值进行调整，从而得到标的物的当前市场价值估计值。与HPI-AVM不同的是，税基评估价值模型采用的是标的物过去时期在税收目的下的评估价值为计算基础，通过对过去税基评估价值与随后的交易价格数据的统计分析创建出一个比率，利用该比率便可将标的物的税基评估价值调整为当前市场价值。该模型在美国和瑞典等频繁进行财产税基评估的国家很实用。（2）AVM的校准AVM模型的校准技术主要有多元回归分析、适应性估计程序、人工神经网络、时间序列分析等。多元回归分析立足于统计学；适应性估计程序则是基于工程学的追踪方法；神经网络则是模拟生物神经系统的某些可观察特性，并对适应性生物学习进行类推；人工神经网络是数学模型的综合，这些模型可以模拟不动产市场上所观测到的一些特性。利用这些校准技术，对AVM中所采用的变量进行市场分析，从而得到变量系数或对变量系数进行调节，根据校准的结果对原先设定的4模型进行调整，再重新进行校准，经过反复的设定与校准，最终确定满意的模型公式及各个确定的变量系数。（3）AVM的检测在经过反复的模型设定与校准之后，得到了统计学上显著的模型结构与公式，但这并不意味着模型便可直接应用。设定校准后的模型，还需通过保留样本的检测才可应用；如果模型没有通过保留样本的测试，就极有可能要重新设定与校准，直至新的模型结构与公式通过保留样本的测试为止。保留样本也称为控制样本，与用于校准过程的训练样本（trainingsample）是同时进行挑选和累积，同样属于与特定标的物评估相匹配的销售案例，却不参与初始模型的设立和校准过程，单独保存用于检测用途。检测使用的是统计学指标和比率研究，将模型评估出来的价值与资产实际价值进行比较，进行统计学上的分析。这是检测模型的表现与质量最为客观的方法之一。使用AVM对不动产进行评估的主要工作流程如下图所示。在挑选评估目标物所需的样本数据时，预先将样本数据分为保留样本和训练样本两部分。针对评估目标物的类型及条件选取好对应的模型结构后，利用训练样本进行模型校准，得出公式的各变量系数，如果模型结构能够通过相关指标的检验，就可以利用保留样本对该既定模型进行检测；但校准通常并不能一气呵成，多数时候初次校准得到的模型结构并未能通过相关指标的检验，这就需要重新设定模型结构并再次利用训练样本进行校准，直到校准后的模型结构通过相关指标的检验为止。如果保留样本对校准后的既定模型的检测并不能令人满意，则系统重新回到模型设定的环节，依次重复设定、校准、检测的过程，最后得到令人满意的模型结构后，便可用于同种类型不动产的批量评估，评估结果经过审查之后便可出具评估报告。数据收集与挑选模型校准模型设定训练样本保留样本估算模型检测生成AVM报告或AVM数据检验未通过通过检验未通过保留样本的检测通过检测经过审查5上面阐述的AVM模型建立和AVM模型应用流程仅是AVM模型的基本原理和基本流程，其对不动产税基批量评估和抵押不动产评估都适用。当然，在具体应用和评估实际操作上，不动产税基批量评估和抵押不动产评估中的AVM模型应用，还有各自不同的具体技术和内容。3．AVM在抵押不动产评估和管理中的重要作用（1）满足抵押不动产动态评估和管理的需要自上世纪九十年代以来，以房屋等不动产作为抵押物的贷款就普遍成为抵押贷款中的优质项目，也是银行不动产信贷业务的主流。为了控制不动产抵押贷款风险，为贷款发放数额提供参考依据，各商业银行普遍采用了在发放抵押贷款之前借助专业评估机构进行不动产抵押贷款评估（传统评估）这种简捷的资产风险防范措施，并按抵押率或融资折率（贷款额/抵押不动产价值的比率，简称LTV）来衡量其安全性。较低的LTV意味着贷款具有较好的安全性；反之，金融机构将面临较大的风险，贷款发生违约的可能性较高，且金融机构很可能会蒙受损失。评估师对不动产价值的专业判断直接影响到贷款的LTV值。尽管采用了不动产抵押贷款传统评估这种资产风险防范措施，但若干调查和实证研究却表明，不动产抵押贷款的回收率不高，抵押资产变现损失比例偏高，评估师对抵押资产的评估存在系统性高估，抵押资产评估价值的变现清偿率不理想，这种风险防范措施并没有完全发挥出防范风险的作用，反而一定程度上误导了银行贷款决策（何自力，2006，刘桂良、招平，2004，崔宏、程凤朝，2004）。究其原因，除了部分虚评和评估过程不合理之外，有个重要的原因是之前所采用的不动产抵押贷款评估环节并不能完全发挥评估在抵押贷款风险管理中的作用。目前的抵押贷款评估工作普遍是在申请贷款的环节应用，是一次性完成而非持续进行的工作。评估报告只是对评估基准日目标不动产的市场价值（或抵押价值）进行估计，但不动产的价值（或价格）是不断变化的，评估报告在贷款发放之后的贷款偿还期与不良贷款变现清偿时期所发挥的风险防范作用较为有限。除了在贷款发放时需要借助专业评估力量，金融机构还需要对抵押不动产的价值进行规律性跟踪和检测，定期或不定期对抵押物进行价值评估，及时发现抵押不动产情况和价格的突然变动，一旦发现风险增加便可对应采取停止贷款发放、要求借款人提供额外的抵押物或担保、或其它补救防范措施，及时化解信贷风险。6引发泰国1997年金融危机的一个重要原因，是因为银行没有对不动产贷款的抵（质）押物进行动态客观的资产评估，导致不良贷款越来越多，最后演变成金融危机。4AVM的速度之快，是传统评估方式无法比拟的。基础工作就绪后，AVM可以在几秒钟之内完成一系列评估过程，给出对目标资产价值的估计结果并出具相应的评估报告。而传统评估方式要完成这一过程，至少要花上几天的时间，对抵押资产的动态评估是工作量巨大的一项持续工作，如果全部由传统评估方式来完成，要长期聘请大量评估人员，工作效率难以满足金融机构的即时需求且经济上不可行。AVM的初期投入成本和后期维护成本是高额的，但是AVM的运行成本是低廉的，而且AVM报告的平均成本会随着评估工作量的增大而下降。从其它国家AVM的应用情况来看，AVM报告的平均成本一般不到传统评估报告成本的10%，最低成本可达到传统评估报告成本的1%左右。即使是与简明评估报告相比，AVM报告的平均成本也只是其成本的15%以下。新巴塞尔协议（简称BaselII）也规定必须对抵押品价值定期进行评估，将金融风险的事后化解转变为事先防范。事实已证明，要满足这种对抵押品价值进行动态客观的资产评估，由于自身存在的一些局限和银行成本费用负担过重等