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房地产投资机会研究与案例分析目录第一部分、为什么要进行投资机会研究？第二部分、如何进行投资机会研究？第三部分、投资机会评价模型第四部分、投资机会案例分析一、为什么要进行房地产投资机会研究?经济状况演变的必然:宏观调控的必然:市场细分的必然:当前房地产行业机会研究的理由二、三线城市开始启动利润逐步摊薄投资基金大量进入没有对外开放二、三线城市，一般住宅都是刚性需求，房价的承受能力与大城市比都有什么不同?物业税、囤积土地需缴税、不许“卖图纸”、紧缩贷款、提高首付比例、控制最高贷款额度。。。中国的房地产投资是一利润高的行业，不断有新的开发商进入这个领域。。。，竞争激烈二、如何进行投资机会研究?如何进行机会研究？了解客户需要、关注什么？如何实现关注要素？从是否进入城市研究城市：进不进?时机：什么时候进?区位：进哪个区域?产品：开发什么产品?项目：能不能介入?客户：在哪里?产品：开发什么产品?操作：如何开发?客户：定位那些客户?价格：什么价格出售?操作：如何进行开发?研究的整体脉络-房地产行业&从项目是否介入研究①宏观经济是否有支撑②区位地理是否有优势③市场需求是否有满足④价格增长是否有空间⑤产品投放是否有机会关注点分析五大关注点城市是否进入问题进哪个区位的问题进入时机问题进入时机问题产品开发问题关注点一：宏观经济是否有支撑？总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势“概念”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展GDP水平居民可支配收入城市规划宏观经济考量指标关注点二：区位地理是否有优势?地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势“概念”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划空间环境配套设施规划利好区位环境考量指标总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点三：市场需求是否有满足?供应成交综合市场需求考量指标价格增长考量指标均价其他区位排名：与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点四：价格增长是否有空间?房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例地产成本价格：有无增长空间关注点五：产品投放是否有机会?各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平产品投放考量指标如何了解、研究上述5个关注点城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网…城市政府网站城市规划网城市地图网…1.宏观经济环境2.城市地理环境实现途径3.市场需求环境城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查…接上页实地调查房地交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告4.价格空间环境实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告5.产品开发环境实现途径三、机会研究的评价模型评价模型包括：①城市总体投资环境模型②土地价值评价模型③住宅楼需求分析模型④写字楼需求分析模型⑤商业楼需求分析模型需求分析模型城市房地产投资机会总体评价模型(一)1.从基本面考察当地的当地的经济实力和居民的收入(如,GDP、人均可支配收入);房地产市场的供、需状况(如,当地的人口模型和房地产供给量是否充足);基础设施的建设(如,当地的道路、水电和通讯等设施的建设规模).2.从发展趋势衡量当地的城市发展方向是否符合房地产开发；城市的规划定位是否有利于房地产发展.城市房地产投资机会总体评价模型(一)3.从政策面分析房地产投资环境，如当地的政策是否有利于房地产发展;当地的金融部门是否愿意投资房地产市场.4.从行业面评估房地产的投资机会开发容量；销售量的上升速度.类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准基本面GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计城市房地产投资机会总体评价模型(模型一)城市房地产投资机会总体评价模型(模型二)通过对综合竞争力的评估，来判断是否能在当地进行房地产投资建设；其评估项目为：①城市的经济实力和资金实力；②城市的技术实力和产业结构、效益；③城市的开发程度；④城市的基础设施建设和当地政府的管理水平。城市综合竞争力AB1城市经济实力C1GDPC2人均GDPC3利税总额C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入B2城市资金实力C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额C9人均地方财政收入C10人均地方财政支出B3城市科技实力C11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数B4城市产业结构与效益C16第三产业增加值占GDP比重C17第三产业从业人员数C18工业经济效益综合指数C19工业利润总额城市房地产投资机会总体评价模型(模型二)城市综合竞争力AB5城市开放程度C20进口总额C21出口总额C22进出口总额占GDP比例C23吸收外资金额C24国际旅游收入B6城市基础设施C25基础设施投资额C26人均生活用水量C27人均铺装道路面积C28每万人拥有公交车C29每十万人拥有医生数C30每十万人拥有医院床位数C31人均生活用电量C32人均邮电业务总量C33每百万人拥有影剧院数C34每百人拥有公共图书馆藏数B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市区土地面积C37市区人口密度C38就业率C39人均住房使用面积C40工业废水排放达标率C41人均蔬菜产量C42人均肉产量C43建成区绿化覆盖率C44环境噪声达标面积接上表土地价值评价模型(模型三)通过评估当地的土地价值和土地的增值空间来衡量房地产开发投资的可行性;其评估项目为：①城市未来的基础设施城市的经济环境；②房地产市场的土地供应量和价格走势、房地产行业竞争程度和利润率等；③和生活配套设施的发展规划;④城市的功能定位。指标项因素指标评价因素权重指标权重优/100良/80中/60差/0经济环境产业经济GDP在全市的排名人均可支配收入房地产市场土地供应量土地价格走势房屋价格走势企业同行竞争行业平均利润未来发展规划区域功能定位基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划土地价值评价模型(模型三)接上表指标低方案中方案高方案说明经济发展人均GDP居民收入消费结构内需对经济增长城市人口城市化水平户籍人口机械增长境外和外省士人的增加城市规划城市相关规划旧城改造轨道交通的建设住宅市场需求分析模型（模型四）住宅市场需求评价模型(模型四)配套←购买力指标低方案中方案高方案说明未来五年住宅需求总量总人口(万人)城市化水平城市人口（万人）本市居民改善居住需求（万M2）动拆迁居民需求（万M2）农民进镇需求（万M2）外籍人士需求（万M2）城市人口机械化增长需求（万M2）投资需求（万M2）外省市人口需求（万M2）住宅需求量（万M2）接上表住宅市场需求评价模型(模型四)指标低方案中方案高方案说明区位档次中心城区城市人口(万人）供应需求次中心城区城市人口(万人）供应需求城市边缘区城市人口(万人）供应需求接上表住宅市场需求评价模型(模型四)←指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展三次产业产值期末三次产业产值比重吸引外资外来企业入驻城市人口劳动力数量期末第三产业从业人员占总就业人员比重就业机会城市规划交通的规划产业分布区域规划科技园区等的规划商务中心的规划写字楼市场需求评价模型(模型五)指标低方案中方案高方案说明未来五年写字楼需求总量总人口(万人)城市就业人口（万人）城市产业就业比重第三产业从业人员数（万人）原有从业人员改善办公条件新增规模（万M2）新增第三产业从业人员需求量(万M2)写字楼需求规模（万M2）未来写字楼需求空间分布中心城区供应需求次中心城区供应需求接上表写字楼市场需求评价模型(模型五)指标低方案中方案高方案说明影响因素发展趋势经济发展居民实际收入恩格尔系数内需对经济增长城市人口户籍人口城市化水平外地人和境外人士旅游人次不断增加城市规划旅游景点拓展期末商业网点布局旅游业发展商业用房需求评价模型(模型六)指标低方案中方案高方案说明未来五年商业用房需求总量总人口(万人)购买力从业人员人均占有商业面积(M2)城市人均商业面积（M2）原人口改善需求新增规模(万M2)新增人口需求规模(万M2)商用物业需求规模(万M2)未来商业用房需求空间分布中心城区供应需求次中心城区供应需求商业用房需求评价模型(模型六)接上表四、案例分析案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州案例说明：嘉兴市、合肥市是针对是否进入城市进行研究;苏州市、杭州市是针对是否开发项目进行研究.第四部分、案例演示案例四：杭州案例1-1：嘉兴市(开发商是否进入该城市的研究)说明：•万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市,故研究目前嘉兴市房地产市场状况•判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场案例1-2：嘉兴市秀洲新区南湖新区市中心经济技术开发区宏观经济环境评价解决进与不进、什么时候进的问题类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分基本面GDP1156亿元8%80.64人口数量300万8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基础设施四通八达，融贯上海等周边其他城市10%90.9发展面城市发展方向北抑南移、东进西拓5%70.35城市规划定位长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市5%80.4政策面政策金融环境地方政策主要针对经济适用房8%80.64行业面供应量442万m28%80.64成交量298万m215%81.2价格3181元/平方米8%80.64竞争企业以本地和区域开发商为主5%80.4项目品质紧跟上海及杭州房地产市场5%80.4合计∑=100%/8.2案例1-3：嘉兴市运用评估模型一市场需求环境评价区域\权重15%10%15%10%10%25%15%综合评分区位配套客户购买力产品档次价格未来土地供应未来发展潜力南湖新区4333445得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新区4333344得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工业园3432322得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4：嘉兴市综合评估模型四评估模型三解决进入哪个区域问题产品开发环境评价解决开发什么产品问题发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响发现二：社区商业概念已引进嘉兴市场反应有待检验发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高发现四：创新型产品的市场关注度较高发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主发现六：对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段发现七：当地房地产价格差异不大案例1-5：嘉兴市综合结论根据对嘉兴市住宅市场的调查，发现嘉兴市低密度住宅产品不多;如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，建议万科为客户打造一个“以我为中心，注重整体效应”的景观社区;为此要把握好几方面因素：•区位选择：各区差异性不大,我们建议优先考虑南湖区,其次秀州新区•物业选择：建议以联排别墅为主,中央景观区配有少量独栋•产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品,前期不建议产品超前•景观功能：紧抓“水景”,嘉兴多水,居民乐水•配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次•物业管理：引