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豪宅专题研究目录1、豪宅定义2、豪宅提供的生活方式3、豪宅客群分析4、豪宅必备基础5、豪宅营销心得豪宅定义西方豪宅定义置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾在环境之上。材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，亲切、自然又不破坏环境。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|4世界十大豪宅赏析利奥波德别墅（VillaLeopolda）5.5亿美元利奥波德别墅位于法国南部蓝色海岸地区滨海阿尔卑斯省，是一座花园式设计的豪华大宅，占地20亩。从利奥波德别墅中，可以俯瞰到法国南部最美丽的海景。这幢花园式建筑由比利时国王利奥波德二世于1902年修建，包括一个面积为8公顷的花园和数量众多的房间。NO.1利奥波德别墅（VillaLeopolda）2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|5NO.2里加利岛屿（LiGalli）里加利岛屿（LiGalli）2.63亿美元如今，私人小岛已经成为了顶级富豪们的新玩意。在众多私人小岛中最受瞩目的是贵得令人咋舌的意大利群岛──里加利岛屿。该价值2亿6千8百万美元的物业靠近意大利阿玛菲海岸，于1924年由排舞家LeonideMassine兴建，后来转手给他的俄罗斯同胞RudolfBureyev，其后由法国建筑大师勒·柯布西耶修改规划。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|6NO.3朱美拉棕榈岛豪宅（PalmJumeirah）朱美拉棕榈岛豪宅（PalmJumeirah）1.72亿美元2001年开工的共计花费140亿美元打造的全球首个棕榈叶形状的岛屿“朱美拉棕榈岛”，是世界上最大的陆地改造项目之一，它由一个像棕榈树干形状的人工岛、17个棕榈树形状的小岛以及围绕它们的环形防波岛三部分组成。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|7NO.4维多利亚别墅（ElenaFranchuk'sVictorianVilla）维多利亚别墅（ElenaFranchuk'sVictorianVilla）1.61亿美元2008年2月，乌克兰前总统库奇马之女、乌克兰第二大富豪平丘克之妻叶莲娜·弗兰丘克买下这栋位于伦敦中部的5层别墅，8000万英镑的成交价创了下伦敦豪宅纪录。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|8NO.5庄园（Themanor）庄园（Themanor）1.5亿美元庄园位于加利福尼亚州贝弗利山，是一座建于1991年楼高三层的法国式城堡。豪宅名字是由美国金牌电影监制阿伦史培林命名的，这4.7英亩的庄园的客厅拥有许多个设有帕拉第奥风格的窗户，从每一个窗户都可以欣赏到庄园花园和园林景致。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|9NO.6爱敦阁（UpdownCourt）爱敦阁（UpdownCourt）1.39亿美元爱敦阁位于伦敦市西南郊萨里郡，这座天价豪宅距离伦敦45公里。占地23.47公顷，共103间房，包括22间大理石浴室，2幢客房(13间总统套房)、办公室、马厩、网球场、2个室外游泳池、保龄球房、室内壁球室、3个室内泳池、50席位的私人电影院、图书馆、酒窖、早餐室和宴会厅，设施堪称齐全。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|10NO.7哈拉牧场（HalaRanch）哈拉牧场（HalaRanch）1.35亿美元哈拉牧场位于美国阿斯本罗拉多州，哈拉牧场是前沙特阿拉伯驻美大使班达尔·本·苏丹王子的豪宅，这座豪宅的室内面积是56000英尺，共有15间卧室和16间浴室，还有一个私人美发店和美容室，可举行有450人参加的派对。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|11NO.8利斯之花（FLeurDeLys）利斯之花（FLeurDeLys）1.25亿美元美国媒体大亨戴维·萨伯斯坦位于洛杉矶的豪宅利斯之花在西方上流社会引起很大关注，这座凡尔赛宫样式的建筑奢华无比，其占地约2公顷，豪宅建筑占地3809平方米。内部陈设的所有家具和装饰都是法国十八世纪的古董收藏品。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|12NO.9里昂迪（LyonsDemesne）里昂迪（LyonsDemesne）1.15亿美元它伫立在242公顷的广袤沃土，拥有各种现代化便利设施——包括全爱尔兰唯一一座24小时运作的私人直升机场，庞大的橘子园、有国际标准游泳池的华丽厅堂。它在新派舒适的同时，也因由原产地运来的粗琢花岗岩和精巧的设计彰显着古老年代的风韵。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|13NO.10泽克帕沙河畔别墅（ZekiPasaWatersideMansion）泽克帕沙河畔别墅（ZekiPasaWatersideMansion）1.15亿美元泽克帕沙河畔别墅位于土耳其的博斯普斯海旁，这座19世纪下半叶建造的古宅乃是法国知名建筑师亚力山大·瓦罗历(AlexandreVallaury)为了当时土耳其总理MüsirZekiPasha量身打造的海景别墅。东方豪宅定义一般在距离城市不远的市郊或是城市中有着特殊职能的地段中心，尽管僻静、尽管安全，但仍然属于城市区域。他们一般由地产商成片开发，圈成小区，有专人管理和服务，其中或者还有只供会员共享的会所中心等设施。应是购买力上层有所需求时，才在高档的地方出现的高档房子。星河湾类型位置环境总体规划绿化景观售价物业管理特点精装修公寓朝阳区朝阳北路、四季星河路地处四、五环线间，距离CBD仅10分钟车程，北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带项目用地面积520亩，总建面约60万平米，总体布局北高南低，西低中高，共计1600套，8层至16层错层设计建筑与园林在空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合16000~25000元/平方米聘请国际知名物业新加坡高力国际，提供量身订做的家政秘书服务全成品开盘：社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆同期建成。星河湾星河湾由广州宏远房产公司开发的星河湾的装修程度已经达到了令人叹为观止的地步。注重每一个细节的设计、每一个部位功能的考虑、每一个高档建材的选用、每一件室内饰品的布置以及精细的做工时的星河湾的房屋就像一间美轮美奂的艺术精品，不仅让一般的购房者连同见多识广的业内人士都感到无可挑剔。星河湾做出了一个超出你想象的全装修产品，让你感到拥有这样品质的家超出了5星级宾馆的档次，这时消费者已经无法抵挡这样的精装修房屋的诱惑了。星河湾豪宅定义“真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造;五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。豪宅提供的生活方式豪宅是提供给成功人士居住和使用的，所追求的必然是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源。为什么会有那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港浅水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲呢？因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。豪宅客群分析第一类：中国的第一代富人他们渴望从身边投来的艳羡和崇拜的目光中得到心理上的满足。他们是时代的产物，但也仍然保留了旧时的痕迹；他们经历了从计划经济到市场经济的过渡；他们的生存充满着太多的机遇；他们的财富也总有着灰色地带；他们的命运和财富一样的充满着传奇和神秘。第二类：新经济时代的富人他们拥有自己的财富王国并占有巨大财富、享有显赫的社会地位；他们具备全球化的视野和国际化的观念、对文化认同与敬慕；他们钟情于纯自然背景和顶级建筑，追求“珍品化”生活；他们性格各异，有的含蓄内敛，有的豪放张扬。客群分类及特征他们渴望从身边投来的艳羡和崇拜的目光中得到心理上的满足。他们是时代的产物，但也仍然保留了旧时的痕迹；他们经历了从计划经济到市场经济的过渡；他们的生存充满着太多的机遇；他们的财富也总有着灰色地带；他们的命运和财富一样的充满着传奇和神秘。他们是时代的产物，那些动辄千万元以上的最昂贵别墅的买主中主要是这一群体。关于第一类人购买行为分析他们不仅仅是为了满足居住需要，更重要的是心理满足感他们购买的目的是为了提高生活的质量，体验一种新的生活方式需要全新的、高质量的户型和空间设计关于第二类人他们是真正意义上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。他们已是第N次购买房产，价格并不是一个敏感的因素。他们更为感性，购买动机更单纯，只是——喜欢或不喜欢。对于亮点和个性的追求更胜于均好性，如果有某一点或某几点能深切地触动他们心理那根敏感的神经的话，他们就会毫不犹豫地去拥有它，因为他们完全不用担心这种冲动的后果。豪宅的必备基础地段地段还是地段区域环境、升值潜力、认可度高交通便捷资源景观——宅因地而豪，专属且不可复制的领地成就了“尊贵”2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|24豪宅的营销心得买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|25【豪宅营销心得3：跟富人谈什么？】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。【豪宅营销心得4：置业顾问状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！2013易居（中国）控股有限公司AllRightsReservedCodeofthisreport|26【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促