凯德商用地产投资与资产管理标准流程

部门标准工作流程投资和资产管理2008版部门标准工作流程投资和资产管理2008版2内容1部门工作目标和范围2投资和资产经理工作职责3技能4收购5资产管理6出售部门工作目标和范围4部门工作目标和范围开发/运营/资产管理收购出售CRCT/第三方私募基金CRCT人资本市场/基金管理投资资产管理财务团队……投资资产管理财务团队……项目开发团队运营团队投资资产管理……投资和资产管理团队在公司完整的价值链中扮演关键角色。投资和资产经理工作职责6工作职责„Formulateandplanacquisition,development&divestmentstrategies;„Implementandmonitorthestrategyatthepropertylevelwhichinvolvesworkinghand-in-handwiththePropertyManagertoensurethatthepropertybusinessplansareexecuteddiligently;„Deviseandadviseonassetenhancementinitiativeswithintheexistingportfolio;„Sourceandidentifysuitableinvestmentopportunitiesinrealestatebothlocalandoverseas;„Evaluateandstructurerealestatedeals;„Conductfinancialanalysesandfeasibilitystudiesentailingcash-flowanalysisandyieldprojections;„Preparerecommendationreportsforproposedacquisitions;„Conductmarketresearch,infocollection,collationandanalysisofpropertymarketperformanceandpreparethemarketreport.„Developandmaintainfinancialandassetmodelstoanalyzetheperformanceofallassetsundermanagementatpropertylevelaswellaspreparingassetreportsontheproperties.技能8技能„投资专业知识„会计/税务„法律/政策/法律合同„宏观经济/房地产市场„Excel/财务模型„房地产开发流程„购物中心设计„购物中心运营„熟悉资本市场/投资者阶段1:收购10收购流程合同签署•步骤1•初步可行性研究•深入可行性研究•步骤2•备忘录•步骤3•尽职调查启动会议•尽职调查总结会议•步骤4•交易结构•风险评估•合同签定•设立SPV•资产规划•董事会批准•如果交易取消•步骤5•交易总结会议•政府审批•交接•付款•存档交易执行可行性研究备忘录尽职调查11步骤1:可行性研究:可行性研究可以分为两个阶段：1.初步可行性分析：获得项目信息后，对项目进行简单的分析，确定是否符合公司标准，是否有兴趣。2.深入可行性分析：如果对项目有兴趣，则进行深入的分析，同时实地考察该项目。收购-步骤112步骤1:初步可行性分析主要指标CITYCOMMERCIALCENTRESCOMPETITORSLANDMajorParametresMajorCommercialCentresMajorCompetitorsLocation-CityAreaRelevanceToSubjectLand-DepartmentStoresSiteShape-CityPopulationPotentialTenantPresence-SupermarketsLandArea-TotalGDP-Wal-Mart-MallsUnderConstructionLandUnitPrice-PerCapitaGDP-CarrefourPositioning-VaroiusStatutoryFees-RetailSales-KFCLocationSiteStatus-DisposableIncomePerCapita-McDonaldsSizeEnvironmentMajorIndustries-Starbucks-GFAGovernmentPlanTrafficFromMajorCities-GRALandAvailableTimeResidentialBuildingPrice-LevelsTaxationPolicies3-StarHotelPriceRentalMajorparametres4-StarHotelPrice-BaseRental-PlotRatio5-StarHotelPrice-GTO-CoverageRatioOpeningDate-GreenLandRatioDesign-BicycleParkingTraffic-MotorcycleParkingMajorTenants-CarParkingCarParking-RedLine-HeightLimit13步骤1:深入可行性分析主要内容1.CityAnalysis2.SiteAnalysis3.Competitors4.RetailMarket5.LandMarket6.SWOTAnalysis7.DesignProposal8.FinancialAnalysis9.Timeline10.Conclusion以上为主要内容，可依项目的具体情况做调整。14收购-步骤2步骤2:备忘录经过可行性研究之后，如果项目可行，则与卖方签署备忘录。备忘录内容主要包括：1.交易标的2.意向价格区间3.排他性4.保密约定5.尽职调查的工作安排另外：备忘录也用于SPV的设立。15收购-步骤3步骤3:尽职调查签署备忘录之后，开始进行尽职调查。1.召开尽职调查启动会议,安排尽职调查的事宜。尽职调查可包括法律、财务、工程、租赁、物业管理、IT、人事等方面的内容。每个交易的尽职调查范围与内容应根据交易的具体情况来确定。参与尽职调查的人员由外部律师，公司法务部及其他相应的部门组成。2.召开尽职调查总结会议,尽职调查结束后，应整理所有尽职调查的结果，总结可能存在的风险因素和需要与卖方洽谈的事项。16步骤4:合同签署:尽职调查结束后，进入谈判和签署合同的关键阶段。主要包括以下事宜：1.确定交易结构、交易价格、付款方式和进度2.评估交易风险3.签订框架协议和买卖合同4.设立SPV5.制定资产规划6.获得董事会批准收购-步骤417步骤4:评估交易风险1.PropertyMarketRisks2.DealStructureRisk3.CreditRiskofthePartner4.ContingencyRisk5.ExitRisk6.GreenFieldRisk7.LegalandRegulatoryRisk8.ConcentrationRisk9.SiteClearingRisk10.ProjectIRRversusHurdleRate11.FXRisk12.InterestRateRisk13.SovereignRisk14.MacroeconomicandEventRisks不同的交易有着不同的风险，而且风险的等级也会不同。交易风险主要包括以下内容：18步骤4:设立SPV1.首先应确定项目公司的名字、母公司、投资总额、注册资本等基本信息。2.准备申请材料：外商投资企业名称预先核准申请表（政府格式，当地工商局领取）投资方商业登记证公证书(新加坡法务提供）外商投资企业设立申请书《外商投资的公司设立登记申请书》(政府格式，当地工商局领取)项目申请报告公司章程公司可行性研究报告投资者经审计后的财务报表融资意向书投资者银行资信证明董事、监事、经理任职文件及身份证明复印件法定代表人任职文件及身份证明复印件项目预约购买协议（如属于购房项目）/土地成交确认书（如属于拿地项目）项目出售方“五证”公司住所证明法律文件送达授权委托书经办人身份证明复印件印章刻制申请表组织机构代码申请表（政府格式，当地领取）税务登记表（政府格式，当地领取）外汇登记申请书申请材料清单19报批流程图(≧166个工作日）资料准备区发改委≧30日市发改委区商务局≧30日市商务局≧45日市工商局市公安局市质监局≧7日地税局国税局财政局/统计局外汇局≧30日≧15日≧3日≧3日≧3日≧3日步骤4:设立SPV20步骤4:设立SPV设立SPV的申请工作由法务部和投资部的专人完成。投资经理主要负责协助和跟进设立进程。关于项目公司的基本信息和申请报告或可行性研究，投资经理需提供相关的内容。项目概况实际投资方情况介绍资金来源投资方式资金筹措情况项目出售方基本情况投资估算建设固定投资流动资金资金筹措经济效益测算分析经营收入估算成本分析利润分析财务指标分析项目申请报告基本内容21步骤4:制定资产规划此阶段，需要项目部、物业部和设计部等专业部门协助制定详细的资产规划。主要包括：1.图纸：完整的土地红线图、建筑平面图、立面图和剖面图2.面积表：详细的初步估算的面积3.交房标准：毛坯房或精装修标准4.工程预算5.工程进度以上文件都将作为Boardpaper的内容来源。以上文件还可能被用作合同附件。22所有的交易都需获得董事会批准之后才能生效。有两种情形：1.或者在董事会批准之后，才签订正式合同。2.或者如果签订正式合同时还未获得董事会批准，则需在合同中约定：合同在获得买方的董事会批准后才正式生效；如果董事会未能批准该交易，则正式发函通知卖方中止合同。获得董事会批准的途径：1.BoardPaper：私募基金的非CapitaLand的董事只需BoardPaper即可。CapitaLand的董事需要同时提供GroupRAG的RiskReport。2.RiskReport：在获得CapitaLand的董事批准前，需把BoardPaper发给GroupRAG,由RAG评估风险和提供RiskReport。步骤4:获得董事会批准231.Purpose2.PropertyDetails3.ProposedTransactionTerms4.KeyAEIWorks/BroadDevelopmentConcept5.AssetPlan6.FinancialAnalysis7.MajorRiskEvaluation&MitigatingFactors8.ForApproval步骤4:获得董事会批准BoardPaper主要内容：以上为主要内容，可依项目的具体情况做调整。241.尽职调查费用：选择合适的SPV报销费用，或由新加坡相应的私募基金在新加坡支付。2.尽职调查文件：存档或归还卖方3.SPV：及时注销或转作他用步骤4:如果交易被取消25步骤5:交易执行签订框架协议或正式的买卖合同之后，就进入到交易的执行阶段，主要包括以下几项工作:1.首先应召开交易总结会议:召集相关部门的人员，将交易的基本情况，后续执行的内容，交接安排等事宜作详细说明，并安排相关人员具体负责。2.获得政府审批。3.支付交易款项。4.公司或资产交接。5.交易文件存档。收购-步骤5阶段2:资产管理27资产管理主要包含以下内容：1.对于未开业项目，每月定期召开PCG会议。2.对于已开业项目，每月定期召开ACG会议。3.对于即将开业项目，成立专门的Pre-opening团队负责开业的筹备工作。资产经理的角色依情况而定。4.在正式开业前，或收购新的已开业项目后，须组织AssetPlanMeeting，确定完整的项目定位，运营策略和计划。5.制定每年的预算。6.发现项目的不足，提出并协助组织资产改造计划AEI.阶段3:出售29出售„出售给CRCT„在中国境内上市的实体„第三方