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XX市XX茶城商业综合体项目规划设计方案 MASTER PLANNING FOR JINHUA CHACHENG SHOPPING MALL DEZHOU CITY 2011.011、宏观研究——XX茶城地缘优势 2、中观分析——茶城商业模式探索 3、微观操作——项目发展总体策略 4、规划设计——实际操作层面设想总纲1、宏观研究 1.1、周边茶产业链地域分布特征 1.2、XX城市发展动态 1.3、XX茶城地块城市定位南方茶市——产地聚集再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反馈江北茶市——物流效应茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动京沪高速公路京沪铁路京沪高速铁路马连道京城茶叶一条街茶城茶香鲁冀n新版总体规划纲要(2009-2030)土地利用规划新版总体规划纲要定位城市性质为：国家重要的交通枢纽和以新能源为特色的区域中心城市。规划人口128万人，建设用地153.6平方公里。nXX市位于市域西北部，整体城市空间向东发展，“东拓中疏n新版总体规划功能结构： “三城八区八心，一带三轴四廊2、中观分析 2.1、中国茶叶市场案例分析 2.2、商业综合体MALL的解读 2.3、XX茶城项目总体定位大型城市——北京、上海城市自给需求大，零售为主，注重品牌效应案例：北京马连道茶叶市场区域核心城市——东莞、广州、济南物流发达，覆盖一定地理区域，批零兼营案例：茶叶交易中心(东莞、广州) 地区中心城市——XX，昆明茶叶集散中心，目前以批发为主，面临转型案例：昆明雄达茶城，昆明邦盛国际茶城城市消费特征：北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域，北京不仅有着1400万居民人口，而且是联系全国及世界的旅游城市，据中国茶叶流通协会数据，北京茶叶消费值约20个亿，有茶叶经营商户8000多家，主要分布在马连道、亚运村茶叶市场，福丽特茶场、各大商场和超市。天福茗茶、张一元茶庄，吴裕泰茶庄，元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企业，占据北京城区的主要终端通路。马连道茶叶市场——北京发展阶段：第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，基本上是社区零售市场，为周边市民服务，极少批发，偶尔向北京茶叶总公司供货。经营以花茶为主。第二阶段：高速发展时期。1996年-2001年，马连道进入了全盛的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完整的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华北，经营各类茶叶及茶具。第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。本质上是一个房地产市场：（1）房地产业生意兴旺。价格不断攀升。住房、门面及周围新型的房地产项目的投资与开发越来越热。（2）马连道最大的投资项目是市场建设，最赚钱的也是市场，所以，马连道的市场越建越多，门脸越来越贵。马连道的门脸租金年年上张。（3）马连道门面的租金是不断变化的。门脸出租一般是一年一签协议。一季度一收租金。茶商的利润的95%是交了房租，这样的情况如果继续下去，将极大的损整个茶行业的发展。