前期工作流程解析

房地产开发前期工作流程解析前期工作从字面上理解，“前”即说明这项工作具有着前瞻性、先发性和前置条件的特点。但前期工作不是单一的某个节点前的阶段性工作，作为房地产项目开发的重要环节之一，前期工作贯穿项目从获取土地、工程实施、经营运作乃至后续配合处理客户关系的全过程，期间主要发挥的是保障、促进项目顺利开工、建设、销售、交付的相关政府部门审查批准所涉及的对内、对外衔接、配合、协调作用，并为公司融资、经营等活动创造条件。前言简单定义之，这是一项贯彻项目建设始终的以与政府系统各个主管部门、专业单位和其他客体进行有效联系沟通从而求得项目合理和合法开发为主要特征的工作。毫无疑问，前期工作除争取政府部门及有关专业管理单位支持外，与内部相关部门的密切沟通与协作也是至关重要的。前期工作的流程内容较为繁复，总体上以项目推进为主线，落实完成期间各环节必需的基本前置条件，但因诸多工作交叉进行以及许多环节涉及多个部门或单位，为此需统筹考虑、合理安排。由于存在着内在或外在的一些不确定因素（如土地取得的先天性缺陷、设计滞后、工程紧迫而送审资料不完备、政策法规调整变化等），同时时效性要求相对较高，因此前期工作必须具备灵活的处理、协调能力和及时有效的沟通反馈、准确反应能力。根据对前期工作实践的粗浅体会，下面拟按土地取得、政府前期、施工及销售配合、竣工交付四个阶段，基本以一般房产项目实际操作的时间顺序及重要环节为主干，为大家作粗略的解析，如有不尽全面或不当之处，敬请各位指正。一、土地取得阶段流程解析①获取土地市场信息;②政府通过国土资源行政主管部门发布公告以公开方式出让土地（招拍挂）;③通过分析出让公告及文件资料，掌握土地详细信息，测算项目可行性，参与土地出让活动，取得土地。签署《国有建设用地使用权出让合同》，并按约定条件支付土地款;④完成土地移交，落实地块施工基本配套，具备施工条件；着手办理政府前期相关手续。相关说明：（一）土地取得方式土地取得方式从大的概念讲分为划拨和出让两种，其中：1、划拨主要指以下情形：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。2、出让又分为协议出让和公开出让两种方式2.1协议出让方式，曾经是最重要最常用的政府供地方式，但因其没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。为此，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合发文规定自当年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。2.2实际上从2002年7月1日起，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即明确，商业、旅游和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2.2.1招标政府国土资源行政主管部门发布招标公告及相关资料；符合条件的投标人在截止时间前交纳保证金并递交标书；出让人在规定时间当众开标；投标报价低于底价的视为废标，投标人少于3人的，重新招标；评标小组进行评标（一般采用企业资质分、付款进度分、地价综合分综合评标办法），综合评标结果，确定中标人。2.2.2拍卖政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告及相关资料；符合条件的竞买人在截止时间前报名并交纳保证金；竞买人不足3人的，重新拍卖；在规定时间现场公开竞价拍卖；拍卖从起始价开始叫价，竞买人举牌报价（不低于最小增价幅度）；主持人连续3次宣布同一报价而无人再应价的，落槌表示拍卖成交。若该地块设有保留底价而竞买人的最高应价未达到底价的，本次拍卖无效。2.2.3挂牌政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告及相关资料，挂牌时间不少于10个工作日；符合条件的挂牌竞买人在规定时间前交纳保证金；在挂牌期限内只有1个竞买人报价且报价高于起始价，并符合其他条件的，挂牌成交；有2个或2个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于起始价除外；在挂牌期限截止时仍有竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（二）测算项目可行性要点这里所指的测算项目可行性主要是综合出让条件、规划指标、用地性质、周边土地市场和楼市现状及走势，初步考虑项目类型、产品定位，预测项目总成本及预期利润，确定基本报价和最高心理价位，以决定参与出让活动并取得土地的策略。其中：①规划设计条件中应重点关注容积率指标，容积率指标是确定项目单方土地成本的最重要因素，即通常所讲的地价需折算成楼面价格后作为项目开发是否具备可行性的主要依据，简便的换算公式为：每亩地价乘以15除以容积率即为单位楼面地价。②对土地现状及政府各项配套到位程度的了解和掌握非常重要，也是决定地价总成本的主要因素之一。即要确定该宗地块是否具备即时开发建设的基本条件，需落实地上建筑物拆迁、种植物补偿、地下埋藏物迁移、地上地下管线移位、场地平整及地块边缘相关市政配套等各项事宜，在测算项目开发成本时对此应加以充分考虑。③此外，还要了解配套建设要求等影响地价成本的其他附加条件。总之，在决定参加土地出让活动前，除政府部门提供的基本资料外，要对地块信息进行全方位的掌握，为制定地价成本和相应策略提供精确的参考。（三）土地合同的基本要素土地合同的基本要素包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等条款。其中土地的交付条件及土地开发建设与利用两条尤其重要，土地的交付条件需明确交付的状态（即上述拆迁、补偿、市政配套条件等）。土地开发建设与利用则明确开工日期、完工日期以及延期开工或交付的展期申请事项，是对开发单位的关键性约制条件（交地后1年内开工、3年内竣工，特殊情况下可申请展期），土地合同中一般按总地价的5%设置开竣工保证金。关联文件：舟土资发【2011】40号《关于加强建设项目开竣工管理的意见》二、政府前期阶段流程解析①委托方案设计，提交正式文本，衔接规划局组织评审，出具会议纪要；②同步开展节能评估、环境影响、水土保持等报告编制工作，分别报发改委、环保局、水利局出具批复意见；③方案文本修改完善后，衔接规划局出具规划方案正式批复；④完善项目核准申请报告及各项前置资料，报市发改委批复项目核准；⑤向规划局申请办理建设用地规划许可证；⑥向土管局申请办理建设用地批准书；⑦衔接办理面积预测、绿地率初审、施工图审查等；向规划局申请办理建设工程规划许可证；⑧配合开展施工招投标工作，取得中标通知书后办理质、安监委托手续；⑨向城建委申请办理建筑工程施工许可证；⑩办理消防设计审核抽查备案。以上是政府前期的主要流线，期间有许多环节的前置条件需要交叉开展，各项审批必须完善相应的资料报件，在此不一一赘述。相关说明：1、“四证”的概念通常所谓的“四证”指的就是上述《国有建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》四项政府部门批件，既是项目合法建设的法律依据，也是项目融资的必备条件。该“四证”的办理效率直接关系到项目实施的进度计划，是政府前期工作环节中的重中之重，但办理上述“四证”特别是后三证必须具备诸多的必备前置条件，需要公司内部各相关部门的共同协作。1.1国有建设用地使用权证载明事项包括土地使用权人、座落、地类（分为普通住宅和商业两大类，商业地类又分为商务金融、餐饮住宿、批发零售、其他商服四个细类）、使用权类型（划拨、出让）、终止日期（商业用地为40年，住宅用地为70年，从土地合同签定之日起计）、使用权面积等。为保证项目按期开发建设，证书有效期为2年，到期未开发政府原则上要收回土地；未按土地合同规定完成开发建设的需申请办理展期手续。办理土地证需支付地价款3%的契税。1.2建设用地规划许可证主要需提供方案批复、总平面图、土地出让合同、项目核准批复等资料。该证是对方案符合规划设计条件和定点红线范围的政府部门确认文件，也是向土管部门办理《建设用地批准书》的法律依据，凡未取得本证，而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效。之前办理《建设用地规划许可证》通常只需在红线范围内初排建筑方案即可，目前实际操作中城建规划、土管部门要求提供准确的方案总平面图，并对建筑间距、日照（高层）、竖向标高、物业用房配置位置等关键要素把关严密，事实上在具体办理过程中，考虑到后续《建设工程规划许可证》批准前方案总平面图需公示10个工作日，为节省时间，办理《建设用地规划许可证》时总平面图即需予以明确。1.3建设工程规划许可证需提供规划设计方案批复、项目核准批复、土地证、用地规划许可证、用地批准书、产权面积预测报告、综合开发协议、水电配套设施确认意见（新增要求）以及建筑施工图（平、立、剖面图，附电子文件）、总平面图（高层需提供日照分析），并办妥白蚁防治、档案移交、绿化审核、人防、环保审查手续。《建设工程规划许可证》是经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，是办理施工许可等各项手续的前置条件，其附件记载事项及相关附图也是建设工程规划竣工核实最主要的法定依据。舟山之前发生的几起房产项目群访事件，均是因为项目在交付后业主发现工程施工局部实际情况与《建设工程规划许可证》附图不符所引起（包括电力、自来水设施改变位置、绿地面积减少、停车泊位等配套擅自变更等），对此建议公司规划、工程部门加以重视。另，根据省建设厅下发的最新文件规定，自今年4月1日起一个宗地项目最多可分三期办理《建设工工程规划许可证》，每期项目的建设用地面积不得少于50000平方米，因此在方案设计过程中需结合工程施工组织、项目分期销售等因素做统筹考虑。关联文件：浙建规【2011】27号《关于印发〈浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法〉的通知》1.4建筑工程施工许可证主要需提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程中标通知书、工程施工合同、监理合同、监理对施工组织设计意见书、质监安监手续、资金保函、建设项目税务登记单、防雷办理证明、商品混凝土供需合同、施工图审查备案、施工总平面图及周边情况说明、外来施工企业与城建委签订的安全生产目标责任书、施工企业《安全生产许可证》等证书、项目经理任命书，项目经理本人携带资质证书、工作手册原件及复印件到办理现场确认、签名（外来勘察、设计、监理、施工单位需办理进市备案手续）。目前，城建执法部门对项目未经办理《建筑工程施工许可证》擅自开工建设的行为查处比较严格，之前所谓的“裸奔”风险很大。今后项目施工前宜完善政府手续，当然这需要规划、工程、前期等多部门的共同协作。2、其他重要手续2.1方案审批虽然从城乡规划法的规定讲，项目规划设计方案审批并非项目建设的法定文件，而是作为行政审批部门的过程指导意见，但实际上规划部门对方案的审查极其重视。其中重点关注严格按规划设计条件控制容积率指标、对计容积率建筑面积的核算把关（如半地下层、设备层、层高4.5米以上空间等）、高层建筑的日照分析与多层建筑的间距要求、建筑控制线的退让、道路出入口设置的合理性、非机车道与访客泊位的充足考虑、小区围墙的退让及高度、物业用房的配置、功能性用房名称统一等等，公司在不同项目中均反复出现过类似的问题，一方面从公司项目实施综合考量角度前期部应与政府规划部门积极沟通争取有利，同时也需要公司规划设计等部门在国家规范基础上事先了解地方规定，在规划审批部门和设计单位之间充分做好衔接，避免方案审批过程中耽搁大量的时间精力。2.2项目核准2006年2月10日起发改委将房地产项目列入核准目录，具体办理主要需要提供以下资料：项目申请报告及文件、规划设计方案批复、土地出让合同及土地证、节能评估、环保及水利部门批复、总平面图等。项目核准严格意义上讲主要是审查出让土地的主要经济技术指标是否符合规定要求（如用地范围、建设规模、项目性质、投资强度等）以及项目设计是否符合各相关专业职能部门的规范要求（国土、城建、消防、人防、环保、水利等），实际上应该是对政府各职能部门各专项审批进行审查控制和把关，我们理解目前岱山、普陀等县区对项目扩初设计组织评审