北京土地储备和一级开发流程

二○一二年五月北京市土地整理储备中心顺义区分中心BEIJINGLANDREHABILITATION&RESERVATIONCENTERSHUNYIDISTINCTIONCENTERBy王英梅第一部分土地储备开发储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。在同年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。土地储备开发（一）概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求，确定土地开发综合策划方案以“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，由政府委托或公开招标的方式确定土地一级开发主体。由土地一级开发主体组织实施征地、拆迁、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资工作，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态土地储备开发（二）土地储备开发范围新征集体土地用于经营性开发的；因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；依法收回的闲置土地；土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；全区范围内无合法使用权的国有土地；其它依法可以收回的国有土地。土地储备开发（三）土地储备开发计划的编制依据顺义区城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划，编制下一年度土地储备开发计划区政府市国土局市政府区国土局会同区发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门现阶段我区土地储备的重点范围位置图居住项目商服项目潮白河温榆河奥运水上公园土地储备开发（四）土地储备开发组织和原则土地储备和一级开发由北京市国土资源局顺义分局（以下简称区国土局）负责我区辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称区土地储备分中心）具体组织实施。1.必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求；2.必须符合城市土地储备和供应计划的要求；3.必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则；4.必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理；5.必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开发的顺利实施；6.必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。土地储备开发（五）土地一级开发流程土地一级开发授权办理一级开发前期手续进入一级开发实施阶段验收结案阶段规划条件土地预审项目核准土地征用地上物拆迁回迁房建设大市政建设工业用地前期开发流程2007年4月，国土部、监察部联合下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》国土资发[2007]78号2007年6月，北京市人民政府出台《关于全面实行工业用地招拍挂出让的实施意见》（京政发[2007]14号，将工业用地纳入招拍挂范畴，并实施项目前期开发。前期开发授权：提出授权申请（所在镇、经济开发区及产业功能区提出）区国土局对项目用地进行审核（是否符合规划）报区政府审定区政府下发土地前期开发授权批复前期开发主体：储备机构、区属专业从事前期开发的国有全资企业、各镇工业开发中心工业用地前期开发流程前期手续的办理（区相关职能部门）土地规划条件土地预审项目核准项目前期开发（项目资金实施单位负责筹措）征地；拆迁；大市政建设；前期开发成本确定区成本审核小组审核确定构成：参照经营性项目用地开发成本构成利润率：不高于审定成本的8%顺义区土地储备开发项目情况•2004年至今，已启动土地一级开发的授权项目共计89个，土地总面积为3208.97公顷（48134.55亩）•截止目前，已完成入市交易702.8公顷（10542亩）.顺义区土地储备开发项目情况•2012年顺义区在施项目73个，土地总面积2640.92公顷（另有死库容项目1个，总面积39.08公顷，单独选址项目3个，总面积74.08公顷，未计入在在施项目中）。其中：•1.市区联储备项目12个，开发土地总面积307.84公顷；•2.分中心为主体项目30个，开发土地总面积1099.26公顷。其中：•分中心直接投资项目20个，开发土地总面积679.5公顷；•委托实施主体带资项目7个，开发土地总面积286.06公顷；•分中心收储项目3个，土地总面积133.7公顷；•3。企业为主体项目31个，开发土地总面积1233.82公顷；第二部分土地入市交易入市交易1.企业利用自有用地建设保障房的项目2.工业园区中，已完成征地、拆迁等前期工作的多功能用地中心收储的项目1.企业为主体一级开发项目（含458项目）2.储备机构为主体一级开发项目直接入市土地收购储备土地一级开发土地土地入市交易方式招标挂牌拍卖定义流程定义流程定义流程招标定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌定义：市、区政府国土资源行政主管部门（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。入市交易应具备的条件入市交易宗地必须具备：1.规划用地范围必须权属清楚，面积准确，没有与周围用地单位的权属问题。不得有法院查封、抵押、或其它他项权利责任。2.地上物已完成拆除，场地已平整清理，达到三通一平条件。遗留物必须有处理原则、主责单位和最终处理完毕时限。用地范围内留有未完成拆迁居民的，严禁入市交易。3.必须具备规划主管部门正式核发的建设项目规划条件。入市条件权属清晰三通一平规划确定审核流程编制出让方案及交易文件1、权属核实结果2、地块控规批复3、钉桩报告1、评估报告2、区政府关于成本及回购、还建等事项的意见审核结果报经市政府批准出让方案报经市国土局批准•申请主体相关材料•建设项目规划条件•土地钉桩•市政方案•地价审核结果•交通影响评价（如需）•环境影响评价（如需）•建设用地预审意见•补偿协议样本•地上物处理意见签订委托交易协议，收取入市服务费一级开发项目及收储项目直接入市项目根据《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发〔2005〕6号）及《关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知》（京国土用[2005]533号）的规定，市国土局应会同市发展改革委、市财政局、市规划委、市住房城乡建设委以及部分社会专家，对出让宗地的出让底价、配建限价商品住房或保障性住房方案和出让方案进行审核工作，通过集体审议形成有关决议后，上报市政府审核批准后，实施土地出让。土地入市交易地价审核程序评估机构进行土地政府土地收益和开发成本评估入市申请主体委托地价办公室会审议地价专家会暨配建和出让方案会审议局长办公会审议上报市政府批准市发展改革委、市国土局市发展改革委、市财政、市规委、市住建委、市国土局、部分社会专家审定毛地价或出让金审定补偿费、政策性住房配建方案及实物补偿要求招标挂牌拍卖•价高者得不设评标委员会的招标•价高者得•限地价、竞配政策性住房•限房价、竞地价•限地价、竞房价公示期（20天）预登记之日起第三个工作日不设评标委员会的招标是由企业通过背对背的方式，一次性投报价格，最终以“价高者得”原则确定中标人的交易方式。公示期（20天）竞价期发布公告竞买人提交竞买申请并报价竞价期内达到地价上限竞价期内未达到地价上限以承诺配建面积最高者为竞得人现场竞配保障性住房面积现场竞价达到上限未达到上限以最终报价最高者为竞得人该种交易方式通过事先限定土地交易上限价格，如达到上限则转为在此上限价格的基础上竞配保障性住房面积，以承诺配建面积最高者竞得土地。公示期（20天）竞价期该种交易方式与挂牌方式基本一致，但是限制了未来商品住房的限售均价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。公示期（20天）竞价期该种交易方式固定了宗地的出让价格，同时限制了商品住房的最高售价，由竞买人向下投报商品房销售价格，按照“售价最低者得”的原则确定竞得人。顺义区经营性招拍挂工作完成情况截止到2011年底，我区共完成经营性土地入市交易78宗，土地总面积1007.62公顷，入市起始价199.1亿元，成交价340.45亿元，政府土地收益198.88亿元，包括增值收益162.23亿元。顺义区工业招拍挂工作完成情况自2008年我区第一宗招拍挂以来，已完成工业用地招拍挂出让118宗，土地总面积958.33公顷，土地成交总金额64.8亿元，实现政府土地收益5.9亿元，其中实现政府土地增值收益0.2亿元。1、涉及的政策文件——经营性用地招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部39号令)招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)（国土资发[2006]114号）北京市国有建设用地供应办法(试行)(京政发[2005]6号)关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知（京国土用[2005]533号）关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发[2010]34号）关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发[2010]151号）入市交易审核程序关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发[2007]78号）北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（京政发[2007]14号）关于工业用地仓储用地招标拍卖挂牌出让有关问题的通知（京国土市[2007]692号）关于印发北京市工业用地国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序（试行）的通知（京国土市[2007]865号）入市交易审核程序1、涉及的政策文件——工业用地相关概念1.底价：国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价，是指招标底价以及挂牌、拍卖的保留价，即招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格。底价由市局组织专家会的形式，根据土地评估机构出具的评估结果，即熟地价，结合项目具体情况综合确定。2.熟地价：熟地价指的是达到“七通一平”或“五通一平”开发程度下土地的客观市场价格，主要取决于土地位置及周边环境、规划条件等因素。我们通常所说的某地区的土地价格为“多少万一亩”即是熟地价的高低。相关概念3.土地开发补偿费：土地开发补偿费是指土地一级开发商在项目的土地一级开发过程中投入的土地开发成本，一般而言包括征地、拆迁补偿、市政建设、其他直接费用和其他费用等。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、耕地开垦费、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用和农村集体宅基地房屋拆迁费用，分农居民拆迁和企业单位拆迁，农居民拆迁补偿费用主要为被拆迁农居民房屋的补偿及安置费；企业单位拆迁补