北京购买二手房流程及买家注意事项

1北京购买二手房流程及买家注意事项流程�挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口挑选中介→如果交易通过中介公司完成�必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司�这些公司不仅有经验丰富的经纪人员�而且操作也比较的规范。审查房屋权属→下家要队房屋的权属情况有所了解。首先�查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权�则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时�共有人如步能到场�需出具经过公证的委托书及代理人身份证件�由代理人代为签合同。其次�把好夫妻共有财产关�《婚姻法》规定�凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产�下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。了解房屋使用状况→首先�一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证�下家可以了解到房屋建筑面积大小�房屋用途是办公还是居住等内容。另外�下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利�是否已设定抵押。实地查看房屋质量→下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外�还应实地查看房屋质量。首先�查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况�如擅自占用屋顶露台、走廊�屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二�观察房2屋的内部结构�如户型是否实用�管线走向是否安全、合理�天花板有无漏水的痕迹�墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等�第三�检查水龙头看看出水的畅通情况�查看房屋的供电容量�以防冬夏空调开不了的尴尬�观察屋内电线是否有老化的现象�最后�下家对简单的新装修多一个心眼�有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷�如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。明确中介收定性质→定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司�一定要明确终结公司收取定金的性质是代收�还是转交。如果是代收�则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则�下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任�如约定几天内转交�未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价�上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见�这样下家就会有保障。上下家当面谈合同→即使是通过品牌中介公司交易�也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此�在达成交易意向后�上下家要对交易中应发生的税费有所了解�具体可到房产交易部门咨询�这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中�上下家不要擅自与业务员签订买卖协议�避免业务员将公司业务转化为人业务�使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时�上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款�不能由中介公司越俎代庖�如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。结清水表帐单→市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度�因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定�不论是谁使用的�凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金�如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户�则停止供3水。因此�在交房之前�下家要询问上家是否已付清水费�同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。告知电表状况→按电力公司规定�凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为�违者按违章用电处理。因此�在房屋交接验收时�下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等�同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。协助燃气过户→按照燃气公司的规定�上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。结清电话费→有的家庭已经安装了多门电话线路�下家就要仔细问清楚�并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路�是-普通电话线还是ISDN电话线�转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走�然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可�那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单�一并清结后�再办理过户手续。迁移户口→买卖二手房�除房屋交接和权利转移以外�上家的户口没有及时迁出�是发生纠纷最多的因素之一�也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此�下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出�则下家一定要与上家就此问题约定清楚二手房产权应这样确定在二手房交易过程中�经常会出现因产权不清导致的纠纷�那么如何了解产权的状况呢�购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解�才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。4要了解房屋的产权状况�购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件�包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”�身份证件是指身份证、工作证和户口簿�资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如�商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书�代理人要查验代理委托书是否有效�共有房屋出售�需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指�出租房产�要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明�共有房产�要查验共有人放弃优先购买的协议或证明�中奖房产�要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是�查验产权记录。包括��、房主是谁�假如为共有财产�则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式��、档案文号�即该宗交易的文件编号�假如查询者希望获得整份文件�可依此编号向有关方面取阅该份文件副本��、登记日期�此日期为该项交易的签订日期��、成交价格�即该项交易的成交价�查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”�则代表该成交价不单只包括该房屋�并且包括其它房地产成品��、其它内容�如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任�则必须查验有关的证明文件。包括�抵押贷款的合同、租约等�还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额�从而对该房产有更深的了解。另外�购房者还需了解的内容有�所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后�应提醒购房人注意的是�购买二手楼房�尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定�城市职工以标准价或成本价购买的房屋�在购房后�年之内不得上市交易��年之后�如果出售房屋�原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋�就有可能出现问5题。总之�要了解房屋产权的真实情况�购房者除了要向卖房方索要一切产权文件�仔细阅读外�还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录�两者对照�才能清楚地知道该房的一切产权细节�不至于有所遗漏。如何查询二手房产权状况买房产要投入相当大的一笔资金�因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素�否则稍有不慎�购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误�了解房屋的产权状况�则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知�不但可避免受到可能的坑害�而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。要了解房屋的产权状况�购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件�包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格�例如�商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书�代理人要查验代理委托书是否有效�共有房屋出售�需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指�出租房产�要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明�共有房产�要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明�中奖房产�要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源�查验的具体方式是查验产权记录。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况�至于该房屋在经营过程中发生债务和责任�则必需查验有关的证明文件。包括�抵押贷款的合同、租约等�还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源�从而对该房产有更深的了解。另外�购房者还需了解的内容有�所购房有无抵押�房屋是否被法院查封等。总6之�要了解房屋产权的真实情况�购房者除了要向卖房方索要一切产权文件�还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录�两相对照�才能清楚地知道该房的一切产权细节�不至于有所遗漏。二手房买卖下定金四步骤确保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定�并一定要加盖中介公司的印章。三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前�购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。四、收到委托书后�在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行�一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金�下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立�一旦上家不同意出售房屋�下家便可要求双倍返还定金。购买二手房议价巧作准备购二手房之前�与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价�才能最大限度地获取利益�同时又不致使谈判陷入僵局�首先�确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时�也会有一个心理价位。因此�挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中�不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣�上家往往会抓住这点乘胜追击�咬住价格不放松。其次�摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金�或者�上家必须在几天之内卖房�愈接近上家的卖房期限�上家就越急于出售。在此时议价�将对下家杀价非常有利。否则�价格7很难谈拢。最后�注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察�详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全�房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时�下家可以把所了解的该物业的这些不足之处�不失时机地亮给上家。此举让上家明白�你已经为此做了最充足的准备�只有他让出多少个“点”�才有把你留住的可能。准二手房按揭贷款服务流程第一步贷款方案咨询第二步抵押物评估第三步预审贷款资料通过签署贷款合同�下家)第四步贷款资料进银行�银行审核通过第五步房地产交易中心办理房屋抵押过户�上/下家�第六步领取新产证、他项权利抵押证明第七步银行发放贷款第八步结案二手房按揭贷款知识汇总评估个人购房财力的七大步骤第一步�看现金等价物此概念源自会计学�即评估你的现金�不应该看你的银行存款�还应看变现能力比较的各类股票、债券等。现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金第二步�算资金周转还款是持续比较长的时间�所以一定看自己的资金周转资金周转留存=平均月开支×3~5第三步�计算筹款能力筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款�如典当、亲友资助�第四步�计算月收入8月收入=工资收入+其他收益�如股票、债券等已经准备卖出筹资金�则此收益不能计算入内�第五步�每月合理还款能力合理还款能力=月收入×40%~50%第六步�估算银行可借款额根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡�计算可得第七步�估算最大房款最大房款=筹款能力�首付款�+银行可借款额+公积金可贷金额其中筹款能力/最大房款20%~30%20%为购新房�30%为二手房申请购房组合贷款应注意以下几点1�所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围�2�在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时�还应具备个人住房商业性贷款的条件�3�申请个人