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重庆·绿岛中心项目2014年目标任务分解1通过前几次沟通，基本明确了项目2014年的任务目标方向。思源在以项目本体和市场导向的基础之上，郑重提出实现2014年：签约销售金额突破10亿的策略构想！明确本次所需解决的两大核心问题：1、任务目标实现的基础与客观条件？2、达成任务的分解规划？以目标为导向：关于任务目标的实现基础Problem：产品梳理【总货量】住宅产品类型体量（㎡）套数独栋3627.7911联排8621.0640叠拼1134360洋房36443.75280高层32520354合计92555.6745商业办公产品类型体量（㎡）套数金融街商铺13496.77129金融街写字楼63044.25272住宅底商3992.3151滨水商业街26317.88187总部楼18878.9331合计125730.14670产品总体量达21.83万方，总套数1415套：其中住宅货量9.3万方，商铺体量4.38万方，办公写字楼8.19万方。产品梳理【总货值】住宅产品类型体量（㎡）预计单价（元/㎡）产值（亿元）独栋3627.79110000.40联排8621.0690000.78叠拼1134373000.83洋房36443.7558002.11高层3252048001.56合计112955.6——5.68商业办公产品类型体量（㎡）预计单价（元/㎡）产值（亿元）金融街商铺13496.77150002.02金融街写字楼63044.2565004.10住宅底商3992.31150000.60滨水商业街26317.88150003.95总部楼18878.9365001.23合计125730.14——11.90各物业产品总货值达17.57亿：其中住宅货值5.68亿元，商铺货值6.57亿元，办公写字楼货值5.33亿元。全年目标10个亿，意味着去化一期总货量的57%以上，项目全年将去化各类物业达12.2万方以上市场客观条件如何？我们以市场典型项目量价因素作为分析参考，判断方案可行性：市场环境从市场成交数据分析，璧山2013年成交面积较2012年有22.6%的涨幅，但相比2012年较2011年60.6%的涨幅对比有较大减少，说明璧山需求市场逐渐区域饱和，如果没有较大的人口增长，中原认为2014年璧山成交市场涨幅应该在10%以内。以上数据来源于璧山房交所网签数据市场环境竞品分析——金科·中央公园城成交面积8.9万方成交金额4.49亿成交套数1027套成交均价4982元/M²2013年金科主要以高层为主，总成交金额约4.49亿，成交套数1027套，平均每天销售约2.88套，平均每天到访约25套，春节期间（1.28~2.6）到访约500组，成交50余套。市场环境竞品分析——金科·中央公园城金科中央公园城2013年月成交情况月份成交套数成交均价111350432159508131115139464510858449666545047767506287449249495022108248471178480912924670金科2013年成交情况分析：1.1~3月春季返乡潮带来成交高峰；2.价格总体持续走低，年底10~12月采用以价换量的策略消化存量，在2014年新推货量不多情况下，此举主要是为了快速回收资金。市场环境竞品分析——金科·中央公园城2014年，金科中央公园城预计推出高层、临街商业、以及少量洋房产品，共计约9万方。根据每天去化2.88套，预计3月会推出7#高层，5月推出临街商业，6~8月推后期洋房为主，9月继续推高层产品。2014年推售房源7洋房商业后期高层市场环境竞品分析——碧桂园成交面积别墅约2.15万方/高层约2.29万方成交金额别墅约1.94亿元/高层1亿元成交套数别墅约90套/高层约230套成交均价别墅9854元/M²高层5279元/M²2013年碧桂园主要以别墅和高层为主，总成交金额约2.94亿，成交套数320套，平均每天销售约5.3套，平均每天到访约15组，春节期间（1.28~2.6）到访约280组，成交20余套。市场环境2014年，碧桂园翡翠城预计会将推出1期所有高层产品（剩余约17万方），按照碧桂园传统推盘模式，预计会1~2次全部推出。目前碧桂园剩余高层约240套，按照平均每天3.8套销售量，预计下批次开盘会在4、5月。竞品分析——碧桂园市场环境竞品分析——同景国际城成交面积10.7万方成交金额5.64亿成交套数1391套成交均价住宅：5055元/M²2013年同景主要以高层为主，有部分公寓和商业，总成交金额约5.64亿，成交套数1391套，平均每天销售约3.81套，平均每天到访约27套，春节期间（1.28~2.6）到访约800组，成交60余套。市场环境竞品分析——同景国际城同景国际城（住宅）月份成交套数成交均价162507124149843264506848550635565126656517277250568825069914649651013450181137502412665128公寓套数总金额均价234506422265910高层套数总金额均价11014602753385055合计1335510917564同景2013年成交情况分析：1.春季返乡潮明显；2.价格基本保持平稳，没有太大波动。市场环境竞品分析——同景国际城2014年，同景国际城预计推出C组团1#、2#、3#、4#、6#楼高层，共计约6万方,根据每天3.81套的去化量，预计3月会新推房源。市场环境竞品分析——欧鹏御府成交面积0.78万方成交金额0.53亿成交套数55套成交均价6788元/M²欧鹏御府2013年成交55套，成交总金额0.53亿元，平均每天成交0.34套；平均每天到访约13组。春节期间到访约150组，成交约15套。市场环境竞品分析——欧鹏御府欧鹏御府月份成交套数成交均价923679110126775111268871286650御府2013年成交情况分析：1.御府2013年主推洋房产品，洋房产品价格基本保持平稳；2.项目成交情况不理想,与其定价策略有较大关系。市场环境2014年，欧鹏御府预计推出1期1组团8~16#洋房，约1万方；高层预计新推3栋，约4万方，共计约5万方。根据每天产品去化0.34套和现场施工情况预判，御府在上半年主推洋房和1栋小高层，剩余大量高层产品预计下半年推出。市场环境竞品分析——欧鹏凤凰国际新城成交面积4.4万方成交金额2.04亿成交套数401套成交均价4618元/M²欧鹏凤凰国际新城2013年成交401套，成交总金额2.04亿元，平均每天成交3.3套。平均每天到访约14组，春节期间到访约350组，成交约25套。市场环境竞品分析——欧鹏凤凰国际新城欧鹏凤凰国际新城月份成交套数成交均价4102462553546726314821711481381546189744631108045831131443312224462凤凰国际新城2013年成交情况分析：1.推出产品均为高层产品；2.价格呈高开低走趋势。市场环境竞品分析——欧鹏凤凰国际新城2014年欧鹏凤凰国际新城预计推出4#、5#、13#、14#、15#，共计约7万方。根据产品去化每天去化3.3套，欧鹏预计在2014上4月推出4#、5#。根据平均成交数据分析和市场周期预判，8~9月推出1~2栋高层，年底推出最后1栋。市场环境2月叠拼28套3月叠拼36套、洋房24套4月叠拼48套5月洋房28套6月高层210套9月高层410套，洋房3611月叠拼84套12月高层248套1月高层162套竞品分析——卉森秀湖鹭岛市场环境小结同景金科碧桂园御府凤凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高层别墅秋实学府卉森秀湖鹭岛商业5月—8月为全年住宅推售空档期，本项目可集中放量任务分解10亿任务如何分解？任务分解分解说明：1、2014年任务分解将以月度为单位。2、本次任务分解将以区域重点竞争项目全年各月度销售情况为参考依据。3、本次任务分解将结合项目2014年预售证办理日期，推货结构予以充分考虑。4、本次任务分解仅针对目标10亿元进行分解。预售时间节点2014.3.15金融街2014.5高层、洋房、叠拼2014.8滨水总部2014.10金融街2014.7独栋预售时间2014.4联排住宅商业2014.6滨水商业2014年6月、8月2014年5月2014年5月2014年4月推售策略结合2014年市场供应情况和项目预售时间节点，本项目全年推售策略：上半年：住宅为主，商业为辅下半年：商业为主，住宅为辅策略要点：住宅市场竞争激烈，小步快跑减少蓄客周期商业市场竞争较小，蓄势销售增强影响力度推售计划【第一批次】此阶段各类推广进入实施阶段，新形象，新价值推出，市场开始形成新的关注焦点。考虑到蓄客时间短，建议新增商业产品实施自然销售。指标项目实施内容推售时间2014年4月1日—2014年4月31日供应计划金融街5-9#供应量约181套，29797㎡供应货值商铺：15000元/㎡，总货值0.96亿写字楼：6500元/㎡，总货值1.52亿当期销售目标商业去化70%实现认购金额0.67亿总目标达成率6.7%推售计划【第二批次】此阶段具备一定的市场影响力，推广以住宅为项目主要形象。本批次产品为项目住宅主力形象产品，对项目住宅销售有一定的推到作用，且蓄客时间较为充足，建议本批次采取集中开盘扩大项目影响力。指标项目实施内容推售时间2014年5月1日—2014年5月31日供应计划住宅：联排、叠拼供应量联排40套，8621㎡叠拼60套，11343㎡供应货值联排：9000元/㎡，总货值0.78亿叠拼：7300元/㎡，总货值0.83亿当期销售目标去化90%实现认购金额1.45亿总目标达成率14.5%推售计划【第三批次】本批次产品建议独栋线下自然销售，洋房物业集中开盘。本阶段推广工作依然以住宅为主，辅助商业产品信息发布，同时线下进行商业客户蓄积指标项目实施内容推售时间2014年7月1日—2014年7月15日供应计划住宅：独栋、洋房供应量独栋11套，3628㎡洋房140套，18222㎡供应货值独栋：11000元/㎡，总货值0.4亿洋房：5800元/㎡，总货值1.06亿当期销售目标去化90%实现认购金额1.3亿总目标达成率13%推售计划【第四批次】此阶段住宅产品全部面市，推广方面逐渐向商业方向转移，主打项目商业产品信息。本批次产品为高层物业，但蓄客时间较短，建议采取小规模的集中开盘，住宅底商采取线下自然销售的方式销售。指标项目实施内容推售时间2014年8月1日—2014年8月31日供应计划住宅：高层商业：住宅底商供应量高层354套，32520㎡住宅商业：51套，3992.31㎡供应货值高层：4800元/㎡，总货值1.56亿商铺：15000元/㎡，总货值0.6亿元销售目标高层去化80%商业去化80%实现认购金额1.7亿总目标达成率17%推售计划【第五批次】住宅产品全部出货完毕，本批次洋房产品为加推产品，采取线下自然销售方式。指标项目实施内容推售时间2014年9月1日—2014年9月15日供应计划住宅：洋房供应量洋房140套，18222㎡供应货值洋房：5800元/㎡，总货值1.06亿当期销售目标去化60%实现认购金额0.64亿总目标达成率6.4%推售计划【第六批次】此阶段住宅产品全部面市，推广方面逐渐想商业方向转移，主打项目商业产品信息。本批次供货量较大，且蓄客周期较长，建议集中开盘。指标项目实施内容推售时间2014年9月15日—2014年9月31日供应计划商业：滨水商业街供应量约218套，28183㎡供应货值商铺：15000元/㎡，总货值3.9亿总部楼：6500元/㎡，总货值1.23亿当期销售目标商铺去化40%实现认购金额1.56亿总目标达成率15.6%推售计划【第七批次】项目一期产品全部面市，以商业产品收尾，本批次产品为一期最后一次集中开盘，项目整体进入持销期。指标项目实施内容推售时间2014年11月1日—2014年11月31日供应计划金融