高力国际-商圈及目标消费群体研究

商圈及目标消费群体研究商圈及目标消费群体研究高力国际高力国际(1)(1)商业项目操作流程介绍(2)市场研究城市背景商圈研究消费群体地块条件取得土地前期市场研究经济产业人口消费……分布特点关系地位……目标特点习惯能力……交通可视可达指标……定位定位规模定位市场定位商圈定位主题定位业态定位……商户访谈人流动线车流动线……商业规划营销推广招商实施运营管理平面布局动线结构休息空间……景观绿化工程条件水平动线竖向交通入口安排下客区卸货区停车场功能配比主力店洽谈阶段成果深入研究项目所在区域背景及发展状况以及潜在消费需求,为项目定位确定科学合理的依据.在项目定位的同时,了解商家的需求及意向,,以确保定位的准确以及未来招商的可实现性.通过合理的商业规划,确保商家进商家进驻的可实现性以及后期运营中可驻的可实现性以及后期运营中可能出现相关问题的提前解决能出现相关问题的提前解决..开始进行主力店的洽商开始进行主力店的洽商,,确确定主力店租赁意向定主力店租赁意向..步骤①②③④⑤⑥⑦运营管理费用测算运营管理费用测算财务管理营业管理物业管理行销管理(3)市场研究城市/区域背景商圈研究消费群体地块条件取得土地前期市场研究①经济产业人口消费……1、确定重点研究范围认识；2、城市/区域经济发展状况；3、城市/区域人口状况及特点；4、城市/区域消费水平；……分布特点关系地位……1、城市/区域商圈分布情况及特点；2、相关商圈之间关系；3、项目与相关商圈之间的关系或项目在所在商圈所处的地位认识；……目标特点习惯能力……交通可视可达指标……1、周边交通现状及可视性、可达性分析；2、城市/区域交通发展为本项目带来的影响分析；3、本项目建成后对周边区域交通状况的影响分析；4、项目规划指标限制性分析；……(4)定位定位规模定位市场定位功能配比商圈定位主题定位业态定位……商户访谈主力店洽谈②办公酒店商业……居住(5)商业规划营销推广招商实施运营管理人流动线车流动线……平面布局动线结构休息空间……景观绿化工程条件水平动线竖向交通入口安排下客区卸货区停车场③④⑤⑥财务管理营业管理物业管理行销管理(6)市场研究城市背景商圈研究消费群体地块条件取得土地前期市场研究经济产业人口消费……分布特点关系地位……目标特点习惯能力……交通可视可达指标……定位定位规模定位市场定位商圈定位主题定位业态定位……商户访谈人流动线车流动线……商业规划营销推广招商实施运营管理平面布局动线结构休息空间……景观绿化工程条件水平动线竖向交通入口安排下客区卸货区停车场功能配比主力店洽谈财务管理营业管理物业管理行销管理(7)(7)商圈(8)1122商圈的定义商圈的定义商圈的形成商圈的形成目录(9)商圈是在城市中某些特定区域内，由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用（包括辐射、吸引双向活动）的一定空间范围，这些商贸网点集聚的特定空间区域既可能在一个城市的中心，也可能在城市的次中心或边缘地带。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态、业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆500M为核心商圈，方圆1,000M为次商圈。商圈的定义(10)北京主要商圈分布亚奥中关村金融街万达西单前门王府井CBD朝外东直门三里屯燕莎望京(11)形成原因：1、历史沿革（传统商圈：王府井、前门传统商圈：王府井、前门）2、政府规划（规划商圈：朝外、规划商圈：朝外、CBDCBD、金融街、亚奥、望京、金融街、亚奥、望京）3、消费需求（发展商圈：三里屯、东直门、燕莎、中关村发展商圈：三里屯、东直门、燕莎、中关村）4、品牌效应（万达万达）……商圈的形成(12)¾大型商业街带动模式：商圈以某一大型商业街为核心，这个大型商业街就是区域的中心轴；如：王府静、西单、前门模式特征(13)顾名思义,王府井大街作为一条商业街,早年主要是适应“王府”的人们需要而逐渐兴起的。明朝称王府街。据《明成祖实录》载：初称十王府,王府街,后又称王府井大街。在这条街两旁的小巷名称中,至今尚有四处称为府的：帅府、阮府、空府、霞公府。不仅街以府命名,巷也以府命名。(14)32514东方广场北京百货大楼北京APM乐天银泰金宝汇¾王府井大街位于天安门东侧，定名于1915年，历史悠久，是中外游客到北京的必游之地，日均人流量达100万以上¾王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街。王府井商圈是北京最早的、最成熟的商圈¾王府井商圈一直以购物中心和传统百货等零售业态占据主导地位，其主要的客流均由外埠和境外的旅游者组成。区内各大商业卖场林立，如：东方新天地、新东安商场、王府井百货大楼、乐天银泰商场等¾由于几个交通要道以及地铁1、5号线在此区域交汇，王府井的零售市场非常繁荣，是北京最著名的商业区王府井(15)序号项目业态规模（㎡）开业时间1金宝汇购物中心40,00020082东方广场购物中心120,00020013乐天银泰百货83,60020084北京市百货大楼百货30,00019555北京APM购物中心40,0001998王府井价格高端中端大众1020304050目标消费者年龄北京市百货大楼北京市百货大楼北京北京APMAPM金宝汇金宝汇东方广场东方广场乐天银泰乐天银泰12345(16)西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1,600米，以西单北大街为轴线东西进深200—300米，占地80公顷。西单商业区的形成开始于五十年代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设，以及城市人口的大量西移，西单商业区开始一步步的发展并繁荣起来。(17)162435首都时代广场大悦城华威美晟广场中友百货君太百货西单商场¾西单商圈位于北京市黄金地段长安街西段，该商业区北起西单北大街北口，南至长安街，是以西单北大街为主线的北京市黄金商圈，也是北京市最早的、最成熟的商圈之一，它与王府井商圈、前门商圈并称为北京市三大传统商圈¾绝佳的地理位置以及政府的良好的规划使其成为了具有国际先进水平的，集购物、餐饮、娱乐、服务、办公为一体的整洁、有序、文明、繁华的商业街西单(18)序号项目业态规模（㎡）开业时间1首都时代广场购物中心49,00020002大悦城购物中心205,00020083君太百货百货60,00020034中友百货百货40,00019995西单商场百货30,00019786华威商场购物中心50,0001991序号项目业态规模（㎡）开业时间新增美晟广场购物中心47,000待定西单1价格高端中端大众1020304050目标消费者年龄中友百货中友百货西单商场西单商场首都时代广场首都时代广场大悦城大悦城君太百货君太百货华威商场华威商场2(19)前门商业街12大栅栏商业街¾其地处天安门广场正南方，且自身具有悠久的历史，前门吸引了许多的游客¾600多年的古老商街的历史令其汇聚了许多“老字号”，如全聚德、吴裕泰、一条龙、瑞蚨祥等¾2008年，前门商圈经过新一轮修复，引进了许多国际品牌，如Rolex、ZARA、H&M、Starbucks等前门(20)前门是古都九门之首—位居北京中轴线上的南大门。前门大街为都城中轴线上的南北主街.也是古都中轴线上最具有传统特色的商业街和市井文化区域。前门，在历史中是连接着皇城内外气脉的重要地方。明清时期，前门一带可以说是北京城最繁华热闹的地区了，即使王府井也无法与之相比。那时的吏户礼兵刑工六大部，都设在前门内的东西两侧，只隔一道城墙。前门一带热闹的原因，正源于此，外地人进京，无论是赶考的秀才，还是办事的官员，住在前门一带，自然方便一些。前门一带店铺多，饭馆多，游乐场所多，会馆旅店多，就是再自然不过的事情了。有具体的统计，前门一带光会馆就有140多家。(21)12序号项目业态规模（㎡）开业时间1前门商业街商业街125,00020082大栅栏商业街商业街40,405已开业前门价格高端中端大众1020304050目标消费者年龄前门商业街前门商业街大栅栏商业街大栅栏商业街(22)¾多种业态零售点共同带动模式：商圈内成员众多，但规模较小，主要满足区域内的市场需求，区域内自成一个完整的消费体系；如：北京朝外商圈模式特征(23)¾商业新星涌现：从2005年中旬到2007年6月，朝外地区陆续上市数个商业地产项目，如朝外MEN、老番街、日坛国际广场、日坛上街、雅宝城和优唐等，其中既有外贸商品零售业，也有专业批发商业业态¾区位优势凸显：朝外大街被市政府确定为北京市第三商业街区，与此同时，随着新型商业业态的入市，位于朝外大街和建外大街中间的朝外南辅路的区位优势也得到业内一致肯定朝外1丰联广场2蓝岛商场3悠唐朝外MEN45日坛上街百脑汇(新)6(24)项目业态规模（㎡）开业时间1丰联广场购物中心74,00019972蓝岛商场百货45,00019933悠唐购物中心80,00020074朝外MEN市场106,70020055日坛上街商业街70,00020086百脑汇(新)电子卖场22,0002009朝外价格高端中端大众1020304050目标消费者年龄丰联广场丰联广场蓝岛商场蓝岛商场雅宝城雅宝城朝外朝外MENMEN优唐优唐海龙电子城海龙电子城264(25)¾中心带动模式：商圈的形成首先发端于一两个中心商业项目。随着地区内中心店或旗舰店的建立与不断发展，各种业态的店铺随之集聚于此，商品种类丰富，样式齐全，不断吸引大批顾客流，而顾客流的增长，又能进一步吸引其他相关商业入住。如：北京燕莎商圈、CBD商圈模式特征(26)¾CBD商圈西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地面积约4平方公里是，北京市知名度最高的的国际性商务中心区¾区域内交通便捷、路网发达。主要交通道路二环路、三环路、四环路均围绕贯穿该商务区；区域内的多条公交线路及地铁一号线、八号线、十号线等构成了完善的交通体系¾CBD商务区内高档商业设施林立，写字楼聚集，商务氛围浓厚。国贸、嘉里、银泰、华贸中心等顶级写字楼云集；普华永道、麦肯锡、埃克森美孚石油、荷兰银行、福特公司、丰田公司、惠普、等知名公司集中¾该区域的零售业主要针对中高端消费者，是国际奢侈品牌的聚集地，同时也引领着北京的高端时尚CBD76214世贸天街财富购物中心嘉里中心国贸购物中心银泰中心华贸购物中心3新光天地58美美百货新世界百货(27)¾燕莎商圈临近机场高速、东三环主路。区内有地铁10号线、机铁高速路通过，公交线路密集，形成了三环路、快速路、高速、地铁、公交组成的便捷交通网络；¾燕莎商圈是指以燕莎友谊商城为标志的一片区域，是一个国际众多知名公司的汇集地，周边使馆林立，中高端消费人群密集，国际氛围浓厚。燕莎1燕莎友谊商城2都汇天地蓝色港湾43昆仑汇567好运街女人街莱太花卉(28)燕莎序号项目业态规模（㎡）开业时间1燕莎友谊商城百货22,00019922都汇天地购物中心100,00020093昆仑汇购物中心10,00020074蓝色港湾购物中心150,00020075女人街服装市场18,00020026莱太花卉花卉市场5500019987好运街商业街15,0002005高端中端大众价格1020304050目标消费者年龄都汇天地都汇天地燕莎友谊商城燕莎友谊商城华贸购物中心华贸购物中心女人街女人街昆仑汇昆仑汇莱太花卉莱太花卉好运街好运街(29)序号项目业态规模（㎡）开业时间1国贸商城购物中心64,00019902银泰中心购物中心25,00020083新光天地百货180,00020074华贸购物中心购物中心40,00020075美美百货百货20,00020086嘉里中心购物中心17,4601999序号项目业态规模（㎡）开业时间新增财富购物中心购物中心20,465待定7世贸天阶购物中心84,85620068新世界百货百货39,0002007CBD价格高端中端大众1020304050目标消费者年龄华贸购物中心华贸购物中心美美百货美美百货国贸商城国贸商城银泰中心银泰中心新光天地新光天地嘉里中心嘉里中心世贸天阶世贸天阶新世