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某某花园行销推广企划书（项目包装部分）福州某某营销策划公司1一、某某花园整体形象的包装项目形象：身份尊贵，价格合理，产品优秀（给消费者最直接的印象和感觉）项目分形象——1、15万M2江滨高尚人文社区2、金山新区城市样板生活社区3、缤纷异彩的水艺术花城，内涵丰富的水艺术花城4、山水文化和居住文化的集大成者5、福州户型革命浪潮引导者，新生活方式引导者6、金山新区（江南）楼盘新形象代表者，金山新区开发重量级项目二、某某花园内外环境的包装（一）环境主题：在花乡做水景，在水乡建花城1、外部环境：和直接竞争对手没有明显的差异化优势，是共享资源，但也要向消费者说明清楚。A、一线闽江美景，300亩江滨公园翠绿无边，空气指数超过国家一级标准，地处福州最适合居住的地段。B、离金山大桥西桥头200米，离旧城区有点远，但我们走的是全福州最漂亮的路，一路审美回家，很容易忘却时间的流逝。C、建新是花乡，江南是水乡，南台岛是福州城区最有价值的唯一天然美岛，人称“琼花玉岛”。自然环境和居住环境无以伦比，是难得的天赋山水。2D、南台岛是福州城区南进主战场，是福州的金色浦东，福州的金色未来。2、内部环境：内部环境的包装我们还是以务实为主，所以我们卖匠心，不卖概念。小区中心有集中绿化，组团中庭有绿化，邻里楼间有绿化，首层架空有绿化，共同组成一个完整的立体的“3+1”环境空间。整个内部环境以东西两个人工湖为核心，以南北两条贯穿东西的千米溪流为主线，点缀着某某花园十大胜景，构成某某花园的立体水景体系；社区景观绿化以小组团为主，集中绿地为辅，花水相间，融于生活，和社区外部优美的大自然互相呼应连为一体。3、某某花园十景：以中国人喜闻乐见的形式，把景观进行个性化塑造，同时赋以名称和含义，使客户对我们景观设计的认识从感性上升到理性，从模糊上升为具象（具体创作详见创作文案部分和社区景观总平）4、小区各组团和标志性景观：每个社区都要有属于自己的园林，都要有属于自己的恒久美丽。在景观大门处树立一个美人鱼雕塑，使之成为整个社区的象征和精神堡垒，在各个相对独立的小区内分别营造各具特色的主题园林，以增强项目买点，并加强业主对自己居住小区的认同感和心理归属感。5、核心景观区的营造：塑造一个可以天天述说的、最能打动人心的招牌式标志性景区现在的房地产项目在景观规划上都讲究一个做样板环境，在做好“均好性”的基础上，形成一个集中的绿化景观带，如蔚蓝海岸的“20000万平方米棕榈滩”，成为它的招牌式景观。所以某某花园也要营造自己的核心景观区。我们的核心景观区位于东湖和西湖之间，把会所、中央景观广场、半开放式幼儿园融于其内，占地面积大概有15000平方米左右，有一个现代时尚的休闲会所、一个屋顶江景泳池、一个波光粼粼的园林泳池、3个功能不同的特色园林，一条锦绣溪流穿行而过，运动设施完善，我们称之为“水艺术主题社区公园”3（二）水景观主题：以“水景观—水艺术—水生活—水文化”为主线，倾力营造属于世界性的水艺术生活。水景观：东西两大人工湖，南北两条1000米溪流，叠泉流瀑，景景动人水艺术：急流缓坡，静态动态，溪石共趣，几十种水景形态，创造花城无限美水生活：景观融入生活，与水亲近，与水共赏，水体之美，美如景幻水文化：生活中离不开的，在延续千年的闽江水岸，某某花园邀请您体验水、感悟水三、某某花园分区、楼宇、户型包装（一）、分区包装某某花园共有五个相对独立的小区组成，在分区包装上要坚持三个“结合”原则，三者不可分割：（1）分区要和各区定位、档次结合起来（2）分区要和户型策略结合起来（3）分区与户型包装要和景观结合起来名称建议：1、现西优诗美地——区名：凌波清境主要景观和活动场所：西湖、花园、小溪流2、现南优诗美地——区名：子吟青悠（“青青子吟，悠悠我心；但为君故，沉吟至今。”）主要景观和活动场所：小溪流，花园3、现汤城——区名：金阙4主要景观和活动场所：闽江、江滨公园、花园、东湖一角4、现香榭里舍——区名：御庭主要景观和活动场所：中央广场、东湖、西湖、幼儿园、网球场5、现高层——区名：春和景明（“至若春和景明，波澜不惊；上下天光，一碧万顷”）主要景观和活动场所：花园、会所、小溪流、闽江、江滨公园（二）楼宇包装在各小社区内，楼宇可以以1、2、3、4、5、6号楼来命名，我们认为无须做太多文章。但在外立面的描述上要做到位。由于我们推盘可能不是以各小区为单位和分期，那我们可以变通为1、2、3号楼……，我们的最小楼间距是20米，最大限度地解决了住户的通风性、私密性、通透性和采光性。（三）户型包装我们总共有ABCDEF六个系列户型，建议以牡丹钻、玫瑰钻、白梅钻、金兰钻、绿宝石、蓝水晶为六个系列命名。在具体户型上仍然以A1、A2、A3……户型，B1、B2、B3……户型为命名，以方便客户识别。（具体包装详见项目创作部分）四、地块包装1、金山新区描述：2000年福州全市国内生产总值已达1003.3亿元，在全国省会城市中排在第6位，力争到2005年福州城市化水平提高到55%，建筑城区面积扩至125万公里，“南移”的重点是全面开发南台岛，由于地理位置的优势，南台岛具备良好的开发基础和开发条件，目前金山大桥已全面通车，尤溪大桥、金上大桥正在加紧建设中，金山新区总用地面积1612.28公顷约2.418万亩，规划人口30万人，在未来几年福州将实现市中心人口大转移。52、金山新区主要市政配套：1500亩的大学城，省国宾馆，及京福高速公路的起点站、南江滨大道、三环路等。及规划中占地600亩的3万人体育中心、200亩的中学、国际大型医院、55亩具有省内一流办学水平的金山小学、106亩全市迄今最大的榕城广场。3、新区开发概括：21世纪福州的“渡江战役”，实现“大福州”战略梦想的世纪抉择。金山碧水拉开渡江战役的序幕，江南水乡奠定了渡江战役的区块档次和胜利全局，某某花园是承上启下的战役重点。金山碧水千帆竞渡占领滩头，江南水乡歼敌主攻占南京，某某花园迂回穿插分割包围。某某花园是金山新区重量级开发项目，里程碑式的房地产开发经典之作。五、工地包装（详见设计稿）1、工地外墙包装设计2、工地施工氛围的营造3、现场口号条幅六、售楼部和样板房包装（一）售楼部包装原则1、与实战相结合，有利于整体销售组织的流程化管理，便于监控。2、体现项目的档次和素质，知微见著，同时渲染出销售气氛。3、售楼部既是一个大卖场，也是客户了解楼盘情况，并获取信心和好感的地方4、以“为客户提供最大方便”为出发点，吸收别人售楼部功能分区、装修设计之优点。6（二）样板房包装设计原则1、体现户型之优点，弥补户型之不足。2、简约，现代，实用；贴近现实生活；用材用料要让消费者感觉到“我也能做得到”，而并非是开发商用金钱堆砌出来的奢侈品。3、把景观设计延伸到样板房之中，阳台、窗户等主要观景点有户外景观点缀渲染。七、社区配套包装在形象上要让人感觉到我们的社区配套很完善很有档次，同时通过艺术化的包装生动地传达给消费者。1、360°全景观现代会所：门前溪流环绕，窗外湖青草绿，泳池内装满矫健与悠闲，配套完善，功能齐全。主要设施有：棋牌室、健身房、茶艺居、球艺室、网吧、韵律操室等。2、幼儿园：规模宏大，风景如画，实行双语教育，师资强，引入先进教学方法。4、鲜菜市场：买菜就在家门口。5、200米长商业街：我们的沿街店铺不要说成是沿街店面，而是和临近社区组成一条商业街，这样的话给客户的感觉就是我们的配套成规模有气势。八、VI系统（详见附件）