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集团战略发展部东易日盛家居装饰集团三年发展战略规划纲要（规划时限：2015年-2017年）编订时间：2014年9月实施时间：2014年月集团战略发展部目录第一部分规划总则第二部分行业前景分析第三部分发展目标第四部分商业模式第五部分组织能力第六部分财务指标分解附：子公司商业计划模版（以A6L业务为例）集团战略发展部东易日盛家居装饰集团2015－2017年发展战略规划纲要第一部分规划总则一、规划编制背景东易日盛集团自启动809战略系统力工作以来，全体高管和员工围绕着公司战略紧抓落实，为公司的成功上市做出了积极贡献。回望东易日盛战略管理实践所走过的历程：2012年，809会议公司确定了业务方向是聚焦家装领域，并开始培育战略意识；2013年，809会议确定业务架构从造大船转向造舰队，并学会战略设计；2014年，809会议通过战略审计发现有些业务模式不够清晰，需要重新梳理定位，此外，公司确定增加投资功能，进一步明确集团业务分工，同时开始系统的进行战略管理（战略管控和运营管控）。根据此次809会议的精神，战略发展部将编制新版《东易日盛三年发展战略规划纲要（2015－2017）》作为指导各子公司分解和制定自身战略实施计划的纲领性文件，各子公司应尽快给予深化，确保各项战略的最终落地。二、规划指导思想及原则以2013年12月18日公布的《东易日盛五年战略发展规划》为指导思想，以2014年809会议输出的战略发布内容为修正原则，坚持以市场为导向，聚焦家装领域，整合行业资源，积极创新商业模式，拓展区域市场，稳定和扩大市场占有率及市场覆盖率，同时优化运营，提升员工素质，增强员工与客户的满意度，使公司具备强大的战略核心能力，形成良好的口碑与品牌价值，促进集团持续、稳定、快速、健康的发展。三、规划时限2015年至2017年三年发展战略规划集团战略发展部第二部分行业前景分析一、未来三年行业展望我国宏观经济对建筑装饰行业的发展虽然存在着很多不确定、不稳定因素，但建筑装饰行业在以现代化、城镇化、工业化为经济、社会总发展途径的大背景下，仍将会有很大的发展空间。（一）住宅装饰行业容量不断扩大1、城市化进程推进增量需求。我国城市化率预计到2020年将达60%左右。城市化率每年平均增长1个百分点，每年将新增城镇人口1300万，以全国城镇人均住房面积28平方米测算，每年带来3.64亿平方米的新建住房，按每平方米600-1000元的基础装饰费用保守估算，将带来每年至少2,000-3,000亿元的住宅装饰市场需求。根据国家统计局公布的2013年商品住宅新开工、在施、竣工面积以及全国期房销售面积，未来3-5年，国内住宅装饰增量市场的需求可达到约90000亿元。2、消费结构升级，居住空间大幅改善。2013年我国人均国民收入为5414美元，正处于消费结构升级带动产业结构升级阶段，同时，也带动居住空间逐步扩大，这将为住宅装饰市场带来巨大的需求。3、存量住宅成为未来需求增长点。随着存量商业营运用房、住宅数量的增长和二手房交易市场的成熟，既有建筑整体及局部的更新改造等存量需求不断扩大。住宅在整个使用寿命周期中，存在进行多次装修的需要。随着存量住宅装修耐用年限的到来，大量住房的二次装修需求将会逐步释放。同时，随着家庭人口的增长，改善性住房需求逐渐增加，由此带来换房引发的二次装修需求。假定公共建筑装饰更新周期大约为5-8年，进行二次装修的比例为80%-100%；家庭住宅装饰更新周期为8-12年，进行二次装饰装修的比例为50%-80%。据此判断，上世纪末存量规模开始加速的各类建筑已陆续进入二次装饰装修需求释放阶段。据此估算，未来3-5年，国内装饰存量市场需求每年将达12,000-15,000亿元。（二）中国建筑装饰行业发展趋势1、行业转型发展正在深入行业在宏观经济加快转变发展方式的大背景下，为了顺应国家发展战略的调集团战略发展部整，建筑装饰行业的发展方式正在发生转变，绿色发展意识增强，设计的地位得到了提升，企业结构、市场结构、人力资源结构等方面都在进行调整与优化，2013年有2千家左右没有专业特点的小型装饰公司退出市场，新成立的小型装饰公司不足千家，业内企业兼并、重组力度较大。2、市场结构与环境不断优化除劳动力市场外，建筑装饰行业在资本市场、技术市场、人才市场等方面都发生了积极的变化，结构得到优化。在资本市场的作用下，建筑装饰行业内企业结构与梯次成为工程资源分配的重要依据，使工程市场资源的配臵越来越与企业结构相匹配，推动了市场结构的调整与优化。3、住宅装饰市场潜力巨大，但竞争格局复杂新兴商业模式出现，冲击传统家装企业，国内家装市场将被更专业的公司、精装公司、电商网站、地产开发商分流，例如土巴兔、齐家网、金螳螂、乐豪斯等非传统家装企业均开始以各种不同的经营模式涉足家装行业，传统家装公司的市场份额将进一步缩小。二、2015年住宅装饰市场需求预测（一）、2015年新增住宅家装总产值将达1.07万亿。未来二十年是城镇化快速发展阶段，预计在此阶段新增住宅面积会保持稳定增长。2010-2013年商品住宅销售面积较为平稳，从9.3亿平米上升至10.1亿平米，CAGR达2.87%。预计至2015年新增房屋销售面积将达10.7亿平米，以每平米1000元推算新增住宅家装总产值将达1.07万亿。目前楼盘整体精装修比例在各级城市发展状况不一，预计未来将以每年2%的速度增长，2015年各级城市对应楼盘整体精装修比例将达34%，16%，11%，再根据每平米装修价格1000元推算，至2015年楼盘整体精装修产值将达1400亿。由2015年新增住宅家装总产值1.07万亿，减去楼盘整体精装修产值为1400亿，推算出至2015年新增住宅家庭散装总产值将达9300亿。（二）、2015年二手房再装修产值将达2100亿。2013年，一、二、三四线城市二手房交易面积占新增住宅销售面积比例分别为97.96%、74.88%、14.79%，假设未来这一比例保持平稳，预计2015年全国集团战略发展部二手房交易总面积将达33000万平米。二手房装修成本相对较低，预计平均成本在每平米800元左右，按照二手房80%存在再装修需求，推算2015年二手房家装产值将达2100亿。（三）、存量需求：至2015年存量住宅家装产值将达2900亿，CAGR（复合年均增长率）为25%。根据城镇人口数量和城镇人均住宅面积可以推算历年城镇存量住宅面积。目前存量住宅翻修比例在1.6%左右，随着年限增加，存量住宅翻修比例将逐步提高，预计至2015年存量住宅翻修比例将达2%。同时按照住宅翻修周期为10年推算，至2015年，2005年存量住宅将进入翻修周期，2005年存量住宅面积为144亿平米（扣除前一年已翻修面积），以每平米1000元推算2015年存量住宅翻修产值将达2900亿。综上，至2015年家装行业总产值将达1.4万亿，其中新增住宅家庭散装产值达9300亿，二手房家装产值达2100亿，存量住宅家装产值达2900亿。集团战略发展部第三部分发展目标一、公司使命：装饰美好空间，筑就幸福生活二、公司愿景：成为最受尊敬的卓越的住宅装饰品牌运营商三、战略目标：（一）、业务达成目标：到2017年实现总体收入超100亿元，利润超10亿元。（二）、城市达成目标：到2017年全国建立起七个成熟区域基地市场，同时在区域市场内建立起以三个品类为主的物流基地。七个大区共覆盖超过150个城市（包括现有直营和特许城市）。（三）、商业模式达成目标：面向高端市场的睿筑别墅全案装修业务、面向中高端市场的A6L有机整体家装业务、面向中端市场的速美集家标准化整装业务、面向有批量住宅装修需求的精装业务、面向精装后客户的软装业务，以及作为集团重要配套业务的木作总承包业务、经贸业务，和未来作为集团软件和数据信息重要支撑的网家科技业务。到2017年形成上述８个成熟的业务品类，支撑集团云家居商业模式的最终构想。（四）、B2B业务能力达成目标：到2017年实现与重点地产条线（如中海、华润、万科、保利、融创、招商、中粮、龙湖等）涉及的区域城市达成大型项目合作。除此之外，探索和尝试与非主流地产条线的项目合作，作为B2B业务能力和收入的补充，并总结出一套风险评估标准和项目操作流程。（五）、行业领导者衡量指标：1、盈利能力：到2017年集团整体利润率目标不低于10%，股东回报率行业最高，达到每股1.5元。2、销售能力：到2017年集团整体收入年均增长率不低于50%。3、品牌价值：到2017年集团品牌价值达到116亿，复合增长率为50%（2014年集团品牌价值为80亿元）。4、市场指标：2017年实现市场占有率双第一（在全国市场和区域市场的占有率都要达到第一），市场覆盖率第一，发展速度最快。集团战略发展部5、能力指标：体系最优，成为行业的标杆，受竞争对手的尊重。溢价能力最强，品牌第一提及率行业第一。专业化程度最高，业务模式最具竞争力。供应链效率最高，能够整合国际国内最优秀的供应商。客户满意度最高，客户满意度力争达到100%。（六）、战略核心能力目标面向市场，未来东易日盛的战略核心能力是：一、价值链整合能力。公司的“实业驱动加资本运作的双轮齐驱战略”将进一步培育产业集群，创造新商业模式，实现对行业的整合，提升产业的集中度和标准，帮助公司在家居领域做大做强。随着公司的业务扩展，所涉猎的业务范围会逐渐拓展，除了传统业务及其价值链领域外，还将延伸至家居行业外的其他领域。两轮驱动的格局更有利于专业人才的引进，也可为公司形成强大的运营管控体系，符合我们在住宅装饰领域大的战略格局。二、科技化和互联网化能力。在多维新媒体时代，互联网会对家居行业产生聚客、引流的积极影响，部分实现客户线上体验功能。家居行业最重要的环节是要解决线下问题，包括线下体验、增值服务、售后以及供应链。科技化和标准化有利于整合建材、装饰、家居和家电这四个行业，通过前端研发的设计产品把整家模式导入，利用集中采购供应链的优势把高性价比的“家产品”打包销售给客户，这些都是我们的核心竞争力。一个具备科技化的价值链整合能力的企业才能在未来市场上占有一席之地，这也是公司战略的核心能力目标。四、主要任务：2014年保增长：今年是公司上市的第一年，在新业务模式尚不能给予集团收入较大支撑的情况下，当前A6L业务依然肩负着集团收入增长的重任，因此今年主要任务是保证传统业务品类的业绩增长，不能出现异常波动，在此基础上下半年要成功将速美、软装和睿筑等新业务的商业模式总结和固化下来，为明年新开城市奠定基础。2015年稳增长：公司将通过信息化研发、电子商务等一系列手段，实现流集团战略发展部量的增加和工作效率的提升。因此2015年的主要任务是保证实体业务按既定目标实现增长，同时，投资业务要完成相关产业链目标的并购和融合工作，以期下一年为公司贡献部分收入。2016、2017年实现快速增长：随着公司商业模式逐步成熟并成功复制、直营区域不断扩大以及投资并购业务的助力，2016年和2017年的收入增幅将分别达到60%和100%。五、战略举措：首先是扩大直营地域，在公司层面合理规划新开城市和特许并购的步骤、二三城市市场的下沉策略以及七大基地市场的最终实现路径。其次是实现新模式成功复制，打破僵局、消除博弈、提高配比，扩大产值。第三是实业轮和资本轮双轮驱动增长，公司通过实业投资和产业并购，合理配臵资源，为百亿战略目标的实现提供有力保障。集团战略发展部第四部分商业模式一、现行商业模式综述东易日盛集团的商业模式是“有机整体家装”，为客户提供由房到家的整体装修服务，注重整体产品和服务的高品质、低碳环保、和谐有机。因此，公司在不断研究客户需求的基础上，也在对商业模式进行逐步创新。为满足不同市场定位的客户需求，公司对商业模式不断进行优化和创新细分，最终形成了现有商业模式的组合：面向高端市场的睿筑别墅全案装修业务、面向中高端市场的A6L有机整体家装业务、面向中端市场的速美集家标准化整装业务、面向有批量住宅装修需求的精装业务、面向精装后客户的软装业务，以及作为集团重要配套业务的木作总承包业务、经贸业务，和未来作为集