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商业开发全流程定位目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾净利率X周转率X资金杠杆IRR【销售净利润/mall投资额+(租金-折旧-利息)xT/mall投资额】x资金杠杆ROE目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾ROE=【销售净利润/mall投资额+(租金-折旧-利息)xT/mall投资额】x资金杠杆量价兼顾品相双得目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾ROE=【销售净利润/mall投资额+(租金-折旧-利息)xT/mall投资额】x资金杠杆销售速度mall财务目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾关键问题•量价关系关键路径•客户引领核心要素•市场信心枢纽事件•MALL及整盘的定位营销：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾营销：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾关键问题•速度与形象关键路径•关键路径明确核心要素•工程策划与定位枢纽事件•关键计划前置工程（前期）：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾工程（前期）：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾关键问题•运营与工程成本关系关键路径•成本调研与策划核心要素•管理前置枢纽事件•成本区间定位成本：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾成本：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾关键问题•快速发展与团队战斗力关键路径•团队管理机制核心要素•团队文化形成枢纽事件•团队心理建设行政：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾行政：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾关键问题•引领性与系统性的问题关键路径•设计理念落实核心要素•创新能力枢纽事件•方案设计设计：一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾设计：目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾分类摘牌—开工开工—开盘开盘—主体结构封顶主体结构封顶—开业/交付开业/交付后设计初勘报告建筑方案设计幕墙和夜景照明设计//详勘报告扩初设计管综及各单项设计概念方案设计施工图设计营销市场调研报告开盘方案/交付方案/再定位报告项目营销总体策划方案前期前期策划报告国有土地使用证/一次及二次消防合格证大产权证办理建设用地、工程规划许可证竣工备案表建筑工程施工许可证预售许可证工程工程策划报告桩基施工完成主体结构封顶内外装、景观、机电施工销项整改并移交商管基坑支护方案底板完成正式供电出正负零成本项目成本策划报告目标成本方案版动态成本管理签证管理项目结算采招合约规划报告目标成本土地版行政营业执照人员招聘///税务登记证组织机构代码证一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾营销：定位发展市场心理事件策略项目（商业）定位客户状况竞品情况区域现状一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾工程：总包确定场地布置售楼处施工土方及基础主体封顶配套工程正式供电一消二消竣工备案移交整改销项工程策划一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾成本：运营敏感客户敏感成本策划一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾行政：制度团建沟通团队心理发展一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾设计：景观、内装、外装建筑规划主题文化目录一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾分类摘牌—开工开工—开盘开盘—主体结构封顶主体结构封顶—开业/交付开业/交付后设计初勘报告建筑方案设计幕墙和夜景照明设计//详勘报告扩初设计管综及各单项设计概念方案设计施工图设计营销市场调研报告开盘方案/交付方案/再定位报告项目营销总体策划方案前期前期策划报告国有土地使用证/一次及二次消防合格证大产权证办理建设用地、工程规划许可证竣工备案表建筑工程施工许可证预售许可证工程工程策划报告桩基施工完成主体结构封顶内外装、景观、机电施工销项整改并移交商管基坑支护方案底板完成正式供电出正负零成本项目成本策划报告目标成本方案版动态成本管理签证管理项目结算采招合约规划报告目标成本土地版行政营业执照人员招聘///税务登记证组织机构代码证？总揽全局王者风范算无遗策自圆其说流传美名？前策起势首开N开开业一.运营逻辑二.基本目标三.核心要素四.关键策略五.专业体系六.全景回顾三支箭，箭向何方？如何正中靶心？驼行千里以知致行