商业管理公司招商部开店流程

商业管理公司招商部开店流程第一部分项目规划设计参与阶段1.1项目规划设计的目的规划研究院负责XX广场步行街的项目规划设计，商管公司招商部需根据商业经验对提出调整意见，使步行街建筑规划符合商业经营需求，为招商及日后运营奠定基础。1.2规划设计的设计要点步行街铺位划分、主力店与步行街交接口、主通道、手扶梯位置等。1.3规划设计的工作流程集团规划研究院设计初稿---集团商管公司提出意见---集团规划研究院调整---集团批准---集团规划研究院发至集团商管公司、项目管理中心、地方项目公司。1.4项目规划设计阶段使用的工作标准及制式表格1.4.1步行街房产技术条件1.4.2步行街铺位划分意见表XX广场步行街商铺规划建议汇总表序号调整项目调整位置调整内容备注1铺位分割2手扶电梯3主力店入口4主通道5其他678制表人：部门主管：主管副总：总经理：第二部分项目资料准备2.1项目资料准备内容2.1.1规划院设计图纸（CAD文件）2.1.2当地行政商业地图2.1.3当地市场调查报告2.1.4项目工程技术指标2.1.5项目公司工程进度表2.1.6开业日期的确定2.1.7商务部提供主力店的招商情况2.1.8第一次当地商管招商工作会议内容2.1.9招商前期工作计划2.1.10租赁确认书、租赁合同以及相关审批流程2.2项目资料准备阶段操作流程2.2.1规划院图纸会汇集各方面的信息而随时进行修改，因此图纸更新应动态跟踪，派专人负责与规划院文件的对接。并将最新图纸传达至相关人员。2.2.2图纸的修改稿每次更新以规划院负责人在打印稿上签字为准，并附上相应的电子文档资料。2.2.3由规划院出具项目工程技术指标，包括面积、柱距、层高、距离、承重、停车位等主要内容。2.2.4当地行政商业地图应包括项目所在城市主要商圈、商业设施、主要新开发楼盘、居民分布等内容。2.2.5由当地项目公司出具工程进度表，应包括主要阶段性时间节点，并动态跟踪时间节点的变化，并以此确定启动招商的时间。2.2.6由商务部出具主力店的招商情况，并动态跟踪主力店引进的变化。2.2.7与当地商管公司沟通，制定前期工作计划，应包括市场调查报告完成时间、开业各项工作推进计划、人员招聘、招商制度、招商实施方案、异地招商计划、租金政策、业态规划、品牌落位等主要工作内容。2.2.8根据已开业的XX商业广场资料，编制租赁确认书、租赁合同以及相关审批流程2.3项目资料准备阶段使用的工作标准及制式表格2.3.1与规划院图纸的交接应专人负责，每次应有档案记录2.3.2重要文件应有部门负责人签字存档2.3.3项目工程技术指标、项目公司工程进度表、主力店的招商情况会随时变化，应注意动态跟踪2.3.4招商前期工作计划及开业工作推进表应充分征求当地商管公司的意见2.3.5此阶段的主要制式表格为内部联络单及请示文件内部联络单日期：年月日发起联络公司、部门：商业管理公司联络对象：事宜：关于的函特此联络，谢谢配合！各级领导批示意见建议反馈时限：年月日请示APPLICATION致toXXXX集团商业管理有限公司自fromXX万达商业广场管理有限公司日期date年月日页数page关于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的请示xxxxxxxxxxxxxxxxxxx妥否，请领导批示！附:第三部分市场调研3．1市场调研的目的市场调研的目的是为项目规划、招商准备提供信息,为决策者提供项目定位的依据，客观、系统地收集、整理、研究、分析商业的市场的现状与特点，明晰项目自身的优略势，将其转化为决策项目规划，定位的基础。3．2市场调研的作用3.2.1了解项目所在地的城市基本情况3.2.2了解项目所在区域的基本情况3.2.3了解项目所在地的商圈分布及特点3.2.4了解项目所在区域的商业情况3.2.5为决策提供依据3.3市场调研的主要内容3.3.1城市综合经济指标A.以前一年度（或者是上半年的经济数据为准），主要内容为商业对城市的贡献程度，商品流通的规模、社会消费品零售情况，商业设施的发展情况，其中包含GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数、各行业零售总额、占比以及它们的增长幅度等各项数据。B.商业运行状况：衣食住行等各项消费支出的规模、增长幅度、未来的发展趋势。C.业态在城市中所处的地位、发展的状况、增长的趋势。D.各商业中心的分布、业态组合、经营规模、经营特色。3.3.2城市人口状况人口总量、分布、年龄结构、受教育程度、性别结构等。3.3.3城市居民消费习惯消费占比分析、消费趋向分析、消费结构分析、购买力分析。3.3.4同业市场状况同业市场的分布状况、经营形态、发展规模、各业态的结构以及占比、经营特色、未来的发展方向。3.3.5城市交通状况交通网络分布、交通发展状况、主要交通工具、各交通工具的运营能力。3.3.6政府规划政府在未来的5-10年的规划情况，尤其是项目地所在的区域的城市规划情况3.3.7项目所在商圈情况A、所处地理位置B、周边环境C、各项经济指标及同期比D、商业分布、结构、发展状况及发展空间E、人口总量、分布、结构状况F、消费习惯、消费结构占比、购买能力、消费趋势G、交通状况3.3.8竞争同业调研A、经营规模B、行业中地位C、经营风格及特色D、业态组合、商品结构及占比E、竞争优势F、租金标准及收益G、物业条件、设备设施状况3.3.9商圈内物业租金标准及经济收益3.3.10商户资源调研3.4市场调研的方法3.4.1全面调查法3.4.2重点调查法3.4.3抽样调查法3.5市场调研的操作流程3.5.1调研准备阶段A、确定调研目标B、调研范围的划分C、调研的时间安排D、制定调研计划E、调研人员的分工F、调研表或问卷的设计等资料的准备3.5.2正式调研阶段A、确定资料来源B、进行资料收集C、实地抽样调查、D、现场问卷调查E、现场观察调查F、专家访谈调查3.5.3结果处理阶段A、对收集的资料进行汇总和整理B、对整理出的资料按类别进行归纳C、对归纳出的结果进行分析研究D、通过分析研究得出结论E、对结论进行总结整理出市场调研报告3．6市场调研阶段使用的工作标准及制式表格3.6.1市调问卷调查表问卷调查表先生/女士：您好，我们是XX集团的调查员，感谢您在百忙之中对我们工作的支持，本次调查主要针对您对XX城区内商圈商业情况的见解做一些了解。特此声明。谢谢！敬请您认真详细填写本调查表，所有问题您只需在对应的答案“□”中划写“√”即可。年龄：性别：一、甄别部分：1、您居住在下面什么范围内？□莲湖区□碑林区□新城区□雁塔区□其他区2、工作在下面什么范围内？□莲湖区□碑林区□新城区□雁塔区□其他区3、您现在住所属于下面哪种情况？□自购□租赁□单位宿舍4、您的工作单位属于下面哪种类型？□国营企业□外资/合资企业□事业型单位□私营企业□自由职业者□学生□离退休□无业二、消费习惯及期望部分1、您出行的交通形式主要是下面哪种？□自行车□公交车□出租车□自驾车2、您经常到什么地方消费？服装消费、日用品消费餐饮消费、娱乐休闲消费□东大街□西安饭庄□钟楼文商中心□西大街□鼓楼回民饮食街□小寨广场□中大国际购物中心□家世界超市□其它□其它3、在XX市西大街内，您最希望商家能够提供什么类型的购物场所？□大型百货商场□名品服饰专卖店/步行街□家居用品大卖场□超市/大卖场□家私店□电器大卖场□名牌折扣店□建材超市4、您希望商家能够为您提供什么类型的用餐场所？□中式快餐店□西式快餐店□休闲餐饮店□国内特色餐饮店□异国特色餐饮店□中式食府□咖啡馆□冰淇淋店□巧克力店□茶艺馆□面包店□自助餐厅5、影响您选择餐厅的主要因素是什么？□装潢□卫生□气氛□交通□口味□档次□实惠□服务□其他6、您希望XX区域能有一个什么样的大型购物中心？□现代时尚购物广场□青春、休闲购物广场□经常有文化活动、表演□大型百货商场□尽情体验的欢乐之城□购物、餐饮、休闲娱乐一站式购物广场三、背景资料部分：1、您的文化程度？□高中□中专□大专□本科□硕士2、您的职业？□金融□服务□商贸□制造□营销□房产□政府□医保□IT□文教□学生□待业□其他□无业3、下面那个最能代表您的个人收入情况？□500元以下□500-1000元□1001-2000元□2001-3000元□3001-5000元□5001-7000元□7001-10000□10000元以上4、您每月用于日常消费总额占月收入的那种比重？□20%以下□30%左右□40%左右□50%左右□60%左右□70%以上5、您在居住地和工作地的消费比列属于什么情况？（两项合计100%）居住地工作地□30%以下□30%以下□40%左右□40%左右□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上6、您的各项消费中，各自的比重是多少？（三项合计100%）购物餐饮娱乐休闲□10%以下□10%以下□10%以下□20%左右□20%左右□20%左右□30%左右□30%左右□30%左右□40%左右□40%左右□40%左右□50%左右□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上□70%以上3.6.2商业项目调研表商业项目调研表项目名称：位置：面积：项目介绍：楼层平均租金主力品牌备注租金收取方式合同年限保证金收取优惠政策商户来源项目分析3.6.3商户资源调查表品牌调查表序号业态业种品牌店面地址经营面积品牌描述经营方式3.6.4商铺租金调查表商铺租金调查表20xx年xx月xx日区域位置类型平均租金面积经营内容备注第四部分商业规划阶段4.1商业规划的目的步行街业态规划对步行街的各业态、业种进行规划，使得步行街内业态及品牌符合商业规律及顾客需求，从而达到步行街稳场、旺场。4.2商业规划的工作流程4.2.1根据市调报告及发展部提供的相关数据，集团商管公司招商部负责草拟新商业广场步行街业态规划。4.2.2商业广场步行街业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。4.2.3新商业广场步行街业态规划形成后，由集团商管公司招商部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、地方商业管理公司及集团其他部门领导参与论证，经讨论、调整后的规划报集团领导审批。4.2.4集团商管公司招商部负责依据经审批后的步行街商业规划指导各地商管公司制订招商方案，并跟进商业规划执行情况；4.2.5步行街业态规划一经确定，各地商管公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经集团商管公司招商部审核后报集团商管公司审批，审批后的调改方案方可执行。4.3商业规划阶段使用的工作标准商业规划的规划要点步行街业态分类一般分为三个品类：服装、餐饮、特色服务。XX步行街的业态规划的配比原则为加大餐饮的比例，一般占比50%以上，按照整个步行街的业态占比来看，应缩小服装的比例，一般步行街的服装占比控制在30%左右；其余的为特色服务，虽然特色服务品类较杂，但品牌总数较少，根据其定位设置在步行街内的配比。4.4.1步行街总体定位：根据项目所在城市市场情况、居民情况、商业情况、竞争对手情况、广场位置及物业情况、主力店情况，通过对步行街的档次定位、功能定位、品牌定位、主题定位、客层定位、项目当地文化定位、服务定位、商品定位、管理定位来进行步行街的整体定位。4.4.2业态配比及位置分布：1、做好充分的市调，充分了解项目周遍的业态的市场占有量，分布情况，以及周遍居民的收入水平，消费层次。根据广场整体功能定位、主力店业态、商户资源情况对步行街的业态配比进行确定；一般来说服装服饰的商户资源相对来说较多，对步行街的精品服装服饰专卖店，甚至旗舰店支持较大。2、根据步行街业态特征、物业条件、主力店关联性、各业态租金承受标准及顾客消费习惯对各业态位置进行确定。并根据品牌的形象、知名度、聚客度、承租力来确定各业态及各品牌的位置，比如：对于世界品牌或国内一二线品牌承租较高的品牌可以考虑将其设置在一楼入口处的黄金位置，而对于餐饮业态扎堆经营的特点，强聚客力的优势，我们可以将其设置在较高楼层以便引导客流向上运动