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©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。“彩生活”物管模式研究湖北中原地产营销策划有限公司研究中心2014.3研究背景Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Part1研究背景研究背景优质土地资源不断减少住宅产品同质性严重开发商间的竞争方向转向物管服务当面的竞争物管服务有巨大的盈利空间待挖掘物管服务在中国仅30年历史，发展不成熟服务成本不断上升一味提高物业费无法改变营运困局更低的物业费更周到的服务高科技化管理Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010物管是开发商未来新的盈利点传统物管模式难以为继彩生活开创新物管模式在土地资源日渐稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点1历经为期近20年的开发，城中心优质土地资源日益减少2住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱3在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。社区是一块未被开掘的金矿Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继被迫提高物业管理费劳动密集型产业劳动力成本升高成本中人工费占到60%~70%最低工资标准不断上调，劳动力成本升高成趋势政府相关政策对物管收费有严格的规定客户抗性人员招聘成本上升愿意从事低端服务业的人员越来越少一味提高物管费无法转变传统物管模式的运营困境Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管运用模式打响了创新物业服务第一枪更低的物管费更省心的服务更便利的生活模式彩生活物管模式简介Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Part2彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式技术房子社区服务彩生活服务模式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房子+社区+技术+服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活服务体验，并致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加，成为花样年集团主要盈利业务之一Source：数据来源于彩生活花样年2012年年报。在物业管理行业95%亏损的情况下，大型地产商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩生活却做到盈利彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物业、工程投资以及线下增值服务。花样年2012年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升高。彩生活物业财务情况（2008-2012年，万元）1174245944715592623084373731105711390100020003000400050006000700020082009201020112012收入利润Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010服务超过600个社区，逾60万个家庭，管理面积超过7000万㎡。2012年花样年服务平台——彩生活服务集团服务的人群约400万。目前在全国五大区域里兼并30多家物业管理公司，覆盖了全国54个城市。彩生活集团已在全国五大区域布局，且95%是非花样年物业，表明物管模式已被大量发商认可并采用彩生活物业区域分布除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到30%。花样年服务物业占比（单位：%）5%非花样年物业花样年旗下物业Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,201095%非花样年物业“彩生活”物管功能及运营特点Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010Part3在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到延伸类的服务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式彩生活物管内容增值类维修管理安保维护清洁绿化房屋增值计划电子商务平台•移动终端APPCodeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010金融服务其他基础类•互联网平台增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010电子商务平台支持在线购物、支付等功能，为业主提供第一手信息资讯花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购金融服务彩生活和工商银行推出联名信用卡支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用针对符合资格的业主提供小额贷款，收取较低利息其他涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等房屋增值计划吸纳服务小区的中小户型房源通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价为业主配置家私家电和代收租金为租户提供酒店式服务及租金代付彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验搭载高科技和移动互联网，打造的全新物管服务体验社区空间为提供方便快捷的生活服务,结合移动APP建立的电子商务平台为业主在使用彩之云APP时提供安全的支付方式，并实现社区内积分兑换功能彩空间彩付宝彩之云智能安保系统社区服务体验服务彩生活服务模式是指通过专业化、机械化、智能化、信息化投入来优化物业服务，解放出部分物业服务劳动力，以保证向客户提供优质、高效、多元的服务，再通过优质的物业服务获取物业资源与客户资源。该模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式。三大法宝关系图示Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010彩之云：APP的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联网实现社区服务行业的精准营销彩之云的核心就是一网、一中心、一站，充分利用互联网的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社区服务平台，真正实践彩生活“把社区服务做到家”的品牌理念。彩之云APP业务涵盖社区服务的六大核心内容，包括社区服务、O2O的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等。一网社区服务连锁经营虚拟服务商品服务O2O服务智能管家一站一中心物管、投诉、缴费等点餐、保修等出行、汽车、理财等团购、推送等高科技安保系统小区购物等彩之云彩空间彩付宝Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010移动互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端APP就可以实现社区内所有需求的有效达成彩之云彩付宝彩空间方便、全面、简单、易行是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云APP的服务内容充分满足业主对于服务全面性的追求，以期顾及业主生活的每一个维度。物业报修管家服务物业缴费，账单查询周边特惠彩之云APP外包或联营商家小区业主服务上门反馈使用其他服务一公里商圈平台信息推送Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010彩之云APP的迅速快捷不仅反映在周边服务即刻上门，也反映在业主对于社区服务投诉的解决上——手机登录彩之云APP，将需要投诉的问题上传，其内容将迅速抵达服务团队的高层管理者那里，投诉问题将会第一时间解决。彩之云APP通过精准化的社区服务，借助高新智能技术，将APP彻底与生活相融合，业主可以随心选择所需服务。彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积分平台——“彩付宝”应运而生彩付宝彩空间彩之云作为“彩之云”的支付平台，用户只要在APP上享受任何服务，都可以得到积分，这些积分可以用于社区各种各样的服务，比如充抵管理费等。彩付宝支付积分产生抵兑APP即时消费业主Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010彩空间：将物业管家与生活服务结合，借助智能科技，基本服务的呼叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”彩空间彩之云彩付宝通过将物业管家、生活顾问相结合，借助高新技术手段，将基本物业服务更为形象的转化、融合于其中，并落地到社区从而构建的一种“彩生活空间体验店”。结合移动终端互联网，彩空间逐步改变业主的消费习惯，让业主原来习惯在线下、习惯于面对面和管理处之间的沟通来解决问题，变成由业主自助到线上自助式服务解决问题。移动终端互联网彩空间社区体验改变高新技术线上自助式服务这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，为业主提供更便捷更悉心与周到的服务。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010生活顾问物业管家物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物业管理学院，提供物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服务人才在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在10%左右通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低物管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑传统物业管理花样年彩生活高新技术取代部分人工作业，属于劳动力+科技，成本可控物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及时普及物管知识，创造更多价值由于物管能力的提升和自我能力的体现，工作人员相对稳定，便于管理利用移动互联网技术，多维度贴合业主需求，物管人员主动回访更贴心劳动力需求属于劳动力密集型产业，劳动力成本较高，不可控物管技能培训基本无统一培训，物管人员素质一般人员稳定性由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流动性较高服务形式服务内容单一，及时性较低放松监管社区纠纷物管回访赢得好评Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010盈利模式Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010Part4生活增值服务降低成本Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010彩生活物管的盈利模式主要包括降低服务成本，为客户生活、房产提供增值服务从中获取服务费、代理费及回扣等积分抵扣物业费、延展服务内容，扩大市场占有率，高科技管理的物管模式易复制、扩张快，短期内即可形成规模效应传统物业服务模式单一物业费不断上涨APP积分抵扣物业费衍生服务内容高科技物管模式客户接受度高易复制易扩张规模效应增大客户基数，减低边际成本Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010降低人工成本和管理成本，主要通过保安清洁业务外包、技防代替