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控制性详细规划田宝江同济大学建筑城规学院博士副教授硕导注册城市规划师引子天津、上海、波士顿、广州——城市发展中的空间演变引子天津——城市发展中的空间演变引子天津——城市发展中的空间演变引子天津——城市发展中的空间演变引子天津、上海、波士顿——城市发展中的空间演变引子上海——城市发展中的空间演变波士顿大开挖：耗资146亿美元，历时15年广州：环城路高架第一部分基础理论一、控规的涵义、特征与作用（一）控规的地位总体规划详细规划总体规划分区规划控制性详规修建性详规《城乡规划法》第十九条：城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。《城乡规划法》三十七条、三十八条：以划拨或出让方式提供国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书、建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。控制性详细规划的法律地位（二）控规的涵义控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。（三）控规的特征1、实现土地细分管理2、规定性与引导性的统一3、法规性与实践性的统一4、图则标定（四）控规的作用1、维护公共利益2、防止“市场失灵和政府失灵”3、制定城市开发规则4、落实城市发展战略二、控规产生的背景：在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制性详细规划编制层次。中国经济运行机制改革城市建设机制变化建设方式、投资渠道变革商品经济的价值规律与市场调整机制对城市规划工作提出要求、产生冲击控制性详细规划城市经济、社会、产业结构调整城市土地使用制度改革改革常规的规划设计手法改革常规的规划管理方法三、相关规划类型——美国区划法（一）美国规划体系概况美国的城市规划体系可分为两个层面：综合规划（comprehensiveplan）区划法规（zoningregulation）（二）区划产生的背景（三）区划原理地块划分，管理规定。确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。（四）区划的主要内容：用地性质、开发强度、环境设施美国区划：以通则为主，图则为辅。区划条文：明确控制通则、不同用地类型的控制要求，包括允许和有条件允许的用途、建筑高度、退界、建筑密度等。区划图纸：全市一张区划图纸，标注用地类型，作为条文的索引。零售商业用地允许的用途有条件允许的用途建筑的布局和高度退界建筑密度周边控制标识麦迪逊市区划条文麦迪逊市区划图纸工作思路德国建造规划：以图则为主。图则：用地控制图和地块控制指标，包括用地类型、建筑密度、容积率、体积率、建筑高度、建筑方式、屋顶形式、建筑控制线和建筑线等。文本：对图则的解释。德国建造规划图则香港法定图则：图则+通则。法定图则：全香港建设用地全覆盖，纳入100张图则，反映控制线、用地性质、配套设施等刚性要求。注释和土地用途表：规定通则性的要求，对图则的使用说明。说明书:作为非法定的技术文件，反映规划意向和目的，有助于对图则内容的理解。香港法定图则——图则香港法定图则单元划分•美国、香港——通则为主，图则为辅•德国——图则为主，通则为辅•深圳、广州——图则为主，折中路线主要规划控制指标美国区划德国建筑规划香港法定图则深圳法定图则1.地块面积图则图则2.用地性质图则图则图则图则3.控制线图则图则图则4.容积率通则图则通则图则5.建筑高度通则图则通则技术文件6.配套设施通则图则通则图则7.土地利用相容性通则通则图则8.体积率图则9.建筑方式图则10.屋顶形式图则11.建筑控制线图则12.贴线控制图则第二部分控制体系控规的控制体系和要素（一）控制体系1、土地使用2、环境容量3、建筑建造4、城市设计构想5、配套设施6、交通与环境控制性详细规划控制体系1土地使用用地面积用地边界用地性质土地使用兼容2环境容量容积率建筑密度居住人口密度绿地率3建筑建造建筑限高建筑后退建筑间距4城市设计引导建筑体量建筑形式建筑色彩建筑空间围合建筑小品5配套设施市政设施公共设施（行政、商业、文教体卫等）6交通与环境交通方式出入口方式、数量其他交通设施停车泊位交通活动环境保护规定噪音振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量固体废弃物控制其它控制性详细规划控制体系图（二）控制要素1、土地使用控制1）、用地面积用地边界征地边界2）、用地边界线形名称线形作用红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保护区域边界线蓝线河流、水域用地边界线紫线历史保护区域边界线黄线施政基础设施用地边界线禁止机动车开口线保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅机动车出入口方位线建议地块出入口方位、利于疏导交通建筑基底线控制建筑体量、街景、立面裙房控制线控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间主体建筑控制线延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间建筑架空控制线控制沿街界面连续性广场控制线提升地块环境质量、完善城市空间体系公共空间控制线控制公共空间用地范围规划控制线一览表-30-加强建筑界面控制通过建筑控制线和贴线率进行建筑界面控制，加强街道、广场等公共空间的整体性和沿街界面的连续性。2.1.13.建筑控制线：指控制建筑轮廓外包线位置的控制线。2.1.14.贴线率：指建筑物贴建筑控制线的界面长度与建筑控制线长度的比值。当仅划示建筑控制线而未标示贴线率时，建筑物在不逾越建筑控制线的条件下，可不贴线建设。当建筑控制线和贴线率同时标示时，明确控制建筑界面的位置和连续程度。滨水界面广场界面转角商业界面底层骑楼界面5.4.3.建筑控制线退让道路红线的距离应考虑消防、地下管线、生态环境、安全卫生等因素，退让主干路不应小于10米，退让次干路与支路不得小于3米。5.4.4.影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的地块，其面临城市道路的主要出入口建筑控制线与规划道路红线之间的距离，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地。5.4.5.城市建成区新建、改扩建地块的建筑控制线应根据相邻保留建筑退界距离以及风貌保护的要求合理确定，可小于3米。建筑控制线的退让要求-32-5.4.6.不同地区建筑贴线率指标（计算规则见附录四）不宜低于表5-4的规定。空间景观构架不要求建筑界面连续的路段只划定建筑控制线，不设定贴线率。表5-4建筑贴线率指标表地区分类支路、次干路两侧步行街与公共通道两侧以休闲活动为主的公共绿地、广场周边公共活动中心区70%80%80%一般地区中的商业、商务功能地区60%70%80%1、贴线率的计算公式贴线率(P)=街墙立面线长度(B)/建筑控制线长度(L)╳100%附录四建筑控制线和贴线率的计算规则2、街墙立面线长度的计算规则（1）当建筑为底层架空的形式，且架空高度小于等于10米时，架空部分的宽度L1可计入街墙立面线的有效长度，即该建筑的街墙立面线长度为L2，如图1所示。（2）当建筑为骑楼的形式时，骑楼建筑轮廓投影线可计入街墙立面线的有效长度，如图2所示。附录四建筑控制线和贴线率的计算规则（3）当建筑外墙面有凹进变化的形式时，若建筑外墙面凹进深度小于等于2米，可计入街墙立面线的有效长度，如图3所示。（4）围墙不计入街墙立面线的有效长度。用地性质的划分应参照国家标准—《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分8大类，35中类，42小类，采用字母数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，例如居住用地为大写的R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如中类的R1和小类的R11。R,A,B,S,W,G,M,U,3）、土地使用性质控制Ⅰ类（公共设施）－严格控制S,U,GⅡ类（商业开发）－适当弹性R,A,B,M,W,XX类：混合用地3）、土地使用性质控制-37-3.3.1.……混合用地是指一个地块中有两类或两类以上使用性质的建筑，且每类性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例均超过10%的用地。3.3.3.功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区、重要滨水区内的用地混合。3.3.4.环境要求相斥的用地之间禁止混合，……3.3.5.用地之间混合引导参见表3-3。混合用地的定义：用地混合的原则：地下空间与地上土地使用性质之间的关系：3.3.6.除独立设置的地下空间系统(如民防)外，地下空间的使用性质与地上土地使用性质之间宜保持关联，或符合用地混合引导表3-3的要求。-38-用地性质住宅组团用地社区级公共服务设施用地行政办公用地商业服务业用地文化/体育用地科研设计用地商务办公用地一类工业用地二类工业用地工业研发用地普通仓库/堆场用地物流用地轨道交通用地社会停车场用地综合交通枢纽用地一类住宅组团用地二类/三类住宅组团用地四类住宅组团用地福利院、医疗设施用地其它一类住宅组团用地二类住宅组团用地√三类住宅组团用地×四类住宅组团用地×√社区级福利、医疗设施用地×○×其它社区级公共服务设施用地×√√○行政办公用地×××○○商业服务业用地×○√○√○文化/体育用地××√○√○√科研设计用地××√○√○○○商务办公用地×○√×√√√√○一类工业用地××√×○×○×√○二类工业用地××××××××××√工业研发用地××○×○×○○√√√√普通仓库/堆场用地××××○×××××√√√物流用地××○×××○××○√√√√轨道交通用地×○√○√×√√○√××○××社会停车场用地××○×○○√√○○○○○√√√综合交通枢纽用地×√√○√×√√√√××○××√√表3-3用地混合引导表注：①“√”表示宜混合，“○”表示有条件可混合，“×”表示不宜混合。②表中未列用地一般不宜混合（二）控制要素2、环境容量控制1）容积率FAR容积率又称楼板面积率，建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万平方米／万平方米）。FAR=Ar/Al容积率的确定：（1）用地性质（2）地块区位（3）地块基础设施条件（4）人口容量（5）地块空间环境条件（6）地块的土地出让条件（7）城市设计要求（8）建造方式和形态规划容积率奖励加强城市开发引导与控制，分类分区确定开发强度综合考虑城市发展目标，对中心城、郊区采取不同的开发强度分区体系。按照功能布局特点，综合考虑交通条件、环境影响等因素，确定住宅、商办用地的开发强度分级控制体系。上海：中心城+郊区城镇东京：区部地区+郊区新城金山-表4-1中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等地区容积率指标表用地性质强度区容积率I级强度区II级强度区III级强度区IV级强度区V级强度区住宅组团用地基本强度≤1.21.2-1.6（含1.6）1.6-2.0（含2.0）2.0-2.5(不含2.5)2.5特定强度——≤2.5≤3.03.0商办用地基本强度1.0-2.0（含2.0）2.0-2.5（含2.5）2.5-3.0（含3.0）3.0-3.5（含3.5）3.5-4.0（含4.0）特定强度——≤4.0≤5.05.0注：位于I级强度区的住宅组团用地，容积率原则上不小于1.0。中心城的强度分区较原单元规划减少了一个等级，便于应用。基本强度区仍以住宅组团用地2.5和商办用地4.0作为开发强度上限，坚持中心城双增双减原则。五级强度区的特定强度应根据该地区的城市风貌和交通负荷合理确定，充分体现了城市设计的作用和TOD的导向。特定强度的适用条件