搜索
•《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》解读•2012年11月•江成芳国有建设用地使用权出让方式招标挂牌拍卖1、适用范围•在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本规范；以招标、拍卖或者挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。•以招标、拍卖或者挂牌方式转让国有土地使用权，以及依法以招标、拍卖或者挂牌方式流转农民集体建设用地使用权，可参照本规范执行。2、引用的标准和文件•下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。•GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》•国土资发［2000］303号《国有土地使用权出让合同示范文本》•国土资发［2001］255号《全国土地分类》•国土资发［2004］232号《工业建设项目用地控制指标》3、依据•（1）《中华人民共和国土地管理法》•（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》•（3）《中华人民共和国城市规划法》•（4）《中华人民共和国行政许可法》•（5）《中华人民共和国合同法》•（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》•（7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发［2005］3号）•（8）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发［2001］15号）•（9）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）•（10）《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发［2004］3号）•（11）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）4、总则•本规范所称招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。•本规范所称拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。4.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵•本规范所称挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。4.2招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则(1）公开、公平、公正；(2）诚实信用4.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围•(l）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；(2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；(3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的(5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形4.4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权组织实施•实施主体国有土地使用权招标拍卖挂牌出让由市、县国土资源管理部门组织实施•组织方式市、县国土资源管理部门实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权活动，可以根据实际情况选择以下方式：(1）市、县国土资源管理部门自行办理；(2）市、县国土资源管理部门指定或授权下属事业单位具体承办；(3）市、县国土资源管理部门委托具有相应资质的交易代理中介机构承办。•协调决策机构国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门根据实际情况，可以成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。•土地招标拍卖挂牌主持人国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，应当由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行。4.5招标拍卖挂牌出让程序•(1）公布出让计划，确定供地方式；(2）编制、确定出让方案；(3）地价评估，确定出让底价；(4）编制出让文件；(5）发布出让公告；(6）申请和资格审查；(7）招标拍卖挂牌活动实施；(8）签订出让合同，公布出让结果；(9）核发《建设用地批准书》，交付土地；(10）办理土地登记；(11）资料归档。5、公布出让计划，确定供地方式•5.1市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时在中国土地市场网（）上公布。•5.2市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。•5.3需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。5.4用地预申请•为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。5.5采取何种出让方式•根据意向用地者申请情况，符合4.3规定（招拍挂适用范围）条件的土地使用权出让，应当采取招标拍卖挂牌方式。对不能确定是否符合4.3规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。•对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。•采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。6、编制、确定出让方案•6.1编制招标拍卖挂牌出让方案•市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。•国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。6.2招标拍卖挂牌出让方案报批•国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。7、地价评估，确定出让底价7.1地价评估•市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。•地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。7.2确定底价•有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。•标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。8、编制出让文件•市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件。8.1招标出让文件应当包括：•（1）招标出让公告或投标邀请书•（2）招标出让须知•（3）标书•（4）投标申请书•（5）宗地界址图•（6）宗地规划指标要求•（7）中标通知书•（8）国有土地使用权出让合同•（9）其他相关文件8.2拍卖出让文件应当包括：•（1）拍卖出让公告•（2）拍卖出让须知•（3）竞买申请书•（4）宗地界址图•（5）宗地规划指标要求•（6）成交确认书•（7）国有土地使用权出让合同•（8）其他相关文件8.3挂牌出让文件应当包括：•（1）挂牌出让公告•（2）挂牌出让须知•（3）竞买申请书•（4）挂牌竞买报价单•（5）宗地界址图•（6）宗地规划指标要求•（7）成交确认书•（8）国有土地使用权出让合同•（9）其他相关文件9、发布出让公告•9.1发布公告国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。•出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以首次发布的时间为起始日。•经批准的出让方案已明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有土地使用权招标出让公告”、“国有土地使用权拍卖出让公告”或“国有土地使用权挂牌出让公告”；经批准的出让方案未明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，可以发布“国有土地使用权公开出让公告”，发布公开出让公告的，应当明确根据申请截止时的申请情况确定具体的招标、拍卖或挂牌方式。•出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。9.2招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：•（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；•（八）其他需要公告的事项。9.3公告调整•公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。•发布补充公告的，市、县国土资源管理部门应当书面通知已报名的申请人。10、申请和资格审查•10.1申请人国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。•10.2申请申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。10.2.1法人申请的，应提交下列文件：•①申请书；②法人单位有效证明文件；•③法定代表人的有效身份证明文件；•④申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；⑤保证金交纳凭证;⑥招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。10.2.2自然人申请的，应提交下列文件•①申请书；②申请人有效身份证明文件；③申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；④保证金交纳凭证；⑤招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。10.2.3其他组织申请的，应提交下列文件：•①申请书；②表明该组织合法存在的文件或有效证明；③表明该组织负责人身份的有效证明文件