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目录第一章、西安市城中村概况...............................................................2第一节、西安市城中村简介...........................................................2第二节、西安市城中村经济状况...................................................5第三节、西安市城中村社会状况...................................................5第二章、西安市城中村土地利用特征...............................................7第三章、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策.............................................................................................................10第一节、开发建设中涉及的法律.................................................10第二节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法规...............10第三节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策...............11第四章、我国各大城市城中村改造比较.........................................11第一节、广州市城中村改造情况.................................................11第二节、深圳市城中村改造情况.................................................13第三节、珠海市城中村改造情况.................................................14第五章、西安市城中村改造的具体措施.........................................16第一节、西安市城中村改造的难点.............................................17第二节、西安市城中村改造策略.................................................18第三节、西安市城中村改造的具体措施：................................211.实施城乡一体化管理..............................212、解决外来人口的居住问题.........................223、高起点编制城市总体规划.........................234、健全城市土地供应的管理机制.....................235、重视村民的观念改造和技能培训...................24参考文献.............................................................................................25[附录1]西安市”城中村”类型划分及分布现状图......................26第一章、西安市城中村概况第一节、西安市城中村简介西安57个城中村列为第一批重点率先进行改造，年内完成“四个转变”，并将其全面纳入城市管理体系，先行将市政公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖57个城中村，彻底改变城市管理的“二元”化现状，为今后全面改造打下基础。在城六区中每个区至少确定两个示范村，以点带面全面推开，年内全西安市完成30万平方米的城中村安置用房建设和20万平方米旧村拆除任务。很多城中村都占据着城市中重要的地理位置，比如：西门外100米左右的西关新村，长安南路上的八里村、吴家坟，北郊把持西安北大门的张家堡，等等。城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。为了获取更加丰厚的房租，再加上相关部门疏于监督和管理，于是村民们随意搭建私房，这种由农民自建的楼房，不要说是抗七级地震，就是三四级地震都很危险。祭台村就曾发生过村民刚建好1个月的七层楼房发生严重倾斜情况，最后被迫拆了3层。城中村内部设施配套不健全，房屋质量不安全，周边环境脏、乱、差，房租低廉，一些流窜犯、卖淫小姐等也经常在此长期定居，治安环境令人堪忧。这些丑恶现象的泛滥，对和谐社会的建立和城市经济的繁荣造成了极坏的影响。城中村的现状已严重影响着西安市城市化的进程，城中村已成为现代化城市的“疮疤”，也影响了创建“西部最佳”的古都形象。由于历史原因、管理体制、居住人员结构等多种因素，城中村成为城市管理的“死角”和犯罪高发区。为此，西安市政府要求对城中村进行全面改造（参照西安“城中村”类型划分及分布现状图）。根据西安市总体规划，2002年对首批确定的14个城中村进行试点改造，2003年城区城中村改造全面铺开，共有187个城中村展开改造建设，其中25个列入第一批表1西安市城中村改造名单行政区数量名称新城区13（0）南张村、北张村、胡一村、胡二村、新兴村、三府湾、自强村、八府庄、含元殿、石家街、联志村、南韩村、北韩村碑林区15（5）祭台村、白庙村、北沙坡、西何家村、黄雁东村、黄雁西村、边家村、南郭村、南关村、永宁村、草场坡村、仁义村、旅馆村、南沙坡村、星火村莲湖区35（3）西关村、十里铺、任家口、大马路、新桃园、马军寨、李家庄、米家桥、建新村、解家村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、大土门、郭家口、二府庄、北关村、纸坊村、红庙坡、丰禾村、白家口、西桃园、东桃园、三民村、金家堡、曹家堡、杨围村、陈家寨、工农村、友谊村、颜家堡、周围村、进丰村、中堡子雁塔区71（10）庙坡头、长延堡、东三爻、后村、东八里村、西八里村、郝家村、辛家坡、吉祥村、观音庙、王家村、铁一村、铁二村、太平堡、大雁塔村、杨家村、沙湖坨村、东三爻堡村、西三爻村、西三爻堡村、辛小寨村、南窑村、潘家庄村、瓦胡同村、北沈村、徐家庄、沙井村、白家村、丁家村、北山门村、南山门村、双桥头村、罗家寨村、田家湾村、西等村、延北村、延南村、缪家寨、东曲、西曲、北池头、新开门、岳家寨、孟村、荣家寨、陆家寨、黄渠头、闸口村、西辛庄、丈八北村、丈八东村、木塔南、红庙村、陈林村、甘家寨、双水磨、赵家坡、余家庄、木塔北、茶张村、丈八南村、丈八西村、铺上村、鱼化村、老烟庄、小烟庄、英发寨、贺家寨、大寨子、西尧头、北石桥灞桥区29（3）梁家街、草南村、草北村、张家坡、黄家坡、高楼村、尉家坡、长乐村、小寨村、张一村、张二村、杨家湾、十里铺、蒋家湾、苏王村、杜家街、闫家滩、五星村、秦孟街、米家崖、李家堡、周家坡、老人仓、董家门、尹家街、堡子村、枣园刘、永丰村、柳巷未央区24（4）张家堡村、新房村、石家村、二府庄、方新村、薛家寨、坑底寨、草店子、杜家堡、北沙口、八家堡、刘南村、方家村、肖家村、辛家庙村、孙家湾、东前进、先锋村、枣园村、范南村、马呼坨村、白杨东村、白杨西村、范北村总计187（25）11个改造示范村碑林区：李家村、北沙坡村新城区：三府湾村、南张村莲湖区：五一村、任家口村雁塔区：辛家坡村、新小寨村未央区：北沙口村、刘南村灞桥区：枣园刘村资料来源：西安市建设委员会注：杨家村表示首批改造名称，括号内表示首批改造数量第二节、西安市城中村经济状况西安市城中村村民的收入情况因各村的整体状况不同而有所差别，但是大多数的村民人均年收入万元以上。村民收入的来源有村集体分红、出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是城中村村民收入来源的主要途径。西安市城市经济的发展，吸引了大量的外来人口涌入西安就业，由于城市住房租金较高并且管理规范，大部分外来人口选择租金较低、管理松弛并且交通方便、接近工作地的地点居住。这些外来人口对价格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租屋经济”。出租屋经济繁荣是西安市城中村的普遍现象，并且租金成为城中村村民收入的主要来源，成为村民所依赖的生存途径，同时也带来了很多问题。在利益的驱使下，产生了大量的违章建筑。另外，在一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制村民参与市场经济的积极性，导致城中村经济结构畸形发展，不利于村民素质的提高。第三节、西安市城中村社会状况一、管理体制城中村的管理体制基本上是一种以村党支部为核心，以村委会为主体，以村集体经济组织为实体，各种群众组织并存的混合型管理体制。这种管理体制是党、政、企的高度合一，三种组织机构基本上是三块牌子一套人马。从目前还没有进行改制的城中村来看，城中村仍然保留了原有的农村管理模式——村委会是村民的自治组织，保留下来的土地归村集体所有，村集体仍然负有保障村民子女上学、就业等方面的义务。随着社会主义市场经济体制的不断完善和发展，城市建设的不断发展，村集体产业的升级换代，流动人口的增多，原本置身于城市之外的城中村村民面临着新的环境，原有的管理体制出现了许多问题。村集体的管理体制和经济组织已经不能适应发展的需要，难以适应市场的变化，也难以管理大量涌入的外来人口。城中村村民虽然处于城市之中或者城市的边缘，但是在许多方面享受不到城市居民的待遇。二、人口状况城中村中村民一般较少，大量居住于此的是外来人员，外来人口的比例相当于本村人口的5～10倍，并且人口构成情况复杂(图1)，来源广泛。城中村村民受教育的程度普遍比城市居民低，使他们很难融入附近的城市社区。城市居民因观念文化的差异，很难认同这些村民，而村民因经济利益的驱使也很不愿意做城里人。村民可以坐享其成，即使素质低下，也没有产生强烈的提高文化素质的紧迫感。三、治安状况特殊的人口构成引发了城中村严重的社会治安问题。在由农村型管理向城市型管理转轨的过程中，城中村的综合管理相对薄弱，同时，低质量的住宅带来的低租金和低售价，导致城中村内部居住人员的构成日趋复杂。在西安市的城中村中，经常可以看到各种各样的发廊和美容屋，其数量之多已经远远超出了人们的想象，也远远超出了正常的供需比例。此外，城中村中的毒品交易也是人们共知的秘密。政府虽然多次打击，但是由于城中村的环境气候很适合犯罪分子生存，而很难彻底清除。四、社会保障城中村村民赖以生存的基础就是土地，换句话说，土地更像是村民的一种社会保障。目前，村民的福利保障都是村集体承担，村民比较担心的是改制后原有的这些福利保障都会失去，并且生活没有着落。问题最大的人群是40岁以上的村民，他们文化素质低，没有技能，难以找到工作，只能依靠房租谋生。在城中村改造的过程中，由村民变成居民，村民失去了赖以生存的土地，同时又没有享受到城市居民的社会保障，不仅有后顾之忧，而且还在一定程度上成为改造的社会阻力。第二章、西安市城中村土地利用特征根据西安市建设委员会提供的城中村改造名单，在西安市地图上标示出了亟需改造的187个城中村的分布情况。可以看出，西安市城中村的空间分布有如下几个突出的特征。第一，城中村分布总体分散，部分相对集中。如下所示，西安市城中村分布在总体上具有广泛性，基本上各个方位、各个行政区都有一定数量的城中村分布。同时，在广泛分布的背景下又相对集中，大部分（70％）位于西安市的二环以外、三环以内的城市近郊区域（表2）。表2西安市城中村分布情况(单位：个)新城区碑林区莲湖区雁塔区灞桥区未央区合计二环以内815180095