搜索
平安信托机密平安信托有限责任公司房地产信托业务投资风控指引二〇一二年三月平安信托机密本文内容涉及中国平安保险（集团）股份有限公司商业秘密，版权所有，未经书面许可，不得以任何形式披露、传播或扩散。第1页共11页目录总则....................................................................................................................................................2第一章定义.................................................................................................................................2第二章业务模式..........................................................................................................................6第三章交易对手..........................................................................................................................7第四章财务指标..........................................................................................................................8第五章风控指标..........................................................................................................................9第六章交易结构........................................................................................................................10第七章定价策略........................................................................................................................12第八章风控措施........................................................................................................................13第九章综合评价........................................................................................................................15第十章项目投后节点管理.......................................................................................................15第十一章法律合规....................................................................................................................17第十二章附则.............................................................................................................................17平安信托机密本文内容涉及中国平安保险（集团）股份有限公司商业秘密，版权所有，未经书面许可，不得以任何形式披露、传播或扩散。第2页共11页总则第一条为有效防范平安信托有限责任公司（以下简称“公司”）房地产信托业务的投资风险，明晰投资标准，促进公司房地产信托业务稳健发展，特制定本指引。第二条本指引适用于公司物业投资部和产品研发部开展的房地产信托业务。第一章定义第三条房地产信托业务本指引所称“房地产信托业务”，是指公司担任受托人，接受第三方资金的委托并按照信托文件的约定将其以债权、股权或夹层等方式投资于住宅开发项目，以获取利息或分红为目的的投资业务，包括以自有资金过桥，将来卖断给第三方资金的房地产信托业务。第四条项目安全边际率项目安全边际率是指按照评估时点周边同类可比产品的当期市场价格作为参照来衡量项目无杠杆的税后净利润与当期销售收入的比率，用于测算评估时点项目盈亏平衡时可容忍的当期价格下跌幅度，以评价项目投资的安全性。项目安全边际率=当期销售收入−营业税金及附加−预征土地增值税−预征所得税−总投资成本当期销售收入−营业税金及附加−预征土地增值税−预征所得税当期销售收入=周边同类可比产品当期售价×可售面积总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用(不包含财务费用)第五条投资安全边际率投资安全边际率是指开发商及信托计划投入的资金与按照评估时的当期售价所计算的项目净利润的和与投资者投资本金的比率，用于测算在保障客户本金不亏损的情况下，可容忍的当期价格下跌幅度，以评价客户资金投资于项目的安全性，投资安全边际率=当期售价计算的净利润+开发商与信托计划总投资额−需保障的投资本金当期销售收入−营业税金及附加−预征土地增值税−预征所得税当期售价计算的净利润=当期销售收入-营业税金及附加-预征土地增值税-预征所得税-总投资成本（总投资成本=土地成本+建筑成本+销售费用+管理费用+财务费用）平安信托机密本文内容涉及中国平安保险（集团）股份有限公司商业秘密，版权所有，未经书面许可，不得以任何形式披露、传播或扩散。第3页共11页投资资金为同股同权投资时：需保障的投资本金=双方股东投入金额投资资金享受劣后受益权且该劣后受益权优先于开发商受偿时：需保障的投资本金=优先本金+优先利息+劣后本金投资资金享有优先受益权时：需保障的投资本金=优先本金第六条现金倍数现金倍数是指信托计划退出时项目产生的累计净现金流加上已归还的信托本金及已支付的信托利息，扣除当期应支付的银行本金和利息后的净额对信托本金和收益的保障倍数，用以评价信托计划退出的安全性。现金倍数=项目累计现金流−累计到信托退出时需支付银行本金及利息信托本金+信托收益项目累计现金流=项目营运累计现金流+信托资金+开发商投入资金+项目现金流实际缺口所需要的银行开发贷款第七条抵押率（静态抵押率及动态抵押率）1.静态抵押率是指抵押贷款总额与抵押物价值的比率。静态抵押率=抵押贷款总额抵押物价值抵押贷款总额=信托贷款+银行开发贷款+其他抵押贷款2.在项目开发期间，随着项目工程投入增加，抵押物价值会发生变化，另外项目正常销售时，需按照销售进度释放部分抵押物，抵押物价值也会发生变化；因此在项目开发期间须在每季度末计算动态抵押率，如抵押物价值变化较快，需调整计算频率。动态抵押率=抵押贷款余额抵押物价值抵押贷款余额：信托贷款和抵押权优先信托贷款的债权余额之和，减去已偿还信托贷款、其他债权金额、已投入可对抗第三方的信托/银行专户的资金金额。抵押物价值的计算方法主要有两种：对于在建工程的评估，主要有成本法和剩余法，投资评估部将根据项目具体情况选取适宜的评估方法。在计算抵押物价值时，还应考虑土地增值税影响。1)方法一：成本法抵押物价值=抵押物初始评估价值+项目已投入资金额−撤销抵押物的价值抵押物初始投资评估价值：第三方出具抵押物在初始投资时点现状价值的评估报告中所载明的抵押物价值。项目已投入资金额：在项目初始投资后，计算动态抵押率时，此段项目运营期间内工程平安信托机密本文内容涉及中国平安保险（集团）股份有限公司商业秘密，版权所有，未经书面许可，不得以任何形式披露、传播或扩散。第4页共11页发票，银行划款额和工程量监理报告的孰小值。撤销抵押物的价值：项目累计投入额＊（项目可销售面积／累计已销售面积）其中，项目累计投入额=抵押物初始评估值+项目已投入资金额2)方法二：剩余法对于在建工程，还可采用剩余法对在建工程进行评估，具体公式为：抵押物价值=剩余抵押物开发完成后市场价值−剩余抵押物续建开发成本−管理费用−投资利息−销售费用−营业税金及附加−购买在建工程应缴纳税费−续建投资利润对于采用剩余法评估在建工程，对于其中续建投资的利润、期间费用(管理费用、销售费用、投资利息)、购买在建工程应缴税费等关键假设，需根据工程进度进行评估和取值。3.对于土地增值溢价较大的项目，需考虑土地增值税对抵押项目处置价值的影响，具体由投资评估部根据各个项目具体情况进行评审。第八条销售净利润率销售利润率衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率=项目净利润销售收入∗100%第九条成本净利润率成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率=项目净利润总投资成本∗100%成本利润率=项目净利润/总投资成本×100%总投资成本=土地成本+建筑成本+期间费用（包括不限于管理费用、销售费用、财务费用等）第十条信托投资年化收益率对于有浮动收益的股权项目及夹层项目，需计算项目信托投资年化收益率，用以衡量项目收益率水平。信托投资年化收益率=（按信托股权比例分配利润）信托股权投资本金）÷投资年期第十一条项目IRR平安信托机密本文内容涉及中国平安保险（集团）股份有限公司商业秘密，版权所有，未经书面许可，不得以任何形式披露、传播或扩散。第5页共11页项目IRR是指无杠杆的项目总投资成本现金流出现值与净流入现值相等、净现值等于零时的折现率。0=项目NCF11+IRR+项目NCF2(1+IRR)2+⋯+项目NCFn(1+IRR)n第十二条信托计划投资IRR信托计划投资IRR是指从项目投资所获得的投资回报现金流入现值等于信托计划募集资金的折现率。信托计划募集资金仅包括信托公司募集的资金，不包括交易对手通过信托计划投入的资金0=信托计划NCF11+IRR+信托计划NCF2(1+IRR)2+⋯+信托计划NCFn(1+IRR)n信托计划投资IRR根据信托计划的收益方式可分为债性投资IRR、股性投资IRR和夹层投资IRR。债性投资IRR股性投资IRR夹层投资IRR信托计划从房地产投资项目获取固定收益时，不论其投资方式是债权投资还是股权投资，均认定其为债性投资，用债性投资IRR来衡量其投资回报率。信托计划根据其对房地产投资项目的控股比例分享项目清算时的净利润，在投资方式上与开发商同股同权，则认定其为股性投资，用股性投资IRR来衡量其投资回报率。信托计划从房地产投资项目获取固定收益的同时分享项目的一定比例利润分成，不论其投资方式是债权投资还是股权投资，均认定其为夹层投资，用夹层投资IRR来衡量其投资回报率。对于结构化的信托产品，根据优先和劣后资金所享有的收益方式分别认定其投资属性，并用对应的投资属性IRR来衡量其投资回报率。第十三条风险调整后经济资本回报率（RAROEC）本指引所称“风险调整后经济资本回报率(RiskAdjustReturnofEconomicCapital)”，是指房地产项目业务占用公司的经济资本，其对应的风险调整后收益回报率，该指标是用来衡量风险调整后投资绩效的有效工具，也是用来比较各个项目评级的重要参考指标。风险调整后资本回报率=风险调整后收益/经济资本