开发主流程及权责划分

项目开发主流程及权责划分2009年9月14日项目开发主流程投资决策前期工作工程建设产品销售售后服务一、投资决策战略规划投资机会寻找与筛选可行性研究投资决策阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、战略规划1、制定发展战略目标项目拓展部营销策划部项目公司2、土地储备规划项目拓展部营销策划部3、资金筹措与运用规划财务部项目拓展部4、人力资源规划人力资源部项目拓展部5、品牌营销规划营销策划部项目拓展部6、组织架构及管理规划人力资源部项目拓展部7、编制年度经营计划项目拓展部营销策划部8、季度经营分析会项目拓展部营销策划部9、年度战略目标调整项目拓展部营销策划部2、投资机会寻找与筛选1、投资机会寻找与筛选a)房地产信息及土地信息收集整理b)初步投资分析项目拓展部投资决策阶段一级二级三级主责部门配合部门备注3、可行性研究1、可行性研究a)项目踏勘营销策划部项目拓展部项目公司设计部成本管理部财务部b)初步经济性分析c)地块初评d)编制《项目关键节点进度计划》e)市场分析f)产品初步定位g)规划设计草案h)建安成本分析i)经济研究j)法律风险分析k)编制《销售及回款计划》l)确定规划指标m)编制《项目总体开发计划》n)编制《成本匡算表》o)编制《经济分析报告》p)出具《法律意见书》q)编制《项目可行性研究报告》r)组织评审会二、前期工作筹集开发建设资金取得开发用地的土地使用权开发项目立项申请《建设用地规划许可证》总规及方案设计初步设计施工图设计申请《建设工程规划许可证》施工与监理招标工程报建前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、筹集开发建设资金1、筹集开发建设资金a)对企业和项目的内外因素进行分析财务部项目拓展部成本部b)项目总投资的估算及编制用款计划c)资金筹措方式的规划d)编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表e)选择筹资方案f)筹资方案的实施及调整2、取得开发用地的土地使用权1、取得开发用地的土地使用权a)参加土地交易会项目拓展部项目公司b)签订正式土地合同c)领取《国有土地使用证》d)地质初勘前期工作阶段一级4二级三级主责部门配合部门备注3、开发项目立项1、项目外部立项项目公司项目拓展部设计部营销策划部2、项目内部立项项目公司3、确定市场定位营销策划部4、确定产品开发节奏周期营销策划部项目公司5、编制《产品初步建议书》营销策划部项目公司设计部6、编制《项目开发计划》营销策划部项目公司4、申请《建设用地规划许可证》1、申请《建设用地规划许可证》a)准备申请表项目公司b)准备申请人身份证明材料c)准备土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书d)准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书e)办理建设用地规划许可证前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注5、总规及方案设计1、总规及方案设计a)编制《规划设计任务书》设计部营销策划部项目公司采购招标部成本部工程管理部b)规划设计招标/委托c)确定规划设计单位及中标方案d)组织规划设计评审会e)规划设计方案调整并确认f)编制《方案设计任务书》g)确定方案设计单位h)组织总图、单体方案评审i)组织结构、设备初步方案评审j)方案报建k)深化方案设计l)景观概念设计m)销售包装设计前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注6、初步设计1、初步设计a)编制《扩初设计任务书》设计部营销策划部项目公司采购招标部成本部工程管理部b)确定扩初方案及施工图设计单位c)主要设备、材料选型意见d)初步确定交楼标准e)设计方案交底f)组织总图、单体深化设计评审g)组织结构、设备初步设计评审h)初步设计报建i)景观方案深化设计j)地质详勘k)深化扩初方案7、施工图设计1、施工图设计a)主要材料设备选型设计部项目公司成本部工程管理部b)编制《施工图设计任务书》c)建筑、结构、设备条件图审查d)组织外部专家审查e)审图公司审查f)施工图报建g)编制《设备材料清单》前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注8、申请《建设工程规划许可证》1、申请《建设工程规划许可证》a)准备申请表项目公司设计部b)准备《建设用地规划许可证》c)准备《土地使用权出让合同书》及补充协议书d)建委或有关部门的初步设计批复e)消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见f)地名办批准的建筑名称g)全套施工图及电子数据一份h)专业审查机构关于该施工图的审查意见i)工程地质详细勘察报告j)其他必备资料k)办理建设工程规划许可证前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注9、施工与监理招标1、确定监理单位a)施工标段划分采购招标部项目公司工程管理部成本部b)编写监理招标文件c)收集合格监理商名录d)合格监理承包商考察e)考察结果评审会f)选出合格监理承包商g)招标会h)现场踏勘i)举行标前发布会j)开标、评标和定标k)与监理商洽谈合同l)签订监理合同协议m)合同存档及发放给相关管理人员2、确定总承包单位a)编写施工总承包招标文件采购招标部项目公司工程管理部成本部b)收集合格施工总承包商名录c)考察合格总承包商d)招标会e)现场踏勘f)举行标前发布会g)开标、评标和定标h)与中标单位进行合同谈判i)签订合同j)合同存档k)合同副本发给项目相关的合作伙伴及责任人前期工作阶段一级二级三级主责部门配合部门备注10、工程报建1、工程报建a)准备申请表项目公司设计部b)准备建设用地规划许可证及附件c)准备建设工程规划许可证及附件d)准备施工图纸设计文件审查通知书e)准备施工合同及中标通知书采购招标部f)准备监理合同及中标通知书g)准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料项目公司h)办理项目建设资金落实证明财务部i)办理质量、安全监督手续项目公司工程管理部j)办理散装水泥、新型建筑材料相关缴费k)准备其他要求报建资料l)办理建筑施工许可证三、工程建设施工准备施工管理工程竣工交验物业移交工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备1、放线、验线和交桩a)提出放线条件及质量要求项目公司b)与测量单位洽谈放线事宜c)签订放线合同d)向测量单位发放总平面布置图及单体坐标e)测量单位向建设方进行放线交底f)测量单位现场放线g)规划部门验线h)建设方接放线桩及成果资料i)建设方向施工单位及监理公司交桩交成果资料j)施工单位熟悉图纸k)监理公司熟悉图纸l)监理公司组织施工单位进行设计交底m)编写控制网施测交底纪要n)监理公司编写放线监理细则o)施工单位编写放线方案p)审核监理细则q)审核放线施工方案r)施工单位放单体线s)监理公司验线t)施工单位向监理报送放线结果u)监理公司审核放线结果v)监理公司向业主报送放线成果w)建设方验线及审查结果x)建设方存档工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.1、临时用电项目公司采购招标部成本部a)了解项目施工用电接口b)熟悉施工总体布置图及施工标段划分c)确定施工总用电量d)绘制施工临时用电的现场布置图e)布置图报电力部门审查f)电力部门反馈审查意见g)办理临时用电手续h)收集临时用电施工实施单位的合格名录i)编写临时用电的实施招标合同条件书j)举行标前发布会k)收集临时用电实施建议书l)开标m)进行合同谈判n)签订合同o)合同实施p)实施结果验收(通电试运行)q)书面出据验收结果r)进行结算s)施工款的拨付工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.2、临时用水项目公司采购招标部成本部a)了解项目施工用水接口b)熟悉施工总体布置图及施工标段划分c)确定施工总用水量d)绘制施工用水临时布置图e)布置图报自来水公司审查f)办理临时用水手续g)收集临时用水施工实施单位的合格名录h)编制临时用水的实施招标合同条件书i)举行标前发布会j)收集临时用水实施建议书k)开标l)进行合同谈判m)签订合同n)施工临时用水施工o)进行通水试验p)验收q)进行结算r)工程款拨付工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备2、施工临设2.3、临时施工排水项目公司采购招标部成本部a)了解临时施工排水的临时接口b)确定施工排水出水口及数量c)绘制施工排水布置图d)施工排水的布置图审批e)办理临时施工排放手续f)落实实施单位g)进行合同谈判h)签订合同i)施工排水管网实施j)实施结果验收k)进行结算工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备3、施工设计图图审a)建设方各专业工程师读各专业方案及初设图设计部项目公司成本部b)提出读图纪要c)向设计院提出各专业施工图的设计条件d)设计单位设计施工图e)各专业工程师审核施工图白图f)提出调整意见纪要g)与施工图设计人员进行沟通h)设计院进行施工图设计调整i)施工图出图j)选择施工图审图单位k)洽谈审图协议l)签订审图合同m)审图单位审施工图n)图审单位提出图审纪要o)建设方将图审纪要向设计单位反馈工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备4、施工图设计交底a)建设方各专业工程师读施工图项目公司设计部b)提出读图纪要c)监理各专业工程师读施工图d)提出读图纪要e)施工单位各专业工程师读施工图f)提出读图纪要g)总监理工程师将三方读图纪要进行汇总整理h)总监理工程师将读图纪要向设计单位反馈i)总监理工程师组织施工、设计、监理、建设方进行施工图设计交底j)总监理工程师组织编写施工图设计交底纪要k)各单位在设计交底纪要上盖章l)监理工程师组织各施工单位进行交底纪要交底m)监理工程师编写监理规划n)施工单位编写施工组织设计o)建设方审核监理规划p)建设方审核施工组织设计q)将上述经审核修改的规划、组织设计盖章存档工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注1、施工准备5、签发开工令a)施工单位提出开工申请报告项目公司b)签发开工令6、甲供材料、设备的订购a)熟悉合同要求及相关图纸采购招标部项目公司b)提出材料、设备需求计划c)施工单位制定材料、设备采购计划d)采购计划审批e)收集合格供应商名录f)合格供应商考察g)考察结果评审会h)选出合格供应商i)与供应商洽谈合同j)签订供货合同协议k)合同存档及发放给相关管理人员l)供应商供货，组织采购验收m)结算工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理1、土石方施工a)熟悉土石方施工图项目公司成本部设计部b)熟悉总体平面布置图c)熟悉总体竖向布置图d)熟悉国家、地区土方施工规范e)监理公司组织施工、设计、建设、监理四方设计交底f)监理公司编写土石方设计交底纪要g)明确成本、质量、进度控制目标h)监理公司编写土石方施工监理细则i)建设方审核监理细则j)施工单位编写土石方施工方案k)建设方审核土石方施工方案l)监理公司组织施工单位或中立单位测设土方开挖方格网m)提交方格网测设成果n)监理公司统计图设土石方工程量o)施工单位统计图设工程量p)监理公司审核施工单位图设及实测计算工程量q)进行土方开挖施工r)土方开挖过程控制s)土方开挖结果检查t)土方开挖收方测量u)提出土方测量文字图纸v)审核土方开挖结果测量图纸w)进行土方开挖工程验收x)将开挖完成工程量与原开挖前预测工程量进行比较y)办理土方开挖验收手续z)形成验收文档aa)进行土方开挖结算bb)办理土方开挖工程款拨付cc)进行土方开挖合同收尾工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理2、基础开挖a)熟悉基础开挖施工图纸项目公司成本部b)熟悉国家、地区基础土方施工规范c)熟悉拟建小区的地质资料d)监理组织设计交底e)监理编写交底纪要f)审核交底纪要g)形成交底纪要h)明确成本、质量、进度控制目标i)监理公司编写监理细则j)审核监理细则k)施工单位编写施工方案l)审核施工方案m)施工单位进行基础开挖基础放线n)监理公司组织验线o)施工单位提出放线记录p)监理公司提出验线报告q)施工单位进行开挖r)监理公司进行开挖过程监理s)监理公司组织设计、质监、施工、地质、甲方验槽、坑，得出验坑结论t)进行工程量结算u)办理开挖工程款项结算工程建设阶段一级二级三级主责部门配合部门备注2、施工管理3、基础施工a)熟